Sắp điều chỉnh điều kiện vay gói hỗ trợ: Lý thuyết là thoáng, thực tế có thông?

Đầu tháng 7, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý nới quy định cho vay mua nhà từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được Bộ Xây dựng đề xuất. Bên cạnh các đối tượng mở rộng cho vay cũng như diện hỗ trợ nhà ở được nêu tại phiên họp thường kỳ tháng 6, mới đây, một lãnh đạo Bộ Xây dựng “hé lộ” thông tin về Nghị quyết 02 sửa đổi, bổ sung thu hút quan tâm đặc biệt của dư luận.

Để đẩy mạnh giải ngân gói hỗ trợ, sắp tới thời hạn vay từ 10 năm lên 15 năm, đáng chú ý hơn: chỉ cần tổng giá trị trong hợp đồng mua bán căn nhà dưới 1,05 tỷ đồng là được vay vốn theo chính sách từ gói tín dụng ưu đãi. Về lý thuyết, cơ hội cho người mua nhà và DN đã “thênh thang”.

Chính sách sắp tới “chân công trình”

Trở lại thông tin từ Bộ Xây dựng trong phiên họp thường kỳ tháng 6 của Chính phủ, Bộ này đề nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và hỗ trợ nhà ở cho những hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở.

Xuất hiện chưa rõ nét trong nội dung sửa đổi quy định về diện tích, giá trị căn hộ thuộc diện vay (dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2), nhưng đại diện Bộ Xây dựng đã chỉ ra yếu tố hạn chế của dòng sản phẩm này: sản phẩm căn hộ thương mại có giá dưới 15 triệu đồng thường chỉ có ở những dự án nhà xa trung tâm, vị trí không thuận lợi, hệ thống hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu. Do đó, khách hàng mua loại căn hộ này được vay vốn hỗ trợ thời gian qua thực tế còn hạn chế.

Trước đó, tháng 4/2014, Cơ quan điều hành “sát sườn” nhất ngành Xây dựng - BĐS cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo hướng mở rộng đối tượng vay để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá)…

Đến cuối tháng 7, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, một trong những nhà quản lý gắn liền với chính sách nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp, công khai với báo giới: chỉ cần tổng giá trị trong hợp đồng mua bán căn nhà dưới 1,05 tỷ đồng là được vay vốn theo chính sách từ gói tín dụng ưu đãi.

Theo ý hiểu nôm na của người cần nhà hiện tại, họ có thể mua nhà diện tích trên 70m2, đơn giá bao nhiêu “tùy ý”, nhưng hoàn toàn có thể vay vốn rẻ từ nhà băng. Tạm gác qua vấn đề thủ tục “hành (là) chính” liên quan tới xác nhận điều kiện nhà ở, thu nhập từng được ví von như… leo cột mỡ, người có nhu cầu ở thực và đội ngũ hùng hậu các DN tạo lập BĐS đang mừng ra mặt.

“Dù giải ngân gói 30.000 tỷ đồng rất ít, nhưng thị trường đã chuyển động. Chúng ta chưa dùng tới tiền, chỉ bằng chính sách đã làm thay đổi thị trường BĐS”, phát ngôn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cách đây 1 tháng đang được chứng minh rõ nhất ở một số nội dung sửa đổi của Nghị quyết 02 lần này (theo thông tin từ Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam).

Quy về giá trị tổng (dưới 1,05 tỷ đồng), bất kể diện tích và đơn giá, rất nhiều dự án nhà ở thương mại (bao gồm cả sản phẩm cao cấp) đang ngóng ngọn gió lành đến từ nhà hoạch định chính sách.

Đặc biệt, hàng trăm dự án nằm ngoài trung tâm Thủ đô, hàng ngàn căn hộ nằm la liệt ở vành đai 3, trong đó biệt thự, nhà liền kề với giá trị - diện tích thuộc hàng “khủng” sẽ “rũ bùn đứng dậy sáng lòa” trong nay mai.

Và tới tay người cần nhà?

