Sôi động M&A bất động sản trên sàn chứng khoán

Trong hơn một năm qua, thị trường chứng khoán đã chứng kiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) sôi động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết dưới nhiều hình thức, từ mua bán doanh nghiệp, phát hành riêng lẻ, phát hành trái phiếu cho đến mua dự án… Hầu như doanh nghiệp bất động sản niêm yết nào cũng có chiến lược M&A để gia tăng quỹ đất phục vụ cho mục tiêu phát triển dài hạn.

Trong hơn một năm qua, thị trường chứng khoán đã chứng kiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) sôi động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết dưới nhiều hình thức, từ mua bán doanh nghiệp, phát hành riêng lẻ, phát hành trái phiếu cho đến mua dự án…

Tăng trưởng cùng M&A

Điển hình đầu tiên phải nhắc đến là thương vụ CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) chi 1.146 tỷ đồng để mua vào hơn 57% cổ phần của CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) - doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn tới 400 ha nằm ở phía Nam TP. HCM.

Theo Ban lãnh đạo KDH, Công ty phải mất tới 2 năm để hoàn tất việc đền bù, thủ tục pháp lý mới có thể đưa các dự án của BCI vào khai thác. Tuy nhiên, giới đầu tư tài chính đánh giá, đây là thương vụ có lợi cho tất cả các bên, bởi khi có sự tham gia của cổ đông lớn KDH, giá cổ phiếu BCI trong thời gian dài đi ngang quanh mức mấy nghìn đồng/cổ phiếu đã tăng vọt lên trên 20.000 đồng/CP.

Sau một thời gian “ôm dự án”, nhiều chủ đất đã chấp nhận bán dưới giá vốn. Hoạt động M&A trong thời gian tới dự kiến sẽ còn sôi động hơn rất nhiều do nhu cầu xuất phát từ cả phía bên mua và bán.

Bản thân KDH nhận định, giao dịch đầu tư chiến lược vào BCI được thực hiện qua thị trường chứng khoán với giá mua hợp lý và thuận lợi, nếu xét đến giá trị tiềm năng của quỹ đất mà BCI sở hữu. Trong khi đó các quỹ đầu tư lớn là cổ đông của cả BCI và KDH như VinaCapital và Dragon Capital đều được hưởng lợi từ việc ủng hộ cho thương vụ đầu tư chiến lược của KDH vào BCI. Bởi nếu không có KDH, doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực trong phát triển dự án tham gia vào BCI, thì quỹ đất của BCI sẽ tiếp tục nằm ở dạng tiềm năng nhiều năm nữa.

So sánh một cách tương đối, có thể nói, 400 ha quỹ đất của BCI, dù trong đó còn một tỷ lệ nhỏ chưa hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, vẫn rất đáng giá với khoản đầu tư cũng như công sức mà KDH bỏ ra để thực hiện thương vụ này. Bản thân KDH trong năm 2015 đã đầu tư hơn 1.100 tỷ đồng gia tăng 20 ha đất sạch, có thể triển khai ngay dự án ở quận 9 và quận 2.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã gia tăng quỹ đất bằng việc mua lại các dự án đơn lẻ quy mô từ vài héc-ta đến cả chục héc-ta trong năm qua.

Ngay trong quý I vừa qua, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) đã quyết định mua lại 25% cổ phần của CTCP Ngoại thương và phát triển đầu tư TP. HCM (FDC). Theo chiều ngược lại, FDC cũng mua một phần lượng cổ phần TDH phát hành không hết trong lần phát hành cho cổ đông hiện hữu. Thông qua thương vụ này, TDH cùng FDC sẽ phát triển một tổ hợp cho thuê trên khu đất có diện tích 1.238 m2 ngay tại trung tâm TP. HCM (Dự án 28 Phùng Khắc Khoan, Quận 1). Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành công tác thiết kế và đưa vào xây dựng cuối năm nay.

Ngoài ra, TDH và FDC cũng sẽ đầu tư xây dựng Khu dân cư cao cấp Cần Giờ, xã Long Hòa, trung tâm huyện Cần Giờ. Dự án nằm cách trung tâm Thành phố 50 km với hệ thống giao thông thuận lợi. Trên tổng diện tích hơn 29,8 ha, Dự án sẽ được quy hoạch xây dựng nhà thấp tầng, biệt thự cao cấp với dân số dự kiến từ 2.800 - 3.000 người.

Đây có thể coi là một bước đi chiến lược của TDH nhằm gia tăng quỹ đất và thực hiện chiến lược trong phát triển bất động sản mà ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH định hướng là “dịch chuyển dự án vào trung tâm và mở rộng đối tác hợp tác”.

