Tín dụng bất động sản: Độ rủi ro nằm ở sự kiểm soát của ngân hàng

Nếu NH cẩn thận xét tới khả năng trả nợ của khách hàng, dòng tiền, tài sản bảo đảm… thì dù cho có là lĩnh vực ưu tiên hay không thì rủi ro của nó cũng được kiểm soát hợp lý.

BĐS chiếm ưu thế

Theo số liệu của NHNN đưa ra, tính đến tháng 11/2015, tăng trưởng tín dụng đạt 14,5 - 15%, dự báo tới hết năm nay nhiều khả năng tăng khoảng 17%. 11 tháng đầu năm 2015, có thể nhận thấy tín dụng có sự phục hồi khá mạnh mẽ. Tăng trưởng tín dụng gần như đã hoàn thành mục tiêu đề ra.

Như lời Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, tính tới tháng 9/2015, tín dụng vào bất động sản (BĐS) tăng khoảng 13%. Và theo dự báo, nhiều khả năng tới cuối năm 2015, tín dụng trong lĩnh vực này có thể lên tới 18 - 20%. Nhu cầu về nhà ở của người dân cuối năm thường tăng cao, không khó để tìm thấy những chương trình khuyến mãi, tín dụng ưu đãi với khách hàng có nhu cầu mua nhà, mua ô tô được các NH chào bán.

Đơn cử như VietCapital Bank đã liên kết với chủ đầu tư Khang Điền hỗ trợ khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà ở thuộc dự án Mega Village (Quận 9, TP. Hồ Chí Minh) với lãi suất 0%/năm trong suốt 36 tháng. Hay như Techcombank đang hỗ trợ cho vay mua căn hộ The Brilliant với nhiều ưu đãi dành cho khách hàng: gói vay có thời hạn 25 năm với lãi suất 0%; trong hai năm đầu tiên, khách hàng cũng sẽ không phải thanh toán trong năm đầu tiên…

Một loạt các dự án BĐS đồng loạt ra mắt cũng là dấu hiệu cho thấy sức mua của thị trường khá mạnh mẽ, và nhu cầu của người dân cũng không phải nhỏ.

Có nhiều cơ sở cho việc tín dụng sẽ “chảy” phần lớn vào BĐS. Thứ nhất, thị trường BĐS có nhiều khởi sắc, tạo lực hút đối với vốn tín dụng, hiện chiếm khoảng 1/10 tổng tín dụng toàn quốc. Nhưng vì tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng cho BĐS nói riêng không có hiện tượng dồn vào cuối năm nên “dòng chảy” cho tín dụng BĐS không gây xáo trộn thị trường và không mang yếu tố đầu cơ.

Không có hiện tượng tín dụng dồn về cuối năm, tuy nhiên TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, có hiện tượng tín dụng dồn vào BĐS trong nửa sau của năm 2015.

Rủi ro không của riêng lĩnh vực nào

Vấn đề đặt ra ở đây, là nếu tín dụng chảy nhiều vào BĐS, thì rủi ro có quá lớn không? Hay đây là vấn đề chung cần lưu ý của cả những lĩnh vực khác. Trước hết, xin khẳng định là rủi ro tín dụng bởi BĐS là có, bởi lĩnh vực này vốn mang rủi ro lớn. Vừa dễ làm nhưng vừa rủi ro.

Dễ làm là bởi đối với NH, với tín dụng BĐS thì tài sản thế chấp có thể nhìn thấy được, dễ dàng thẩm định, không chạy đi chỗ khác. Nhưng một trong những rủi ro ở đây là về giá trị của BĐS, khi thị trường hồi phục chưa bền vững. Mặc dù hiện tỷ lệ cho vay/giá trị tài sản đảm bảo nói chung và BĐS nói riêng được nhiều NH giảm thấp để phòng ngừa rủi ro, có khi chỉ còn 50%.

Nhưng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu phòng ngừa bằng biện pháp này là chưa đủ. Ví dụ: Trường hợp NH thấy BĐS có lên hoặc xuống vài phần trăm, NH nghĩ rằng cho vay 50% thì chắc ăn rồi làm sao có thể xuống đến thấp hơn được nữa. Thành ra cho vay 50 - 70% NH đã cảm thấy an toàn. Nhưng thực tế mức biến động chung của thị trường không nhiều, nhưng biến động giá sốc tại những vị trí, dự án rất có thể xảy ra, khiến giá trị tài sản đảm bảo rơi xuống hơn nửa giá.

Ông Hiếu cho rằng, tín dụng BĐS là một “cái bẫy” hấp dẫn. Vì thế vị chuyên gia này cũng khuyến nghị: nếu các NH tập trung quá nhiều vào BĐS, thì tới lúc thị trường đảo chiều chính NH sẽ phải gánh chịu hậu quả rất lớn. “BĐS thường có chu kỳ, nó sẽ không gây nợ xấu ngay mà phải đi qua chu kỳ thị trường BĐS, ở vòng xoáy xuống thì mới trở thành vấn đề”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Có thể thấy rằng, rất nhiều dư nợ khác được bảo đảm bằng tài sản BĐS. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ít nhất là 60% tổng dư nợ trên hệ thống được bảo đảm bằng tài sản BĐS. Nên giá trị BĐS đi xuống sẽ có tác động rất lớn đến NH. Vì thế rủi ro từ tín dụng BĐS không chỉ là những món cho vay mua nhà, đất hay sửa chữa nhà ở, mà cần tính đến cả những món cho vay có tài sản thế chấp là BĐS.

Tuy nhiên xét cho cùng kinh doanh luôn có rủi ro, nhất là kinh doanh tiền như NH thì có độ rủi ro nhất định là tất yếu. Vì thế rủi ro tín dụng không chỉ đến từ BĐS mà có thể từ bất kỳ lĩnh vực nào. Ví dụ, tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn - một trong những lĩnh vực được ưu tiên về cả lãi suất và cả nguồn vốn tín dụng. Thực tế sản xuất nông nghiệp hiện vẫn chịu rủi ro khá lớn cả về yếu tố khách quan (như thiên tai, dịch bệnh) và cả những yếu tố chủ quan.

Trong khi đó theo Nghị định 55/2015/NĐ – CP về chính sách tín dụng phục vụ nông nghiệp, nông thôn số tiền cho vay không có tài sản thế chấp tăng lên rất nhiều so với Nghị định 41 trước đây. Nhưng không phải vì thế mà NH giảm cho vay, hiện chương trình này đang được các TCTD tích cực triển khai. Vì vấn đề là cùng với tăng về lượng, các NHTM rất chú trọng đến chất lượng dụng.

Lãnh đạo một NHTM cho rằng, những lĩnh vực ưu tiên này tự nó không nói lên được mức độ rủi ro. Bởi bất cứ chương trình tín dụng nào, nếu NH cẩn thận xét tới khả năng trả nợ của khách hàng, dòng tiền, tài sản bảo đảm… thì dù cho có là lĩnh vực ưu tiên hay không thì rủi ro của nó cũng được kiểm soát hợp lý.

Ngược lại, nếu ngay cả với những lĩnh vực ưu tiên nhưng NH không kiểm soát tốt, chỉ dựa vào lý do là vì chính sách nên cần phải ưu đãi mà nháo nhào vào cho vay thì vẫn sẽ gặp rủi ro lớn.

“BĐS thường có chu kỳ, nó sẽ không gây nợ xấu ngay mà phải đi qua chu kỳ thị trường BĐS, ở vòng xoáy xuống thì mới trở thành vấn đề”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.