"Giải cứu" 1.300 biệt thự cổ ở TP HCM

Cần có cơ chế bảo tồn riêng để hài hòa lợi ích cho chủ nhà, giảm chi ngân sách bảo tồn Ngày 31-3, UBND TP HCM đề nghị Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM phối hợp các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản, chuyên gia, người dân để lấy ý kiến về việc vừa bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị vừa hài hòa lợi ích của chủ sở hữu.

Nỗi khổ trong công trình cổ

Một lãnh đạo UBND quận phụ trách đô thị (xin giấu tên) cho biết số biệt thự loại 1 (cần được bảo tồn) hiện đếm trên đầu ngón tay. Trong khi, những căn biệt thự loại 3 (được phép đập đi xây lại) chiếm đến 90% tổng số biệt thự tại TP HCM. Tuy nhiên, từ khi triển khai Quyết định 33 về phân loại biệt thự, tính đến nay, Hội đồng Phân loại biệt thự TP HCM đề xuất số lượng rất ít. Vị lãnh đạo này cho biết: "Người dân tự xử lý bằng cách lén lút đập bỏ vì không thể chờ đợi lâu. Có trường hợp, người dân đòi khiếu nại lại chính quyền vì can thiệp vào quyền lợi cá nhân. Họ lấy lý do đối mặt tiền trả lãi ngân hàng và kế hoạch đầu tư sinh lời.

Điển hình, trường hợp bà Lê Thị Kim Oanh đã vay 31 tỉ đồng và bỏ thêm 4 tỉ đồng để mua biệt thự cổ số 237 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh. Sau khi được Văn phòng Đăng ký Đất đai TP HCM cấp giấy chủ quyền, bà Oanh mất gần 1 năm để xin giấy phép sửa chữa. Tuy nhiên, bà nhận được hơn chục văn bản trả lời của UBND quận Bình Thạnh cùng nội dung "chờ các đơn vị chức năng xem xét, giải quyết".

Căn biệt thự 124 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP HCM tháo dỡ trái phép năm 2018

Chờ đến lúc mái nhà đổ sập , bà Oanh quyết định tự ý tháo dỡ căn biệt thự hơn 100 năm do mình sở hữu. Khi công việc tháo dỡ gần xong thì chính quyền phát hiện và ra quyết định đình chỉ hoạt động. Mất gần 2 năm, bà Oanh gồng gánh trả lãi ngân hàng và loay hoay tìm cách khôi phục biệt thự để làm ăn nhưng vẫn rơi vào vô vọng. "Nhìn căn nhà của mình cỏ mọc cao hơn đầu người và hằng tháng phải lo tiền trả lãi ngân hàng tôi rất xót xa. Nếu biết trước mua phải nhà cổ khổ như thế thì tôi đâu dại mua làm gì" - chủ nhân biệt thự cổ phàn nàn.

Cuối năm 2018, chủ căn biệt thự số 124 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh cũng tự tháo khung mái vì công trình xuống cấp trầm trọng, gió giật sập dàn mái. Trong biên bản làm việc với UBND quận Bình Thạnh, chủ nhà cho rằng khi thấy công trình sập đã thuê thợ tháo dỡ thêm và không xin ý kiến của chính quyền vì thủ tục cấp phép nhiêu khê, mất rất nhiều thời gian.

Bà Lê Thị Kim Ngọc, chủ biệt thự cổ đường Châu Văn Liêm (quận 5), than thở: "Dù sở hữu ngôi nhà tại khu đất vàng nhưng tôi không ở được vì sợ nhà sập, cho thuê thì chẳng ai ngó ngàng tới. Bây giờ chỉ có thể làm bãi giữ xe máy, thu lợi rất thấp". Dù bà Ngọc đã nhiều lần có văn bản gửi cơ quan chức năng đề nghị xin đập bỏ nhưng vẫn không được chấp thuận.

Ra cơ chế hỗ trợ

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, một số nơi như: Hồng Kông, Đài Loan, Mỹ, Ấn Độ… đang áp dụng cơ chế "chuyển quyền phát triển bất động sản" (Transfer of Development Right - TDR) nhằm giữ lại các công trình cổ. UBND TP HCM hiện giao cho đơn vị này nghiên cứu để đưa ra các phương án giải quyết những tồn tại bất cập tại các biệt thự cổ. Cụ thể, thành lập "sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản" và "ngân hàng quyền phát triển bất động sản" để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Từ đó, chủ nhân biệt thự cổ có thể liên kết với các đối tác khai thác không gian để kinh doanh, trích lợi nhuận sửa sang biệt thự. Điều này sẽ giúp thành phố tiết kiệm kinh phí cho công tác bảo tồn.

Ở Đài Bắc (Đài Loan, Trung Quốc), công cụ TDR đã làm cho khu phố cổ Dadaocheng (40,48 ha) thay đổi đáng kể trong hơn 10 năm qua. Tại đây, TDR được xem là một công cụ vô cùng hiệu quả, giảm thiểu áp lực chi ngân sách trực tiếp mà vẫn thúc đẩy công tác bảo tồn. Đến cuối năm 2012, có 340 hồ sơ đăng ký nhận TDR, trong đó có 275 trường hợp đã được chấp thuận và nhận TDR.

GS-TS Lê Trọng Hòa, Chủ tịch Hội đồng Phân loại biệt thự TP HCM, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, nhìn nhận đa phần những căn biệt thự cổ ở TP do tư nhân sở hữu và cần cơ chế hỗ trợ. Ví dụ, khi chủ nhân biệt thự cổ muốn khai thác kinh doanh mà không ảnh hưởng đến kiến trúc, không cơi nới và đập bỏ trái phép công trình bảo tồn thì có thể giảm thuế hoặc hỗ trợ mua nhà tái định cư.

