Sở hữu 70 năm: Giá chung cư có giảm 50% ?

Chung cư được sử dụng vĩnh viễn thì giá căn hộ sở hữu theo giá trị từng thời điểm, nghĩa là càng để càng có giá trị. Nhưng đối với chung cư sở hữu có thời hạn thì càng để lâu càng mất giá.

Dự án Lê Thành Twin Towers (Quận Bình Tân, TP HCM) đang chào bán căn hộ sở hữu có thời hạn

Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần bốn, tháng 9-2013), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: Không quy định thời hạn sở hữu; phương án 2: Quy định thời hạn sở hữu.

Trong phương án 2, Luật quy định rõ, đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư  là 70 năm. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp mà xây dựng nhà chung cư thì sở hữu nhà chung cư là không có thời hạn.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào Giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu  thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch được duyệt tại thời điểm bàn giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ sở hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 117 của Luật này.

Nhiều doanh nghiệp BĐS đã rục rịch chuyển khai

Trước khi dự thảo luật đất đai sửa đổi  đưa ra đề xuất bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn đã có nhiều doanh nghiệp triển khai dự án kiểu này. Một số dự án khác đã hoàn thành nhưng chưa bán hết cũng chuyển hướng sang phân khúc cho thuê để tạo dòng tiền, thay vì để nhà trống.

Cụ thể, tại TP.HCM, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành đang có giao dịch loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng tại dự án Lê Thành Twin Towers (Quận Bình Tân , TP HCM). Công ty Lê Thành cũng khẳng định sẵn sàng chuyển loại căn hộ cho thuê có thời hạn này sang loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn để bán cho người có nhu cầu.

Một doanh nghiệp khác là C.T Group cũng rất hào hứng với hình thức bán nhà mới mẻ này khi chào bán 318 căn hộ dự án Beehome 2 và Beehome 3 (Quận Gò Vấp - TPHCM) theo hình thức sở hữu (cho thuê ổn định) 6-12 năm, với giá thuê 150-408 triệu đồng căn hộ 30-65m2 trong thời hạn 6 năm và 290-709 triệu đồng trong vòng 12 năm. Không dừng lại ở đó, các dự án Beehome 2 và Beehome 3 cũng được C.T Group hướng đến loại hình căn hộ sở hữu có thời hạn.

Thậm chí, dự án cao cấp tọa lạc tại khu vực trung tâm là C.T Plaza Minh Châu, do C.T Group và Tổng công ty Văn hóa Sài Gòn đồng chủ đầu tư, cũng đang khai thác khách hàng mua căn hộ sở hữu có thời hạn với các  căn có diện tích căn hộ gồm 44,5m2 - 76,7m2 - 87,9m2 - 93,9m2 - 111,5m2, thời hạn sử dụng 47 năm. Được biết, trước đó dự án được bán với giá từ 1.400 USD/m2 (tương đương gần 30 triệu đồng/m2).

Tương tự, giám đốc một doanh nghiệp địa ốc lớn cho biết, công ty này đang triển khai một dự án ở đường Cộng Hòa (quận Tân Bình, TP.HCM), dự định sẽ chào bán giá cực sốc, 15 triệu đồng/m2, trong khi giá chung ở khu vực này là gần 30 triệu đồng/m2. Đổi lại, thay vì được làm chủ vĩnh viễn, người mua chỉ được sở hữu trong vòng 50 năm.

Giá chung cư có giảm

Trên thực tế, sở hữu chung cư có thời hạn không còn là hình thức mới lạ ở nước ta, đặc biệt là các TP lớn như TPHCM hay Hà Nội. Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, với tình hình thị trường hiện nay việc ban hành chế định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ giúp thị trường bất động sản có thêm sản phẩm mới với giá hợp lý phù hợp với túi tiền người có thu nhập thấp đô thị. Đặc biệt sẽ giúp bảo vệ lợi ích chính đáng của cả bên bán và bên mua nhà.

Trả lời truyền thông, đại diện nhiều doanh nghiệp phát triển dự án BĐS đã có những ý kiến trái chiều về vấn đề này. Một số cho rằng giá căn hộ sở hữu có thời hạn sẽ không giảm, số khác lại đồng ý với quan điểm khách hàng sẽ không mấy mặn mà với loại hình này và giá căn hộ sẽ thấp hơn.

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cho rằng: "Quy định sở hữu căn hộ trong 70 năm cũng không khác gì thời hạn sử dụng lâu dài. Do đó giá căn hộ cũng sẽ tương đương căn hộ không quy định thời hạn. Trong giai đoạn đầu giao dịch căn hộ có thể sẽ khựng lại một chút do khách hàng chưa quen hình thức sở hữu nhà có thời hạn. Tuy nhiên, khi điều này trở thành phổ biến trong xã hội, người ta cũng sẽ quen dần và chấp nhận được”

“Chắc chắn giá thành căn hộ chung cư có thời hạn 70 năm sẽ không giảm so với giá hiện nay nhưng vẫn nên quy định thời hạn sở hữu chung cư trong luật vì nhiều lợi ích khác” - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, có ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư VIC: "Nếu giá của chung cư có thời hạn chỉ bằng một nửa giá của chung cư sử dụng vĩnh viễn thì tôi mới lựa chọn. Còn nếu giá nhà chung cư sử dụng vĩnh viễn giá chỉ đắt hơn chung cư có thời hạn khoảng 50-70 triệu đồng thì tôi sẽ không mua, bởi lẽ chung cư được sử dụng vĩnh viễn thì giá căn hộ tôi sở hữu theo giá trị từng thời điểm, nghĩa là càng để càng có giá trị. Nhưng đối với chung cư sở hữu có thời hạn thì càng để giá trị căn hộ càng giảm đi vì thời gian sở hữu càng ngày càng ngắn lại”

Trên phương diện này, ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Nam Việt, phân tích: “Nhà không thể thế chấp được lại chẳng được làm tài sản kế thừa. Ít người chấp nhận việc bỏ số tiền lớn sở hữu căn nhà mà không để lại được cho con cháu. Ngoài ra, tâm lý chung người dân Việt Nam mong muốn sở hữu nhà thì tài sản phải được tăng lên trong tương lai, nay mua nhà sử dụng có thời hạn thì giá trị ngày một giảm. Đó là điểm trừ khiến người dân không mặn mà với loại hình căn hộ này”.

Nhiều chuyên gia BĐS khác cũng cho rằng, bản thân người mua nhà Việt Nam thường mang nặng tư tưởng sở hữu vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu, nên tâm lý ngần ngại khi bỏ ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng để sở hữu nhà trong thời hạn nhất định là điều dễ hiểu.