Cổ phiếu BĐS: Thời cơ đầu tư đã đến?

CTCP Chứng Khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trong trạng thái phục hồi vững chắc sau tình trạng ảm đạm trong vòng hơn 4 năm.

Sự phục hồi trên diện rộng của thị trường BĐS với lượng hàng tồn kho giảm đều và ổn định, khối lượng giao dịch tăng vọt cũng như sự phục hồi về giá chào bán diễn ra trong tất cả cả các phân khúc cao cấp, trung cấp và nhà ở giá phải chăng trong thị trường.

Sự phục hồi dựa trên nền tảng vững chắc và vẫn còn nhiều tiềm năng

Việt Nam đã trở thành trung tâm gia công sản xuất được ưa chuộng trong khu vực, và điều này sẽ giúp dẫn dắt tăng trưởng thu nhập thực bền vững – qua đó giúp hỗ trợ cho nhu cầu về BĐS trong những năm tới. Những điều chỉnh chính sách cũng đang giúp mở rộng nhu cầu mua BĐS. Các chủ đầu tư tồn tại được trong giai đoạn khó khăn đã trở nên mạnh mẽ và đổi mới hơn.

Tính phải chăng của các sản phẩm trong tất cả các phân khúc đang được cải thiện với việc giảm diện tích các căn hộ và các sản phẩm hoàn toàn mới từ các thị trường ngách đã xuất hiện

Sự phục hồi vẫn còn nhiều tiềm năng với giá bán căn hộ trung bình cao hơn mức đáy của chu kỳ 10-15%, và chỉ tương đương khoảng 67% mức đỉnh năm 2008. Mức giá trung bình được cho là có thể sẽ tiếp tục tăng hơn 60% từ mức hiện tại trước khi đạt đỉnh kế tiếp.

Phân khúc nhà cao cấp có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá

Phân khúc nhà cao cấp có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá trong 2-3 năm tới do nguồn cung dồi dào sắp được tung ra trong phân khúc căn hộ; nhu cầu đang tăng trưởng mạnh mẽ tính đến thời điểm hiện nay nhưng có thể sẽ phải hạ nhiệt khi giới đầu cơ và các nhà đầu tư đã mua xong.

Trong khi nhu cầu thực trong phân khúc nhà ở giá phải chăng sẽ duy trì tăng trong vài năm tới do sự tăng trưởng cung cầu không tương đương trong phân khúc này. Tổng nhu cầu nhà ở trong thập kỷ tới sẽ vào khoảng 210 tỷ USD, một phần lớn trong số này đến từ những hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình. Những chủ đầu tư nào có thể tập trung vào cải thiện tính phải chăng của các sản phẩm chào bán ở phân khúc này và duy trì định hướng có thể sẽ phát triển mạnh mẽ trong vòng 5-10 năm tới.

Hai quan điểm đầu tư

CTCP Chứng Khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng có 2 quan điểm đầu tư tách biệt đang xuất hiện, dựa trên khoảng thời gian đầu tư.

Với các cổ phiếu ngắn hạn được chọn ra dựa vào khả năng tận dụng sự phục hồi của chu kỳ BĐS, khả năng tận dụng sự phát triển cơ sở hạ tầng đô thị ngắn hạn, và từng câu chuyện phục hồi các doanh nghiệp được dẫn dắt bởi sự kết hợp từ điều chỉnh lại chiến lược cũng như tái cơ cấu tài chính.

Trong dài hạn, những người thắng cuộc là các công ty hiện đang sở hữu quỹ đất được hưởng lợi nhiều nhất từ quy hoạch phát triển đô thị tổng thể, cũng như các doanh nghiệp có thể tận dụng được cơ hội to lớn trong dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng.

KDH, VIC, HDG và DXG là các cổ phiếu tốt nhất để đầu tư trong ngắn và trung hạn.

KDH được đánh giá cao do vị trí chiến lược của các quỹ đất tại Quận 9, khu vực đô thị mới đang phát triển của Tp HCM; vị thế tiên phong của trong thị trường ngách nhà phố giá phải chăng vốn đang có nhu cầu cao, cũng như các dự án mới đang triển khai sắp được mở bán.

HDG có thể không phải là DN hưởng lợi nhiều nhất từ phát triển cơ sở hạ tầng ngắn hạn cũng như không có vị thế tốt nhất để tận dụng sự phục hồi của chu kỳ; nhưng thị trường vẫn đang nghi ngờ về tiềm năng của dự án lớn Z756 và những nghi ngờ này được cho là không có cơ sở do những tiến triển trong thời gian gần đây, và việc động thổ của Z756 được kỳ vọng sẽ trở thành yếu tố tác động chính đến giá cổ phiếu.

DXG là cổ phiếu tốt khi đầu tư ngắn hạn do vị trí dẫn đầu thị phần mảng môi giới cho phép công ty này khai thác sự phục hồi của thị trường tốt hơn, và cổ phiếu DXG đang khá rẻ do rủi ro về doanh thu thấp.

VIC dù đang được giao dịch cao hơn so với công ty cùng ngành, có định vị tốt để tận dụng sự phục hồi phân khúc cao cấp trong vài năm tới. Và PDR dường như đang có những bước chuyển đổi đáng chú ý.

Trong dài hạn, NLG, BCI và DXG sẽ trở thành những người hưởng lợi thực sự. NLG và BCI có quỹ đất lớn và sẽ hưởng lợi mạnh mẽ từ kế hoạch phát triển đô thị dài hạn, các công ty này cũng dường như cam kết chỉ tập trung khai thác cơ hội to lớn từ phân khúc nhà ở giá phải chăng. DXG mặc dù có quỹ đất ít, nhưng có thể thành công thông qua chiến lược tích cực thâu tóm dự án - được thực hiện bởi khả năng tài chính vững chắc và những tin tức thị trường thu thập được thông qua mạng lưới môi giới rộng khắp.