Thị trường bất động sản: Sẽ thay đổi lớn về chính sách

Với hai văn bản quan trọng sẽ được Bộ Xây dựng trình Chính phủ trong tháng này, chính sách đối với thị trường bất động sản (BĐS) sẽ có nhiều thay đổi. Đó là nội dung cơ bản tại hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức ở TP.HCM chiều 15.3.

Phát triển nhà cho thuê và nhà xã hội

Tại văn bản dự thảo "Thực trạng và các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS" sẽ trình Chính phủ trong nay mai, sau phần xác định các nguyên nhân làm cho thị trường BĐS gặp phải những biến động phức tạp vừa qua, Bộ Xây dựng đưa ra hàng loạt các chính sách nhằm bình ổn thị trường. Đó là các dự án nhà ở thương mại từ 10 ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội; đồng thời trong các bản quy hoạch phát triển đô thị, các địa phương phải đảm bảo dành 10% trên tổng diện tích đất phát triển đô thị để xây dựng hai loại nhà kể trên.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản buộc các địa phương khi phê duyệt các dự án nhà ở và khu đô thị cần phải xem xét tỷ lệ các loại căn hộ chung cư có diện tích cao (từ 120m2 trở lên), diện tích trung bình (từ 70m2 - 90m2) và diện tích thấp (từ 45m2 -60m2) phù hợp theo nhu cầu thị trường với tỷ lệ 2:5:3.

Một kiến nghị tiếp theo là các bộ, ngành và các địa phương phải nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian, công khai quy hoạch... nhằm nhanh chóng tăng lượng sản phẩm nhà đất ra thị trường. Để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho rằng cần phải thành lập các tổng công ty phát triển nhà ở xã hội theo hướng các doanh nghiệp (DN) công ích chuyên xây dựng nhà ở xã hội theo kinh nghiệm các nước Nhật Bản, Hàn Quốc.

Mua nhà đất bán ngay bị đánh thuế cao

Về việc hoàn thiện chính sách tín dụng để phục vụ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng cần phải có giải pháp để chủ đầu tư các dự án được vay vốn để phát triển các loại hình BĐS thiết yếu như nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, khu thương mại, nhà ở xã hội... Bên cạnh đó, các trường hợp vay vốn mua đi bán lại BĐS làm cho thị trường "méo mó" nhất thiết phải hạn chế cho vay để không bị giới đầu cơ "thổi" giá BĐS lên quá cao. Bộ Xây dựng cũng kiến nghị  cần đánh thuế lũy tiến đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản nhà đất lớn hơn mức trung bình của xã hội (diện tích sử dụng đất lớn, diện tích nhà ở lớn...) và đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích đưa tài sản nhà, đất vào sử dụng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chủ trương đối với các trường hợp tài sản nhà, đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì không bị đánh thuế lũy tiến. Đồng thời, mức thuế chuyển nhượng BĐS cũng được Bộ Xây dựng kiến nghị giảm xuống 1%, thay vì 4% như hiện nay. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc có thể gộp thuế chuyển nhượng BĐS với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (DN). Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Mức thuế do Bộ Xây dựng đề nghị đối với trường hợp này là 25 - 28% trên mức chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Chuyển nhượng BĐS buộc phải qua sàn

Tại hội thảo, Bộ Xây dựng cũng lấy ý kiến các DN về dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định (NĐ) 153 (NĐ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS). Theo dự thảo, tất cả các giao dịch chuyển nhượng sản phẩm nhà đất do các DN bán ra tại các dự án đều phải thông qua sàn giao dịch. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS và NĐ 153 đều không quy định rằng những trường hợp cá nhân giao dịch với nhau phải thông qua sàn nhưng dự thảo thông tư quy định thêm: "Trường hợp hàng hóa BĐS chưa có giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện đăng ký giao dịch qua sàn hoặc trung tâm giao dịch BĐS". Nếu quy định này được thông qua, không chỉ nhà đất dự án mà toàn bộ các giao dịch nhà đất bình thường cũng đều phải thông qua sàn. Giải thích điều này, ông Lê Cao Tuấn - Trưởng phòng Quản lý BĐS thuộc Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) - cho rằng: "Sở dĩ có quy định thêm như vậy là để tránh những trường hợp không phải nhà đất của mình mà đem đi giao dịch. Chúng tôi sẽ thuyết minh thêm để quy định này được tồn tại trong thông tư".

Dự thảo thông tư hướng dẫn NĐ 153 quy định 3 mô hình giao dịch BĐS: Sàn giao dịch BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS và Văn phòng giao dịch BĐS. Theo dự thảo, để lập sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sàn tối thiểu là 120m2, có tối thiểu 2 nhân viên môi giới có chứng chỉ môi giới do các sở xây dựng địa phương cấp, có tối thiểu 2 nhân viên định giá có chứng chỉ định giá BĐS. Đối với trung tâm giao dịch BĐS, dự thảo quy định phải có diện tích tối thiểu là 50m2, có tối thiểu 1 nhân viên môi giới có chứng chỉ và 2 nhân viên định giá có chứng chỉ. Văn phòng giao dịch BĐS phải có diện tích tối thiểu 30m2 và người điều hành văn phòng phải có chứng chỉ môi giới BĐS.

Theo Bộ Xây dựng, các sàn giao dịch BĐS trước khi hoạt động nhất thiết phải báo cáo thông qua Sở Xây dựng và hằng tháng phải tổng hợp báo cáo về tình hình giao dịch tại sàn lên Sở Xây dựng để Sở báo cáo về cho Bộ Xây dựng. Ngoài ra, để chuyển nhượng BĐS, khách hàng phải ký hợp đồng với sàn giao dịch. Sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm đưa thông tin chuyển nhượng BĐS lên ít nhất 3 số liên tiếp của một tờ báo, một đài truyền hình địa phương nơi dự án tọa lạc và website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam (VR Net) trước ngày giới thiệu BĐS 5 ngày; hàng hóa BĐS phải giới thiệu tại sàn ít nhất trước 10 ngày tính đến ngày tổ chức bán hoặc cho thuê.

Tại hội thảo, khi đề cập đến diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua, nhiều DN tỏ ra rất bức xúc về những quyết sách gây ảnh hưởng đến thị trường. Ông Trương Thành Nhân - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng - đưa ra 3 kiến nghị: Để thị trường BĐS khởi sắc trở lại, nên hoãn việc đánh thuế lũy tiến; sớm ban hành các quy định cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam; để tránh trường hợp ban hành chính sách áp đặt, cần phải lấy ý kiến rộng rãi của các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS, xây dựng trước khi ban hành NĐ sửa đổi NĐ 90 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng như dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện NĐ 153.

Theo Thanh Nien