Cùng quan điểm, ông Hoàng Minh Trí, nguyên Chủ tịch Hội đồng Phân loại biệt thự TP, khẳng định: "Công trình biệt thự cổ không những mang dấu ấn văn hóa mà còn là nhân chứng lịch sử. Từ những năm 1990 đến nay, đã có hơn 50% biệt thự phong cách Pháp bị tháo dỡ, không thể khôi phục. Cần có cơ chế bảo tồn riêng để hài hòa lợi ích cho chủ nhà, giảm chi ngân sách bảo tồn".

Kiến trúc sư Trần Vĩnh Nam đánh giá nếu không nhanh chóng có cơ chế hỗ trợ, giải quyết sớm đối với hơn 1.300 biệt thự cổ ở TP HCM, chắc chắn vài năm nữa sẽ có hàng loạt biệt thự cổ biến mất và những tòa cao ốc mọc lên. "Hiện nay, người dân có nhu cầu tháo dỡ, xây dựng lại thì nhà nước chỉ có thuyết phục, khuyến khích bảo tồn nhưng không hỗ trợ họ về kinh phí vì ngân sách hạn chế. Vì vậy, nên có luật định riêng để hỗ trợ chủ nhân các biệt thự cổ" - KTS Nam cho biết và đề nghị Viện nghiên cứu Phát triển TP HCM sớm đưa ra kế hoạch lấy ý kiến rộng rãi người dân, chuyên gia cùng góp ý về vấn đề này.

Nhiều chủ muốn xây dựng mới để kinh doanh

Theo đánh giá thực trạng biệt thự cổ tại TP HCM, hiện có khoảng 1.300 căn biệt thự được xây dựng trước 1975 có giá trị về kiến trúc, nghệ thuật, cảnh quan, lịch sử, văn hóa... nhưng đang xuống cấp. Phần lớn các biệt thự này tập trung ở quận 1 và quận 3 (Sài Gòn cũ), quận 5 và quận 6 (Chợ Lớn cũ), quận Bình Thạnh, Phú Nhuận và Gò Vấp (Gia Định cũ). Nhiều chủ sở hữu của các biệt thự này mong muốn được phép tháo dỡ công trình để đầu tư xây dựng công trình mới phục vụ nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh.

TS-KTS NGÔ VIẾT NAM SƠN:

Cần sớm xác định ranh giới bảo tồn

Ở nước ngoài, câu chuyện TDR không mới nhưng phải áp dụng đúng cách và nên tham khảo nhiều nơi.

Ở các nước, trước khi bàn về việc chuyển quyền, người ta phải lập quy hoạch để bảo tồn. Đầu tiên là phải xác định ranh của khu trung tâm lịch sử. Ví dụ đô thị lâu năm như Đà Lạt (100 năm), TP HCM (300 năm), Hà Nội (1.000 năm)... cần phải có khu trung tâm lịch sử nhưng hiện Việt Nam chưa làm công tác này rõ ràng. Ở nước ngoài, họ luôn lập ranh giới, xác định hẳn khu trung tâm lịch sử, xem công trình nào thuộc diện bảo tồn, tùy theo loại di sản mà bảo tồn bằng nhiều cách: Giữ nguyên trạng, có thể cải tạo, mở rộng...

Nếu chưa có ranh giới thì không có cơ sở tính hệ số sử dụng đất, nếu cho phép tràn lan sẽ bị lạm dụng. Nếu không vẽ được ranh giới thì có khi 1 công trình bảo tồn thì 10 công trình cao tầng lân cận mọc lên. Thứ hai, những khu lân cận không liên quan đến bảo tồn thì có thể xây mới, xây cao tầng, tuy nhiên xây cao bao nhiêu để vừa bảo đảm di tích và bảo đảm lợi ích kinh tế.

Việt Nam hiện chỉ có vài khu xác định khu trung tâm lịch sử. Chẳng hạn như: Hội An; Hà Nội có khu 36 phố phường nhưng chỉ làm ở khu phố Việt, còn khu Tây vẫn chưa làm. Ở TP HCM, đa số khu di tích nằm ở quận 1 nhưng chưa thấy. Khi làm ranh giới thì phải cân nhắc đến phát triển vì nó liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Ví dụ ngay khu Nguyễn Huệ - Lê Lợi, lâu nay cứ nói bảo tồn Thương xá Tax nhưng như vậy chỉ bảo toàn khối đế, trong khi xung quanh xây cao tầng. Không xác định ranh giới thì TP phải đối phó từng công trình cục bộ chứ không giải quyết được tổng thể.

Riêng ở khu vực quận 3, nếu hạn chế xây cao tầng thì các quận khác sẽ xây cao hơn. Và các nhà đầu tư ở vùng lân cận được lợi hơn. Hoặc nếu nhà cổ được bảo tồn thì xung quanh đó cùng thời điểm họ nộp hồ sơ xin xây dựng thì chắc chắn sẽ có cái được phép xây cao còn nhà cổ phải bảo tồn.

Ngoài ra còn 1 cách làm khác vẫn có thể làm TDR, đó là thỏa thuận và khuyến khích cho chủ đầu tư tạo khu xanh cho trung tâm. Ví dụ, ở New York, làm dự án cao tầng, chủ đầu tư sẽ cắt 1/4 đất làm công viên dùng cho công cộng thì họ được tăng giấy phép xây dựng thêm mấy tầng lầu. Điều này TP phải thương lượng trước để làm không gian công cộng cho dân và cam kết không xây tường rào...

Sơn Nhung ghi

DiaOcOnline.vn – Theo Người lao động