Trước khi những đề xuất nới rộng điều kiện được vay tín dụng ưu đãi từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được Bộ Xây dựng, cũng như giới thạo nghề phân tích, thị trường địa ốc phía Bắc (tiêu biểu là Hà Nội) chứng kiến liên tiếp các dự án nhà thương mại giá rẻ được mở bán với cái “mác”: dự án thuộc diện vay ưu đãi từ gói tín dụng. Tiêu biểu hiện tại là một số dự án như CT Number One (Vân Canh, Hoài Đức); Thăng Long Victory (KĐTM Nam An Khánh, Hoài Đức); HH4 Linh Đàm (Hoàng Mai)…

Điển hình, chủ đầu tư khuấy thị trường bằng các phương thức khuyến mãi hấp dẫn (tặng tiền, vàng SJC, hỗ trợ thuê nhà miễn phí…) kèm theo tuyên bố căn hộ đủ điều kiện vay của gói 30.000 tỷ đồng, được ngân hàng bảo đảm tiến độ xây dựng…

Ngày 27/7, tòa T1 Thăng Long Victory được mở bán với giá từ 790 triệu đồng/căn, 80% căn hộ thỏa mãn yêu cầu gói tín dụng. Đình đám không kém, là CT12 Văn Phú (Hà Đông) hút khách bằng giá chỉ từ 1,2 tỷ đồng, với các loại diện tích 63 - 165m2/căn.

Dự án cao cấp nằm trong KĐTM Văn Phú này cũng “được” BIDV hỗ trợ lãi suất gói 30.000 tỷ đồng. Chỉ có những người giao dịch tại đây mới hiểu: số lượng căn hộ bán nằm trong “vòng tay” của nhà băng chỉ giữ tỷ trọng cực thấp và khách hàng nào mua được ví như... trúng xổ số (!)

Quay lại với nội dung hé mở liên quan tới nới “đầu ra” cho sản phẩm nhà thương mại (không quy định diện tích, đơn giá), nhiều đại diện DN và người mua nhà đang xuất hiện ý kiến trái chiều.

Bình luận có phần thận trọng về đề xuất mang tính “tiền dự thảo Nghị quyết 02” đến từ Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ địa chính Hà Nội, cho biết: “Chủ trương này sẽ mở rộng diện kích cầu thị trường (cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng). Tinh thần, theo phát ngôn của Thứ trưởng Bộ Xây dựng là rất tốt. Nhưng khi triển khai thực tế, nếu thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết thì các cơ quan, đơn vị thừa hành sẽ hiểu nhầm hoặc cố tình hiểu sai dẫn tới không đúng với mục tiêu phát triển thị trường chung. Cơ chế “xin - cho” cũng có thể xuất hiện.”

Ngoài ra, khả năng “bắt tay” giữa khách mua và chủ đầu tư để né thuế VAT, đồng thời được vay vốn rẻ từ gói hỗ trợ cũng không loại trừ. Khoảng thời gian “vàng” (từ 1/7/2013 - 30/6/2014: các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại đã hoàn thiện dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được giảm 50% thuế VAT) đã trôi qua.

Nhân “chuyến tàu” mang tên 1,05 tỷ đồng (là được vay ưu đãi), NĐT chẳng tội gì không thỏa thuận ngầm với chủ đầu tư để phục vụ mục đích riêng. Người bán được hàng tồn, kẻ mua được với giá rẻ (thuộc khung giá dưới 1,05 tỷ đồng) rồi hỉ hả sang tên cho dân lao động thu nhập thấp đang khát nhà như khát nước.

BĐS thời mua chênh sắp diễn biến theo chiều hướng phức tạp hơn, bất lợi hơn cho người có nhu cầu thực. Phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ giữa DN và người mua đều không bao giờ có nội dung quy trách nhiệm “tạo điều kiện vay vốn cho người mua”.

Nên nhớ, thuộc diện vay ưu đãi từ gói hỗ trợ, chỉ là điều kiện cần cho người vay. Xác nhận tình trạng nhà ở, thu nhập mới là điều kiện đủ - một hành trình dài.