Cổ phiếu bất động sản: Có khả năng tạo “sóng”...

Ảnh minh họa

Dưới đây là cuộc trò chuyện với ông Trần Đức Thuận về tình hình thị trường BĐS trong năm nay, cũng như về các cổ phiếu thuộc nhóm ngành này trên thị trường chứng khoán trong thời điểm hiện tại.

Không khó để nhận thấy sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các doanh nghiệp BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lo ngại thị trường bất động sản (BĐS) năm nay sẽ trầm lắng hơn cả giai đoạn năm 2008.

Phóng viên đã có cuộc trò chuyện với ông Trần Đức Thuận, Tổng giám đốc CTCK Công nghiệp Việt Nam (ISC) về tình hình thị trường BĐS trong năm nay, cũng như về các cổ phiếu thuộc nhóm ngành này trên thị trường chứng khoán trong thời điểm hiện tại.

* Trong bối cảnh lạm phát cao, Ngân hàng Nhà nước đã thắt chặt tiền tệ, tăng tỷ giá, hạn chế tín dụng như hiện nay sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?

Chủ trương thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm mục tiêu kiềm chế lạm phát. Theo đó, tín dụng với lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán được yêu cầu phải giảm tốc và tỷ trọng, đến tháng 6/2011 còn tối đa 22% so với tổng dư nợ và tiếp tục giảm còn tối đa 16% cho đến hết năm nay. Có thể nói, việc Ngân hàng Nhà nước đồng loạt nâng các mức lãi suất chủ chốt, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp BĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Thị trường BĐS lâu nay vẫn dựa nhiều vào vốn, đặc biệt là vốn tín dụng từ các ngân hàng. Chính vì vậy, việc Chính phủ ra Nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành phi sản xuất chắc chắn sẽ khiến cho thị trường BĐS gặp khó khăn về vốn, nhiều doanh nghiệp không đủ vốn để thi công các dự án, dẫn đến chậm tiến độ và dự án có thể “treo”.

Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS chọn giải pháp “án binh bất động” để chờ thời cơ, những dự án nào đang thi công sẽ buộc phải giãn tiến độ hoàn thành; với dự án nào chưa khởi công, việc ngưng hẳn khởi công là điều các chủ đầu tư đang làm bởi chi phí giá nhà đội lên cao, cùng với nguồn vốn eo hẹp khiến các doanh nghiệp không dám mạo hiểm.

Việc thắt chặt tín dụng không chỉ tác động lên nguồn cung mà còn tác động đồng thời lên cả người mua trên thị trường BĐS. Hiện nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao, những người này đang mong chờ được sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng với các dịch vụ cho vay mua nhà trả góp, lãi suất cạnh tranh... Nhưng việc siết chặt tín dụng cho vay mua BĐS thì bản thân người dân có nhu cầu thực sẽ khó có cơ hội mua nhà trong thời gian này.

Ngoài ra, việc thắt chặt tín dụng đang thể hiện rõ nét trên thị trường tài chính tác động đến tâm lý khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị trường BĐS khiến thị trường càng khó vực dậy. Như vậy, trong năm 2011, ngành BĐS được dự báo vẫn chưa thể sôi động trở lại, đồng thời nguồn vốn vay cho BĐS không còn dễ dàng như trước, báo hiệu sự "đình đốn" nhất định tại các dự án BĐS đang vay vốn ngân hàng.

* Vừa qua, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 71, Thông tư 16 cho phép các công ty chuyển nhượng dự án bất động sản, động thái này có hỗ trợ gì cho các doanh nghiệp BĐS không, thưa ông?

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD đã có những quy định làm giảm đi các rủi ro của phương thức "mua bán nhà trên giấy". Trong đó, có các quy định chi tiết nhằm chính thức hóa việc chuyển nhượng vốn góp giữa những người tiêu dùng trong phương thức "mua bán nhà trên giấy". Hai văn bản trên được ban hành theo hướng thông thoáng hơn cho thị trường, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoạt động. Ngoài ra, các quy định hướng dẫn liên quan đến mọi lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng cụ thể và rõ ràng hơn trước. Điều này hạn chế được nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư; bởi lẽ, những giao dịch BĐS không hợp pháp sẽ bị loại bỏ để thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, thuận lợi hơn.

