Gỡ khó cho bất động sản

Thông tin sẽ nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam một lần nữa lại được xới lên trong những ngày đầu tiên của năm mới. Nhiều người cho rằng động thái này không những thể hiện sự cởi mở hơn của Việt Nam mà còn giúp các doanh nghiệp địa ốc khai thác nguồn khách hàng tiềm năng, qua đó hy vọng sẽ tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản khởi sắc hơn trong năm 2014.

Mặc dù cũng công nhận các đề xuất trong hai dự thảo luật liên quan đến việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là thông tin tích cực cho thị trường bất động sản, song không ít người trong ngành lại đặt vấn đề phải có những biện pháp đồng bộ hơn nữa để chính sách mới phát huy tác dụng.

Mở rộng cửa

So với quy định hiện hành, hai dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tỏ ra cởi mở hơn rất nhiều trong việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Năm năm trước, Quốc hội ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12 thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, song do điều kiện ràng buộc chặt chẽ nên kết quả đạt được khá khiêm tốn. Ngay cả khi người nước ngoài đủ điều kiện mua thì họ cũng chỉ được mua căn hộ để ở, không được phép đầu tư hay dùng vào mục đích khác, cũng như không được cho thuê lại tài sản của mình. Số lượng người nước ngoài mua nhà trong thời gian qua đã nói lên điều ấy.

Số liệu của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy trong năm năm qua thành phố chỉ cấp được 66 giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà, trong đó doanh nghiệp chỉ vỏn vẹn có tám trường hợp. Theo sở, điều kiện cứng nhắc, nhiêu khê đã gây ra tâm lý lo ngại cho người nước ngoài, hoặc nếu họ có mua thì chấp nhận rủi ro nhờ người khác đứng tên. Tổng số lượng người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam trong năm năm qua chỉ khoảng 120 người.

Từ những hạn chế đó, nhiều người kỳ vọng vào độ mở của luật ở lần sửa đổi sắp tới. Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cho phép bất cứ người nước ngoài nào được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều có thể sở hữu nhà ở thương mại, thậm chí được mua với số lượng không hạn chế. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép các cá nhân, tổ chức nước ngoài “được thuê, được mua và sở hữu diện tích văn phòng để làm việc, để cho thuê; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Nếu được thông qua, hai bộ luật này sẽ hạn chế được tình trạng lách luật hiện nay. Nói vậy là bởi đã có trường hợp một nhà bán lẻ nước ngoài thuê năm tầng trong một dự án khu phức hợp tại khu trung tâm TPHCM. Là một công ty quản lý bán lẻ, mặt bằng của công ty này thường có nhiều thương hiệu khác tham gia. Tuy nhiên, do không phải là doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nên công ty này không thể cho thuê lại diện tích của mình. Chính vì vậy, nhà bán lẻ này đã hợp thức hóa bằng cách mua lại khoảng 20% cổ phần của chủ đầu tư, tương ứng với giá trị diện tích thuê, để nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư, để từ đó có thể cho thuê phần mặt bằng đã mua.

Từ tổ chức

Điều mà không ít người quan tâm là liệu dự thảo luật mở ra có làm cho các tổ chức nước ngoài vào mua các dự án bất động sản tại Việt Nam hay không. Thực ra, luật hiện hành không hạn chế các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Hiện đã có nhiều doanh nghiệp nước ngoài từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Malaysia... đang đầu tư nhiều dự án nhà ở lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, cách họ đầu tư thường là tìm một đối tác trong nước để liên doanh, hay mua lại cổ phần chi phối 70-80%. Những doanh nghiệp này bản thân họ hiện nay cũng đang mệt mỏi chống chọi trong cơn bão, thậm chí có doanh nghiệp còn phải thu nhỏ quy mô hoạt động, rút bớt nhân viên về nước thì lấy đâu ra sức để mua lại các dự án khác.

Trong khi đó, các nhà đầu tư bên ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thường thông qua con đường đầu tư tài chính, nghĩa là mua lại cổ phần của các công ty bất động sản trong nước, lẽ dĩ nhiên họ phải lựa những công ty quản trị bài bản và có dự án tốt. Các công ty môi giới nước ngoài cho biết khẩu vị đầu tư của các tổ chức nước ngoài hiện nay tập trung vào những dự án đang hoạt động, có nguồn thu ổn định, chẳng hạn như cao ốc văn phòng, nghĩa là họ chỉ mua những dự án đang “sống”.