Nếu như năm 2015, hoạt động M&A của các công ty bất động sản niêm yết trong vai trò bên mua bắt đầu sôi động, thì sang năm 2016, hoạt động này dự kiến sẽ diễn ra trên diện rộng khi nhiều doanh nghiệp khẳng định sẽ thực hiện M&A để phát triển quỹ đất của mình cho chiến lược phát triển trung và dài hạn.

Năm 2015, KDH đã mua 99% vốn của Công ty Bất động sản Không Gian Xanh, thông qua đó sở hữu khu biệt thư Lucasta tại quận 9 (TP. HCM), mua 100% vốn Công ty Bất động sản Kim Phát, sở hữu khu nhà ở quy mô 3,6 ha ở quận 9 (TP. HCM)… Tại ĐHCĐ thường niên 2016 được tổ chức trumg tuần tháng 4, Chủ tịch HĐQT KDH Lý Điền Sơn chia sẻ, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất bằng việc tìm kiếm quỹ đất sạch, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và có vị trí đẹp.

Một lãnh đạo của Tập đoàn Nam Long chia sẻ, năm ngoái, có khoảng 100 hồ sơ dự án chào bán cho NLG và mục tiêu của Tập đoàn này là lựa chọn các dự án có tiềm năng phù hợp phân khúc thị trường các dòng sản phẩm nhà vừa túi tiền để mua lại. Ngay cả công ty đang có số nợ ngân hàng tương đối lớn là Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng sử dụng M&A là chiến lược để gia tăng hiệu quả.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR chia sẻ, để kiểm soát dư nợ kế hoạch của Công ty, tăng hàng tồn kho đồng thời tăng bán hàng. Nếu PDR đầu tư thêm 1.000 tỷ đồng vào dự án thì bán hàng đầu ra cũng phải đạt 1.000 tỷ đồng, tức PDR có thể đầu tư thêm dự án mới mà không tăng nợ vay hoặc nợ vay chỉ tăng lên tại một thời điểm nhất định sau đó sẽ giảm xuống. Với phương thức này, PDR có thể mua lại đất, phát triển dự án bán hàng ra thị trường thu tiền về ngay.

Ai đồng hành cùng các thương vụ M&A?

Theo thông tin của Đầu tư Bất động sản thì việc PDR cùng với công ty riêng của gia đình ông Đạt cùng mua lại dự án của Nguyễn Kim tại 132 Bến Vân Đồn, quận 4, TP. HCM trị giá 900 tỷ đồng có sự hỗ trợ của Ngân hàng Techcombank.

Trong khi mua lại dự án khác thì PDR đồng thời bán Dự án The Everich tại quận 7 với hình thức hợp tác đầu tư cùng An Gia và Quỹ Creed Group, trong đó An Gia đóng vai trò là nhà phát triển dự án chính. Dự án này có quy mô đến 8.000 căn hộ sẽ chính thức ra mắt thị trường ngày 25/4 với 90 tiện ích; trong đó có những tiện ích lần đầu xuất hiện tại các dự án nhà ở cao tầng tại Việt Nam. Sở dĩ An Gia có thể tham gia đầu tư vào dự án này một phần là nhờ có sự hợp sức về tài chính của Quỹ Creed.

Trong khi đó, để có thể triển khai nhiều dự án bất động sản mới, TDH cũng hợp tác với Quỹ Pavo Capital. Quỹ này sẽ tham gia góp vốn vào một số dự án mà TDH đầu tư thời gian tới.

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản mới đây, Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán HSC cho biết, đang tư vấn phát hành riêng lẻ cho Novaland, một công ty bất động sản lớn đang có kế hoạch IPO vào cuối năm nay. Các nhà đầu tư quan tâm đến Novaland có cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, có cả nhà đầu tư cũ và nhà đầu tư mới lần đầu vào thị trường bất động sản Việt Nam. Năm ngoái, Novaland đã thu hút vốn đầu tư chiến lược của 3 quỹ đầu tư tại Việt Nam, trong đó có VinaCapital.

Trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản hạn chế hơn năm trước, các chủ đầu tư một mặt vẫn ký hợp đồng cung cấp hạn mức tín dụng với các ngân hàng, một mặt vẫn kêu gọi vốn từ quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài nhằm giảm rủi ro do phụ thuộc vốn vay ngân hàng. Việc tìm kiếm đối tác chiến lược chỉ khả thi với một số doanh nghiệp có tên tuổi và có quỹ đất sạch cũng như khả năng phát triển dự án. Mà số doanh nghiệp này hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay ở thị trường Việt Nam. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, các chủ đầu tư nhỏ chịu áp lực bán dự án lớn hơn khi không thu hút được nguồn vốn đầu tư.

Thực tế, sau một thời gian “ôm dự án”, nhiều chủ đất đã chấp nhận bán dưới giá vốn. Hoạt động M&A trong thời gian tới dự kiến sẽ còn sôi động hơn rất nhiều do nhu cầu xuất phát từ cả phía bên mua và bán.