Nới điều kiện người nước ngoài mua nhà: Giá lại bị “thổi” lên?

Nhiều người băn khoăn khi “mở cửa” thị trường bất động sản cho người nước ngoài sẽ khiến giá nhà bị “thổi” lên.

Nhiều băn khoăn về tính hiệu quả

Trong dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi vừa được đưa ra thảo luận tại Quốc hội mới đây, vấn đề thu hút vốn đầu tư nước ngoài được đặt ra một cách tích cực hơn, với những điều kiện thuận lợi hơn thông qua việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà. Các nhà soạn thảo kỳ vọng sự nới lỏng sẽ thu hút được nhiều nguồn vốn hơn vào thị trường và giúp thị trường bất động sản sôi động hơn.

Tuy nhiên, người dân lại băn khoăn rằng nếu không có những giải pháp thích hợp khi có nhiều người nước ngoài mua nhà, giá bất động sản lại bị “thổi” lên; những người có nhu cầu mua nhà thực sự lại khó tiếp cận.

Đối với các chuyên gia trong ngành bất động sản, xây dựng, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản dù với hình thức nào cũng là việc làm cần thiết. Đây là yêu cầu tất yếu để phát triển kinh tế, nhưng việc làm đó vẫn phải đáp ứng được các yếu tố cơ bản như đảm bảo an ninh quốc phòng và không làm ảnh hưởng đến cơ hội mua được nhà của người dân.

Ông Trịnh Huy Thục, chuyên gia trong ngành bất động sản khẳng định, bất kể sự phát triển kinh tế nào cũng cần thiết có thu hút đầu tư nước ngoài. “Tuy nhiên, riêng bất động sản, nhà ở thì hãy hướng về 90 triệu dân Việt Nam. Không phải cứ mở cửa thị trường cho người nước ngoài thì họ sẽ sang đây mua nhà và sinh sống. Người nước ngoài chỉ đến đây để làm ăn, do vậy không nên quá kỳ vọng rằng sẽ thu hút vốn được qua hình thức này”, ông Thục cho biết.

Không có cơ sở để khẳng định rằng việc cho người nước ngoài mua nhà sẽ khiến giá nhà đội lên. Nhưng xét về quy luật cung cầu, rõ ràng khi cầu tăng, cung không đổi thì giá sẽ phải tăng theo. Có thể có ý kiến cho rằng người nước ngoài sẽ chỉ mua nhà ở phân khúc tầm trung trở lên, còn nhà ở thương mại giá rẻ sẽ không thu hút được họ nên giá nhà ở khó có thể tăng.

Giá nhà liệu có được điều chỉnh phù hợp?

Thực tế thị trường bất động sản nước ta nhiều năm qua cho thấy, các phân khúc thị trường thường có sự biến thiên cùng chiều nên khi giá phân khúc cao cấp tăng thì khó giữ được giá phân khúc nhà ở giá rẻ ổn định. Trong khi đó, giá bất động sản nước ta vẫn bị coi là “giá ảo”, “bong bóng”.

Vấn đề quan trọng hiện nay là sau hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, sau nhiều tháng trầm lắng với số tồn kho lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, liệu giá bất động sản Việt Nam có được điều chỉnh phù hợp hơn không?

Theo TS Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TPHCM, nếu vẫn phát triển theo hướng như thời gian qua thì giá bất động sản sẽ không thay đổi cho phù hợp.

“Giá thành của nhà ở Việt Nam rất cao, trong khi đó năng suất lại thấp, phí vốn và bôi trơn cao. Thị trường nhà ở Việt Nam có tỷ lệ đầu cơ rất lớn, trên 50%, do vậy giá của nhà đầu cơ là giá ảo. Bên cạnh đó, do cung đất của Việt Nam bị hạn chế do Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa giải quyết được. Trong khi đó, kiều hối hoặc các dòng tiền khác bắt đầu đổ vào thị trường khiến giá bất động sản chững lại để chờ cơ hội tăng mạnh. Ngoài ra, một vấn đề nữa Việt Nam gặp phải là chúng ta không đánh giá được chính xác lượng cầu và tuổi cầu, nhất là phân khúc nhà ở cao cấp, khiến lượng cầu thường xuyên là “cầu ảo”, ông Dương nhận định.

Thực tế sức ép thị trường thời gian qua, kể cả khi thị trường đóng băng như năm 2011-2012, vẫn chưa đủ lớn để ép doanh nghiệp giảm giá, vì trước đó giá nhà đất đã quá cao, nhiều doanh nghiệp vẫn huy động vốn trá hình từ người mua nhà bằng cách yêu cầu người mua nhà trả tiền trước. Cho nên người đứng ngồi trên đống lửa hiện nay không phải là các nhà đầu tư mà là người mua nhà đã trả tiền trước.

Theo chuyên gia đầu tư, TS Lê Đăng Doanh, muốn bất động sản trở thành một kênh hút vốn nước ngoài hiệu quả, cần làm minh bạch các thông tin về thị trường. “Giá bất động sản ở Việt Nam hoàn toàn không minh bạch. Do đó, cần phải làm công khai minh bạch giá bất động sản và làm rõ những chi phí để giải phóng mặt bằng và chi phí để xây dựng, qua đó sẽ thấy rõ những khoản chi phí “không thể giải thích được” và loại bỏ khỏi giá thành. Từ đó, giảm giá bất động sản”, ông Doanh nhận định.

Tính minh bạch là điều đang rất thiếu và yếu ở thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu không làm được điều này thì thị trường vẫn phát triển vòng quanh và không đem lại cơ hội thực sự cho người có nhu cầu nhà ở cũng như các nhà đầu tư.