Có thể nói, Nghị định 71 và Thông tư 16 được kỳ vọng sẽ “cứu” thị trường vốn thoát khỏi những cuộc phiêu lưu đầy rủi ro. Điểm đáng kể nhất là Nghị định 71 đã “cởi trói” cho các chủ đầu tư dự án BĐS, khi quy định rằng, chủ đầu tư là người rộng quyền quyết dự án và đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Về điểm này, Nghị định 71 và Thông tư 16 được coi là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho nhiều dự án BĐS đang “bất động” chờ vốn trong nhiều năm qua.

Hiện vốn huy động để xây dựng các dự án bất động sản ở Việt Nam chủ yếu qua 3 kênh chính: ngân hàng và các tổ chức tín dụng, vốn tự có của chủ đầu tư và vốn góp của khách hàng theo hình thức mua nhà trả góp. Trong đó, hình thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu, vì có thể tiến hành rất nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu. Thông qua Nghị định 71 và Thông tư 16, những "lấn cấn" trong việc công chứng hợp đồng ủy quyền đối với các hợp đồng góp vốn bất động sản hình thành trong tương lai đã được giải quyết. Khi chưa có Thông tư 16, Nghị định 71 của Chính phủ, người dân không được hợp đồng ủy quyền liên quan đến các bất động sản chưa có giấy chứng nhận. Vì vậy, người dân muốn giao dịch thường thông qua ủy quyền có công chứng. Việc này có nhiều rủi ro, bởi theo quy định pháp luật, hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu khi một trong hai bên mất năng lực hành vi dân sự, hoặc chết. Do vậy người tham gia giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền đó rủi ro sẽ xảy ra với bên mua bởi khi đó tài sản trở về với người thừa kế của người đã chết. Do vậy, khi Thông tư 16 ra đời người mua sẽ trực tiếp được đứng tên trong hợp đồng mua bán. Với quy định mới, các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ được giao dịch. Đây là một trong những yếu tố tôi cho rằng sẽ khiến thị trường BĐS sẽ sôi động hơn trong tương lai.

* Như ông vừa nói, các doanh nghiệp BĐS hiện nay đang “khát” vốn, vậy giải pháp để thu hút nguồn vốn cho thị trường này là gì?

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Thứ nhất, cần tiếp tục huy động nguồn vốn trong dân, đây là một nguồn vốn rất lớn và đa dạng. Muốn làm được điều này các doanh nghiệp BĐS cần tạo ra những sản phẩm nhà giá rẻ hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân. Các chủ đầu tư nên xem xét lại về giá để đưa giá của BĐS về đúng với giá trị thật, đảm bảo cho người bán có lãi và phù hợp với khả năng của người tiêu dùng, giúp thị trường sôi động trở lại. Đồng thời, cần tạo một cơ chế đảm bảo khả năng giao dịch, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện với sự tham gia giám sát của những người góp vốn.

Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp BĐS cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch về vốn cho các giai đoạn một cách cụ thể và rõ ràng, tạo thuận lợi cho việc huy động vốn đầu tư từ nguồn FDI. Bên cạnh đó, cần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI vào thị trường BĐS thông qua cơ chế nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực của họ vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận trên chính nguồn vốn huy động trong nước.

Thứ ba, cần tận dụng nguồn tín dụng giá rẻ của những ngân hàng nước ngoài, vốn rất quan tâm đến khách hàng là các doanh nghiệp địa ốc. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng này thường chỉ từ 4% đến 5%/năm, thấp hơn nhiều so các ngân hàng trong nước. Việc cho phép thực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài khá phức tạp nhưng rất cần thiết nhằm giải quyết bài toán vốn cho các doanh nghiệp hiện nay.

Và cuối cùng, các chính sách của nhà nước về tài chính, tín dụng, thuế... hợp lý mới có thể khiến thị trường BĐS ấm lên.

* Với tình hình BĐS như vậy đã ảnh hưởng như thế nào đến giá cổ phiếu của nhóm ngành này trên thị trường chứng khoán, thưa ông?

Với đặc điểm của ngành chiếm dụng vốn, các doanh nghiệp BĐS nói chung và nhóm cỏ phiếu BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán nói riêng sẽ gặp nhiều khó khăn trong năm 2011 do chi phí tài chính tăng cao. Từ đầu năm đến nay, nhóm cổ phiếu này đã giảm giá trung bình từ 30% đến 50%, trừ một số cổ phiếu lội ngược dòng như: ASM, VIC, VPL.

Tuy nhiên về trung và dài hạn, cổ phiếu ngành BĐS vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng và có khả năng tạo “sóng”. Đặc biệt là nhóm cổ phiếu có thế mạnh về tài chính để đón đầu khi thị trường sôi động trở lại…

DiaOcOnline.vn - Theo Stocknews