Sở hữu chung cư có thời hạn, định giá thế nào?

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở (lần 4, tháng 9-2013) của Bộ Xây dựng có đề xuất: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm”.

Trước đây, Bộ Xây dựng cũng từng đề xuất hình thức sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn cụ thể. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự đồng tình của dư luận vì nhiều ý kiến cho rằng khó đi vào thực tế do nước ta có nhiều loại hình chung cư và thời gian xây dựng cũng như chất lượng, vị trí của mỗi chung cư không giống nhau nên không thể ấn định thời gian chung cho tất cả các chung cư. Hai năm sau, Bộ Xây dựng trở lại với ý tưởng còn dang dở của mình. Lần này, mục tiêu mà bộ đưa ra hoàn toàn khác trước: kéo giá căn hộ chung cư xuống, để người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận. Bên cạnh thực trạng khó khăn liên quan tới cải tạo chung cư cũ tại Thủ đô, đề xuất này có thể là một giải pháp cho thị trường bất động sản hiện tại.

Theo nguyên lý kinh tế học, lợi nhuận lớn luôn đi kèm với rủi ro cao và ngược lại. Ở đây, khi người dân bị hạn chế quyền sở hữu khi quy định sở hữu chung cư có thời hạn đồng nghĩa với rủi ro cao trong việc sở hữu căn hộ chung cư thì lợi nhuận người dân nhận được phải lớn, nghĩa là giá nhà phải giảm với một mức giá hợp lý tương đồng với mức sẵn lòng chi trả của người mua nhà. Khi giá được xác định hợp lý, sở hữu chung cư có thời hạn có thể xem là một giải pháp khả thi.

Quan sát phản ứng của nhiều người trên các phương tiện truyền thông thời gian gần đây về đề xuất này, có thể thấy, mức giá của chung cư quy định sở hữu có thời hạn vẫn là yếu tố mà người dân, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản và các nhà quản lý quan tâm nhiều nhất.

Điểm khác biệt lớn nhất của mức giá ở đây là giá trị đất sau khi hết hạn sở hữu chung cư. Không giống như đa số các tài sản hữu hình khác là sẽ mất dần giá trị qua thời gian sử dụng, giá trị đất sẽ tăng hoặc giảm là do lợi ích mà nó mang lại trong tương lai sau thời gian hết hạn sở hữu, phụ thuộc vào vị trí, cảnh quan chung quanh, sự thuận tiện trong việc di chuyển và mức độ kết nối các cơ sở hạ tầng hiện có cũng như tương lai của mảnh đất được dùng để xây chung cư đó. Cách xác định giá trị còn lại của đất vì thế cũng trở nên khó khăn hơn do tương lai là bất định.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng có thể định giá chung cư sở hữu có thời hạn, theo một cách khác. Về mặt nguyên tắc, sở hữu có thời hạn của chung cư có thể xem là một hình thức thuê dài hạn với mức độ ổn định cao, nghĩa là chủ nhà không có động cơ lấy lại căn hộ một cách đột ngột. Sự tương đồng giữa mua nhà 70 năm và thuê nhà có cùng diện tích trả tiền theo tháng là như nhau nếu như đảm bảo chủ nhà cho thuê và không lấy lại căn hộ bất ngờ. Yếu tố này có thể đảm bảo bằng cách giá cho thuê được tính trong hợp đồng thuê nhà có mức tăng giá cho thuê hợp lý.

Mức tăng như thế nào là hợp lý? Và tăng như thế nào thì chủ nhà sẽ không lấy lại nhà đột ngột? Con người thường có phản ứng trước những thay đổi hay nói một cách khác, người chủ nhà sẽ không có động cơ lấy lại ngôi nhà cho thuê của mình một cách đột ngột nếu như họ không cảm thấy mức giá cho thuê là thấp, là chưa phù hợp với thị trường. Một cách nôm na, chủ nhà sẽ cho thuê dài hạn nếu mức cho thuê được điều chỉnh theo sự mất giá của đồng tiền, tỷ lệ lạm phát. Khi ấy, giá trị căn hộ sở hữu có thời hạn sẽ bằng giá thuê hàng tháng chia cho hiệu số của suất sinh lợi hàng tháng (gần đúng có thể sử dụng lãi suất ngân hàng) và tỷ lệ tăng giá cho thuê căn hộ.