Tìm vốn “giải cứu” thị trường bất động sản

Thời điểm đáo hạn các khoản vay đang đến gần khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) lo “sốt vó”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, hiện nay nhiều doanh nghiệp thiếu vốn để đầu tư phát triển BĐS do thắt chặt tín dụng. Mặc dù, Chính phủ vẫn chủ trương tiếp tục cho vay đối với các dự án BĐS phục vụ cho an sinh xã hội và mục tiêu phát triển kinh tế như các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, hạ tầng khu công nghiệp…., nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp vay để đầu tư BĐS vẫn rất khó khăn.

Thêm vào đó, lãi suất vay tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp tới việc tăng giá thành BĐS; giá đầu vào các vật liệu xây dựng cơ bản tăng cao, khiến cho nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ, nhiều đơn vị thi công tạm dừng thi công do giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu… trong khi đó lượng cầu giảm do thu nhập thực tế của người tiêu dùng giảm.

Tóm lại, hiện nay doanh nghiệp BĐS không chỉ bị sức ép từ cả hai phía vốn đầu vào và tiêu thụ hàng hóa đầu ra, mà còn phải chịu thêm áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay đáo hạn.

Theo nhà nghiên cứu đầu tư tài chính - thạc sĩ Đinh Thế Hiển, hiện nay tính trong hệ thống ngân hàng, tổng dư nợ BĐS trực tiếp là 136.000 tỷ đồng, dư nợ gián tiếp ước tính trên 500 tỷ đồng.

Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến BĐS tăng mạnh trong năm 2007 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.

Việc thị trường BĐS suy giảm đã làm nhiều nhà đầu tư thua lỗ, nhưng ngược lại cũng mang đến yếu tố tích cực là làm cho giá nhà đất trở nên hợp lý với người có nhu cầu mua.

Tuy nhiên, nếu thị trường không trở lại theo hướng lành mạnh, tức sức tiêu thụ tăng với giá hợp lý mà tiếp tục trầm lắng, sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng lớn như là hệ thống ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng về khoản đảm bảo vay nợ.

Các dự án BĐS không được triển khai sẽ làm thiếu hụt về nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng. Kết cục lại làm tăng giá dẫn tới có hại cho người dân và các doanh nghiệp.

Theo ông Hiển, để phát triển thị trường BĐS vững chắc, không chỉ có vai trò của ngân hàng cũng như giải pháp nới rộng tín dụng, mà cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía.

Theo đó, về giải pháp trước mắt, cần tăng nguồn cấp vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường BĐS có kiểm soát theo lãi suất thị trường.

Về lâu dài, phải tạo các nguồn vốn đa dạng và ổn định, phát triển mạnh các nguồn vốn như: vốn phát hành của công ty BĐS để đảm bảo đủ năng lực về vốn phát triển dự án, vốn trái phiếu dự án để bổ sung tín dụng từ ngân hàng, vốn từ Quỹ đầu tư BĐS, vốn từ Quỹ thế chấp BĐS…

Theo TS. Trần Kim Chung thuộc Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, để giảm thiểu rủi ro khi tham gia thị trường BĐS, hoạt động của ngân hàng phải chuyển thành kinh doanh từ trung hạn đến dài hạn, thị trường BĐS nên chuyển dần từ giai đoạn tiền tệ hóa sang giai đoạn tài chính hóa.

Do đó, về tổng thể, để có vốn, doanh nghiệp cần tăng cường huy động vốn từ nhiều nguồn tiềm năng, đẩy mạnh hoạt động liên doanh - liên kết - hợp tác, kể cả với nhà đầu tư nước ngoài, để duy trì và triển khai dự án.

Về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững, cần đẩy mạnh và khơi thông việc hình thành các kênh cung cấp vốn gián tiếp, đặc biệt là trung và dài hạn.

Trước hết, phải hình thành được thị trường thế chấp thứ cấp. Đây sẽ là một kênh luân chuyển vốn cho ngân hàng. Muốn thực hiện được giải pháp này, cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ BĐS.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như các dự án nhà ở có diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Tăng cường liên doanh, liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án để sớm thu hồi vốn. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới để giảm chi phí đầu tư.

Đối với các ngân hàng, cần phối hợp với các doanh nghiệp BĐS, xem xét tiếp tục cho vay, gia hạn đối với các dự án vay để đầu tư BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hóa cho thị trường.

Kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư BĐS, tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở...

Theo Đầu Tư Chứng Khoán