Hà Nội: Sai qui hoạch, không được cấp Giấy chứng nhận!

Trong khi chờ các bộ, ngành Trung ương thống nhất hướng dẫn cấp 1 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất cùng quyền sở hữu tài sản gắn liền đất, UBND TP Hà Nội vừa ban hành qui định cụ thể về vấn đề này.

Qui định về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất cùng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn TP Hà Nội (vừa được ban hành kèm Quyết định 23/2008/QĐ-UBND ngày 9/5/2008) thay thế hoàn toàn các Quyết định đã ra trước đó (23/2005/QĐ-UB ngày 18/5/2005 và 111/2005/QĐ-UB ngày 27/7/2005) cũng của UBND TP Hà Nội.

Lấn chiếm đất công không được cấp Giấy chứng nhận!

Mặc dù qui định rất nhiều trường hợp được cấp Giấy chứng nhận một cách khá "thông thoáng", trong đó có cả các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định (được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp) chỉ cần 1 trong các loại giấy tờ: do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; QSD đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; Giấy chứng nhận QSD đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, địa chính; thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa, thanh lý, hóa giá; chuyển nhượng trước 15/10/1993... đều được cấp Giấy chứng nhận - qui định mới này cũng lưu ý nhiều trường hợp không "đủ tiêu chuẩn".

Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân sẽ không được cấp Giấy chứng nhận ngay cả với diện tích đất sử dụng trước 15/10/1993 nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi: Vi phạm qui hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền duyệt và công bố; vi phạm qui hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công khai đối với phần diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc, lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng và đất công cộng, chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Người sử dụng diện tích đất vi phạm (kể trên) phải giữ nguyên hiện trạng và được tạm thời sử dụng theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Qui định này cũng nêu rõ: "Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp Giấy chứng nhận và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1/7/2004 trở về sau. UBND quận, huyện có trách nhiệm lập hồ sơ thu hồi toàn bộ theo thẩm quyền qui định của Luật Đất đai".

Cá biệt, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất vi phạm (như trên) chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hiện nay diện tích đó phù hợp với qui hoạch và phải nộp tiền sử dụng đất.

Hạn mức đất ở với đất thổ cư tại khu vực trung tâm: 120m2

Theo qui định mới, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất ở có vườn, ao thuộc khu dân cư (Điều 87 Luật Đất đai qui định là "đất thổ cư") được chia thành rất nhiều trường hợp cụ thể: hình thành trước hoặc sau 18/12/1980 đã được hoặc chưa được xác định trong hồ sơ địa chính; có hoặc không có một trong nhiều loại giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở; có tranh chấp hoặc không tranh chấp...

Trong đó, nếu thửa đất có vườn, ao được hình thành trước 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có ghi nhận rõ ranh giới, diện tích thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích vườn, ao đó được xác định là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.

Nếu thửa đất có vườn, ao (như trên) nhưng ranh giới và diện tích đất ở chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất liên quan thì diện tích đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới tối đa do UBND TP qui định nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

Phần diện tích còn lại sau khi đã xác định đất ở thì được xác định là đất vườn, ao với thời hạn sử dụng là 50 năm. Trường hợp nếu còn diện tích ngoài hạn mức nêu trên đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thì được công nhận là đất ở và phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND TP qui định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Hạn mức công nhận đất ở đối với các thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư hình ngày từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 áp dụng cho một số trường hợp như sau: Từ vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố là 120m2; từ vành đai 2 trở ra là 180m2; các xã giáp ranh các quận 200m2; các xã vùng đồng bằng 300m2 và các xã vùng trung du là 400m2.

Theo UBND TP Hà Nội, khi cơ quan Trung ương có thẩm quyền hướng dẫn việc thể hiện thông tin về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận QSD đất thì sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Trung ương.