Nhiều tranh cãi xung quanh Luật Nhà ở sửa đổi

Dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua vào cuối năm nay, tuy nhiên cho đến nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn rất nhiều vấn đề gây các ý kiến trái chiều từ phía nhà quản lý, giới luật và doanh nghiệp.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc mở rộng điều kiện cho cá nhân nước ngoài được mua nhà ở chính là hoạt động xuất khẩu tại chỗ, làm gia tăng tổng tài sản quốc gia, tạo điều kiện phát triển các ngành nghề và tạo việc làm cho người lao động, tăng tổng cầu cho thị trường BĐS và không ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - dự thảo Luật đã quy định chặt chẽ về điều kiện được mua nhà ở là chỉ áp dụng cho các đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam; chỉ cho phép mua nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực không cấm người nước ngoài cư trú, đi lại; chỉ được mua loại nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ...

Điều này sẽ không làm ảnh hưởng đến chính sách về nhà ở trong nước, đặc biệt là không ảnh hưởng đến các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở. Đồng thời, với các quy định chặt chẽ như vậy thì vấn đề quốc phòng, an ninh vẫn được đảm bảo và cũng không nên quy định thêm về điều kiện cư trú. Trong dự thảo luật cũng đã quy định chặt chẽ về phương thức thanh toán để phòng, chống việc rửa tiền, cụ thể là việc thanh toán tiền mua nhà ở phải thực hiện thông qua các ngân hàng, TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trong dự thảo luật lại có quy định điều kiện cá nhân nước ngoài “phải đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam”. Theo ông Châu, quy định này đã làm hạn chế, thậm chí làm mất tác dụng chủ trương mở rộng điều kiện cho cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. “Nếu quy định theo dự thảo luật hiện nay thì chẳng khác nào quy định cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam với thời gian 6 tháng, 12 tháng như trước đây” - ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, trên thực tế có nhiều doanh nhân, chuyên gia người nước ngoài có cơ sở kinh doanh hoặc làm việc tại nhiều nước, họ đến và ở Việt Nam mỗi đợt từ vài ngày đến vài tuần để làm việc rồi lại đi nơi khác, nhưng lại có nhu cầu nhà ở thực sự. Do đó, ông Châu kiến nghị chỉ cần quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có thể mua nhà và sở hữu nhà nếu có nhu cầu.

Vấn đề xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong dự thảo luật cũng gây nhiều tranh cãi. Dự thảo luật này quy định chủ đầu tư dự án phải dành một phần diện tích xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội nhưng chưa nói rõ tỉ lệ này là bao nhiêu.

Ông Châu cho rằng, trước đây Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chủ đầu tư dành tối đa đến 20% quỹ đất kinh doanh để làm nhà ở xã hội; đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ lại quy định chủ đầu tư dành 20% quỹ đất kinh doanh để làm nhà ở xã hội. Nay dự thảo luật không quy định cụ thể tỉ lệ này nên khi thực hiện sẽ không thống nhất. Do vậy, hiệp hội kiến nghị sửa đổi quy định này theo hướng là chủ đầu tư dự án phải dành một phần diện tích đất tối đa đến 20% đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, trên thực tế có nhiều loại dự án với quy mô diện tích khác nhau, trong đó có những dự án là khu nhà ở hạng sang, do vậy có trường hợp không thể bố trí nhà ở xã hội trong cùng khu vực dự án. Do vậy, hiệp hội cũng kiến nghị cần bổ sung quy định: “Chủ đầu tư có thể giao quỹ đất làm nhà ở xã hội trong khu vực dự án; có thể thực hiện nghĩa vụ này tại dự án khác có giá trị tương đương; hoặc trị giá bằng tiền nộp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương”.

Cần quy định thoáng hơn đối với việc chuyển nhượng dự án

Theo công văn gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA khẳng định dự thảo luật còn nhiều bất cập khi chỉ cho chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án, hay quy định chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án thì mới được chuyển nhượng dự án. “Đáng lẽ ra, cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án (M&A) là hoạt động kinh doanh bình thường của DN. Phát triển kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn, vì vậy DN có quyền chuyển nhượng dự án tại giai đoạn nào có thể” - ông Lê Hoàng Châu nhận xét.