Ông Stephen Wyatt, Giám đốc điều hành Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam, cho biết trong nhóm khách hàng của công ty này đang có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới bất động sản Việt Nam. Nhưng vấn đề là họ chưa tìm thấy cơ hội thích hợp để đầu tư, bởi rất khó hiểu thị trường này, nhiều doanh nghiệp đang khó khăn nhưng vẫn không muốn bán dự án. Bước vào năm 2014, nếu những quy định pháp luật rõ ràng hơn và nhất là giá cả bất động sản trở về mức hợp lý hơn thì có thể việc mua bán dự án sẽ diễn ra.

...đến cá nhân

Nếu được thông qua, các quy định mới sẽ tác động đến các cá nhân nước ngoài nhiều hơn. Nhìn vào số lượng người nước ngoài đang sống tại Việt Nam nhiều người kỳ vọng vào khả năng “xuất khẩu bất động sản tại chỗ”, qua đó giúp giải phóng bớt hàng tồn kho, cụ thể là phân khúc căn hộ cao cấp.

Song, điều mà nhiều người quan tâm hiện nay là liệu có phải bất kể người nước ngoài nào cũng có thể mua nhà hay chủ yếu chỉ là những người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cộng đồng người Hàn Quốc đang sống tại TPHCM chiếm số lượng đông nhất với khoảng 80.000 người (cả nước khoảng 130.000 người), cộng đồng người Nhật khoảng 10.000 người và Philippines khoảng 6.000 người. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Lao động -  Thương binh và Xã hội, năm 2013 sở này chỉ cấp và gia hạn giấy phép lao động cho gần 5.000 người nước ngoài làm việc tại thành phố.

Đồng quan điểm với một số chuyên gia, HoREA cho rằng nếu chỉ mở cho những người đang sống tại Việt Nam thôi thì không giải quyết được vấn đề. Ngược lại, luật nên mở ra để khai thác tiềm năng bên ngoài, nghĩa là không nhất thiết họ phải sống ở Việt Nam, và dùng chính sách thuế để quản lý những người mua như cách Singapore đang làm.

Một điều đáng lưu ý là không phải người nước ngoài nào cũng muốn mua nhà, ngược lại họ thích ở nhà thuê. Ông Wyatt cho biết thói quen của người dân mỗi nước cũng khác nhau, chẳng hạn như người Anh muốn mua nhà nhưng người Đức và người Pháp chỉ muốn thuê vì không muốn bị ràng buộc vào việc trả nợ. Như vậy có chăng là cộng đồng người Hàn hay Nhật có chút tương đồng về văn hóa như dân Việt Nam, mới quan tâm đến chuyện mua nhà (?).

Khác với nhiều người Việt thường mua nhà bằng tiền mặt hay tiền tiết kiệm, người nước ngoài thường phải nghĩ ngay đến chuyện vay vốn ngân hàng khi mua nhà. Tuy nhiên, đây là rào cản cần phải tìm phương thức giải quyết khi các ngân hàng trong nước chưa mạnh dạn cho vay. Chưa biết sắp tới sẽ như thế nào nhưng ít nhất lúc này họ muốn vay không dễ, nếu như không có vợ, chồng hay người Việt đứng ra bảo lãnh.

Một cán bộ tín dụng ngân hàng kể đã có trường hợp một quản lý người nước ngoài tại một công ty kiểm toán mua căn hộ tại quận 2, TPHCM nhưng đã phải nhờ nhân viên trong công ty đứng tên vay tiền ngân hàng vì không đủ điều kiện. Mặc dù tin nhau và giữa hai người có hợp đồng ràng buộc tài sản với nhau, nhưng rõ ràng rủi ro luôn rình rập cho cả hai. Nói tóm lại, người nước ngoài muốn mua tại Việt Nam phải có tiền, phải đem theo vài trăm ngàn đô la Mỹ - một khoản tiền không nhỏ đối những người sang Việt Nam làm công ăn lương.

Vì thế để giải pháp mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tạo thành cú hích cho thị trường, theo nhiều chuyên gia địa ốc, cần chú ý đến việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài muốn nhảy vào kinh doanh địa ốc bởi đây mới là lượng khách hàng tiềm năng to lớn. Đối với cá nhân, cần chú ý đến các kênh tài chính đi kèm để trở thành một gói giải pháp đồng bộ cho người muốn mua nhà thay vì thuê.