Bất cập mối quan hệ tín dụng - bất động sản

Dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) Việt Nam so với GDP còn khiêm tốn, nhưng tính lan tỏa của thị trường này lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác. Vì vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế.

BIDV và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản vừa phối hợp tổ chức Hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”.

Tại Hội thảo, các diễn giả nhấn mạnh về vai trò quan trọng của các định chế tài chính trong quá trình phát triển thị trường BĐS, là vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác như các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm… còn rất hạn chế.

Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS ở Việt Nam khoảng 262.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ. Trong khi đó, tổng dư nợ BĐS của Mỹ trong năm 2013 là 3.600 tỷ USD, chiếm 36% tổng dư nợ. Tuy dư nợ BĐS của Việt Nam chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%).

Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam còn khiêm tốn, chiếm khoảng 5,4% GDP năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường này lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác, như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế… Vì vậy, theo các diễn giả, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam.

Theo GS - TSKH. Đặng Hùng Võ, kênh thông nhau giữa thị trường tài chính - tiền tệ và thị trường BĐS là vấn đề quan trọng nhất, cần tập trung tìm giải pháp hiệu quả.

Về vấn đề này, ông Hara Takashi, chuyên gia của Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) đưa ra 4 kiến nghị đối với Việt Nam.

Thứ nhất, cần cải thiện cơ chế/cách thức giám sát tín dụng, bao gồm các biện pháp điều chỉnh sớm và tự đánh giá; tiêu chuẩn phân loại tài sản, nợ xấu, trích dự phòng nghiêm ngặt và rõ ràng; công khai thông tin kịp thời, đầy đủ, bảo đảm độ tin cậy…

Thứ hai, cải thiện việc định giá tài sản và quản lý tài sản; xoá bỏ nợ xấu ra khỏi bảng cân đối; tăng cường vốn tự có; cải thiện năng lực thẩm định cho vay và quản lý cho vay; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp và hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ trên cơ sở thẩm định tín dụng phù hợp.

Thứ ba, xác lập cơ chế cho phá sản ngân hàng (quốc hữu hoá, sử dụng nguồn vốn công); tăng cường vai trò của các tổ chức liên cơ quan, gồm bảo hiểm tiền gửi (DIC), cơ quan thu hồi xử lý (RCC); sử dụng nguồn vốn công trong xử lý phá sản đối với các tổ chức tín dụng trước khi phá sản.

Thứ tư, tái cơ cấu bên đi vay, gồm tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, cơ chế phá sản để có thể tái cơ cấu bên đi vay; vai trò của bên mua tài sản ngoại bảng (nợ xấu); tăng cường chức năng của RCC liên quan đến tái cơ cấu hoạt động kinh doanh của bên đi vay; tổ chức tái sinh công nghiệp (IRC)…

Đồng tình với ý kiến trên, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế kiến nghị thêm, cần hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS, đồng thời, hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển, như quỹ tín thác BĐS (REIT), cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS), trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS. Song song với đó là cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính, tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực BĐS.

Đặc biệt, cần phát triển thị trường vốn, tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính. Điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng, đẩy mạnh xử lý nợ xấu (tạo lập thị trường mua bán nợ xấu và xử lý tài sản đảm bảo), đẩy nhanh thủ tục giải ngân đầu tư công. Bên cạnh đó, cũng cần điều chỉnh trọng số rủi ro cho vay BĐS. Về phía các ngân hàng thương mại, cần thiết kế sản phẩm tín dụng và dịch vụ cho thị trường BĐS phù hợp hơn. Còn về phía các cơ quan quản lý, cần quản lý thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn qua chính sách thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia…