Người nước ngoài mua nhà: Thông ở luật, tắc ở Nghị định

Quy định về cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam tại Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực gần 2 năm, song đến nay vẫn còn những vướng mắc gây khó khăn cho người ngước ngoài trong tiếp cận chính sách về nhà ở.

Hợp đồng bị “treo” vì ách tắc

Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ tháng 7/2015 đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Đây là quy định mới mong muốn tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm việc, sinh sống tại Việt Nam được có nhà ở, góp phần tạo môi trường đầu tư tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài cũng như kích thích nền kinh tế phát triển, phù hợp với chủ trương của Nhà nước và xu hướng toàn cầu hóa hiện nay.

Tuy nhiên, trên thực tế thì chủ trương này đã không tạo ra được làn sóng mua nhà của người nước ngoài như kỳ vọng ban đầu. Lý do xuất phát từ những bất cập trong quá trình thực hiện và một trong những bất cập đó đến từ việc quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để Sở Xây dựng có căn cứ xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Mới đây, phản ánh với Báo Hải quan, ông ông Kim DaeWoo (Hàn Quốc) cho biết, từ tháng 1/2016, ông đã nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM do nhận chuyển nhượng từ một công dân Việt Nam tại chi nhánh Văn phòng quyền sử dụng đất quận Thủ Đức. Theo ông Kim DaeWoo, giấy hẹn nhận thông báo kết quả của Văn phòng là ngày 29/2/2016, song mãi tới ngày 12/8/2016, sau hơn 7 tháng nộp hồ sơ, ông mới nhận được công văn của Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM trả lời với nội dung chính là hiện nay chưa thể giải quyết hồ sơ đăng ký biến động cho người nước ngoài nhận chuyển nhượng. “Lý do mà Văn phòng đăng ký đất đai đưa ra là vì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chưa có văn bản xác định những khu vực nào trên địa bàn TP. cho phép cá nhân, tổ chức người nước ngoài được phép sở hữu nhà (Theo quy định tại điều 75, 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ tháng 12/2015) và Sở Xây dựng chưa công bố các thông tin này lên cổng thông tin của Sở. Hậu quả là, đến nay đã hơn một năm trôi qua, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của tôi vẫn không được giải quyết và cũng không rõ đến khi nào mới nhận được kết quả”, ông Kim DaeWoo cho biết.

Theo ông Kim DaeWoo, đến nay, sau hơn một năm nghị định có hiệu lực nhưng vẫn chưa có bất kỳ một văn bản nào của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định các khu vực mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu trên địa bàn TP.HCM. Điều này gây khó khăn cho cả cơ quan Nhà nước lẫn tổ chức, cá nhân người nước ngoài có nhu cầu mua nhà, trái với tinh thần của Luật Nhà ở và chủ trương của Nhà nước. Đồng thời, việc chậm trễ trong giải quyết trả lời thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai gây hoang mang cho các nhà đầu tư, mất niềm tin vào pháp luật và môi trường đầu tư của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM cho biết, quy định của Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà ngoài khu vực liên quan, ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh nhưng thực tế chưa xác định được khu vực nào là khu vực quốc phòng, an ninh do chưa có tiêu chí để làm điều này. Chưa kể, nếu công bố những khu vực này có thể lại làm lộ bí mật về an ninh, quốc phòng. Vấn đề này hiện nay chưa giải quyết được, vì thế đã tạo ra cái khó cho các địa phương khi xác định khu vực được phép hoặc không được phép bán nhà cho người nước ngoài. Vì vướng quy định này nên các địa phương không cấp được chủ quyền cho người nước ngoài mua nhà, dẫn tới hợp đồng mua bán nhà bị “treo”.

Nếu cần phải sửa luật

Trên thực tế, nhận thấy quy định này tại Luật Nhà ở đã tạo ra điểm nghẽn cho các địa phương trong quá trình thực hiện, từ tháng 9/2016, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc thực hiện quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.

Công văn của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, theo phản ánh của các địa phương, đến nay Bộ Quốc phòng, Bộ Công an vẫn chưa ban hành văn bản xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo nhiệm vụ Chính phủ giao. Do vậy, các địa phương gặp khó khăn và thiếu cơ sở pháp lý trong việc công khai danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu trên địa bàn. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sớm ban hành văn bản xác định các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh tại các địa phương để tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh có căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng công khai danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đề nghị Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phải sớm công bố “vùng cấm” trong việc mua bán nhà ở cho người nước ngoài, nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ có thể ủy quyền cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an công bố danh mục các khu vực này, không nên quy định thêm quy trình các Bộ này "có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh để chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở" như tại khoản 2 điều 75 Nghị định 99, vì điều này làm gia tăng thủ tục hành chính không cần thiết.

Liên quan đến vấn đề người nước ngoài mua nhà, ông Greg Ohan, Tổng giám đốc tại Việt Nam của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản JLL chia sẻ, hiện có khoảng hơn 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam và hơn 4 triệu Việt kiều, vì thế Luật Nhà ở với quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam rất được quan tâm, nhưng đây là một điều không dễ. Theo ông Greg Ohan, đã qua gần 20 tháng kể từ khi Luật Nhà ở chính thức cho phép người nước ngoài đầu tư BĐS tại Việt Nam nhưng điều luật này vẫn còn thiếu những văn bản hướng dẫn chi tiết và những thủ tục hành chính liên quan khác. Do đó, việc thực hiện còn hạn chế cũng như chưa xác định rõ quy trình thực thi. Theo ông Quang, điều này là do một số thủ tục liên quan tương đối phức tạp, mất nhiều thời gian, chi phí…, ví dụ như việc chứng minh nguồn gốc thu nhập hợp pháp từ việc cho thuê nhà theo quy định để chuyển tiền về nước, quy trình để chứng nhận được phép mua nhà tại Việt Nam… "Dù thị trường rất hứa hẹn vào năm 2017, nhưng nếu bạn mua một căn nhà và đang cân nhắc bán hoặc cho thuê nó, chỉ cần đảm bảo rằng bạn có một nhà tư vấn trong nước sẵn sàng giúp bạn một tay - nếu không thì nó khá phức tạp”, ông Greg Ohan nói.

Những vướng mắc trên đã khiến số lượng người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa được như mong muốn. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, không nên quá kỳ vọng việc cho người nước ngoài mua nhà sẽ tạo một cú hích cho thị trường BĐS. Lí do là vì cơ chế cho người nước ngoài mua nhà thể hiện sự thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ, thiếu minh bạch. Theo ông Châu, tới đây Bộ Xây dựng cần khắc phục được 3 hạn chế này trong chế định cho người nước ngoài mua nhà và nếu cần thì phải sửa Luật Nhà ở.

Chuyên gia BĐS Huỳnh Anh Dũng:

Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà là một trong những tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, cho đến nay nó vẫn chưa được triển khai và đạt như kỳ vọng mà chúng ta mong muốn là sẽ có một lượng khách nước ngoài ồ ạt đổ vào mua nhà tại các dự án của Việt Nam. Có một số yếu tố gây ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mua nhà của người nước ngoài là Việt Nam có phải là một mảnh đất để họ lựa chọn mua nhà hay không? Bên cạnh đó, quyền sở hữu có thời hạn là một trở ngại lớn đối với người mua nhà”.