Cần có cơ chế người dân góp đất

Trong khi còn nhiều tranh cãi xung quanh việc nên thỏa thuận hay thu hồi đất đối với mục đích phát triển kinh tế, thì đề xuất cho người dân góp đất để lấy lại đất được coi là một hướng xử lý mới.

Phương án trung dung

Phát biểu tại nghị trường mới đây, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng (tỉnh Bạc Liêu) kiến nghị, đối với các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư, thì Nhà nước không áp dụng thu hồi đất, mà phải áp dụng cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai.

Đem kiến nghị này trao đổi với ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì được biết, ông đã từng kiến nghị vấn đề này tại rất nhiều cuộc hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai.

Ông Võ cho biết, cách làm này hiện đang phổ biến ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan, Indonesia. Đây là 1 cơ chế mang tên góp đất và điều chỉnh lại đất đai. Điều chỉnh ở đây được hiểu là điều chỉnh quy hoạch, tức là 1 dự án cũng không theo quy định thu hồi đất, nhưng cũng không hẳn là phải tự thỏa thuận.

Hay nói cách khác, Nhà nước đưa vào quy hoạch đã có, mà thường những dự án theo cơ chế này là những dự án khu đô thị mới, để đạt được hiệu quả của cơ chế trên. Trên cơ sở Nhà nước đã có quy hoạch khu đô thị đó, sau đó cho phép chủ đầu tư đưa ra 1 dự án mang tên góp đất và điều chỉnh lại đất đai.

Nguyên tắc của cơ chế này là Nhà nước buộc các dân cư phải tham gia, nhưng không đến mức phải thu hồi đất, mà người dân phải tham gia thực hiện đúng quy hoạ­ch. Cách thực hiện là 1 doanh nghiệp (ở Hàn Quốc thường là doanh nghiệp nhà nước) đứng ra lập kế hoạch để thực hiện quy hoạch này, bao gồm động viên mọi người góp đất, sau đó sẽ xây dựng phương án phân chia quyền lợi.

Ví dụ, 1 người có 1 sào đất nông nghiệp, nhưng sau khi trở thành đất phi nông nghiệp, thì giá trị tăng lên 5 lần, có nghĩa là diện tích người đó được nhận lại tương ứng sẽ thu nhỏ lại 5 lần. Sau đó, căn cứ vào nguyện vọng của người góp đất, chủ đầu tư sẽ phân chia diện tích cho họ theo đất ở, đất kinh doanh hay đất dịch vụ khác, tùy theo nhu cầu và khả năng đáp ứng nguyện vọng cao nhất.

Đất còn thừa sau khi chia sẽ được mang đấu giá và tiền thu được sẽ đầu tư trở lại cho hạ tầng khu đô thị này, thường chiếm khoảng 50% tổng vốn đầu tư khu đô thị theo kinh nghiệm của các nước. Như vậy, nhà đầu tư chỉ phải đầu tư 50% cho khu đô thị đó. Sau khi hoàn thành khu đô thị thì nhà đầu tư có lợi, người dân có đất cũng lợi.

“Đây là phương án trung dung để khắc phục các nhược điểm của phương án Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất, hay phương án doanh nghiệp tự thỏa thuận để thu hồi đất”, ông Võ nói và cho biết, Hàn Quốc đã đưa ra nguyên tắc, chỉ cần 2/3 đồng thuận thì số còn lại buộc phải tuân theo.

Vì vậy, phương án này cũng không mất thời giờ quá mức vì phải thỏa thuận với từng người, mà cũng không buộc mọi người đứng ngoài dự án, khi Nhà nước cưỡng chế thu hồi.

Ý kiến trái chiều

Trả lời câu hỏi tại sao kiến nghị này không được tiếp thu, ông Võ nói thẳng: “Nhiều người vẫn cứ thích 2 trạng thái cực đoan: Một là Nhà nước thu hồi đất và hai là đã thỏa thuận thì phải thỏa thuận với từng người. Mà 2 phương án này đều có những nhược điểm rất lớn. Với những vấn đề nhạy cảm như vậy, trên thế giới người ta hay lựa chọn giải pháp trung dung”.

Trên thực tế, trước đây đã có đề xuất cho thí điểm góp vốn bằng đất cho các công ty cổ phần, nhưng không thành hiện thực.

Theo ông Võ, nguyên nhân thất bại vì không ai kiểm soát được doanh nghiệp đó kinh doanh thế nào. Khi doanh nghiệp nhận góp vốn bằng đất mà cứ kinh doanh thua lỗ mãi thì người dân sẽ trắng tay.

Còn ở phương án mới thì người dân được chia đất sau khi dự án hình thành và họ được hưởng lợi ngay từ chính dự án đó mà không phụ thuộc vào hoạt động của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cũng bình luận về kiến nghị này, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, không nên đưa quy định này vào luật.

“Luật chỉ quy định được phép hay không được phép làm mà không thể quy định có thể, trong khi đó, không phải dự án nào và ở đâu cũng áp dụng được phương án này cho hiệu quả như nhau được”, ông Thành nói và cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mong muốn Nhà nước tạo lập quỹ đất sạch rồi đem đấu giá làm dự án là công bằng và hiệu quả nhất.

“Phải áp dụng cơ chế góp đất”

Đại biểu Quốc hộ Huỳnh Minh Hoàng

Qua nghiên cứu báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, giải trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tôi kiến nghị, đối với các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư, thì Nhà nước không áp dụng thu hồi đất, mà áp dụng cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai. Có nghĩa có đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Đây là một phương thức cho quản lý và giải quyết tài chính trong phát triển đô thị đã được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, các nước công nghiệp mới. Nội dung của phương thức này khá đơn giản, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai tại một địa điểm nhất định trên nguyên tắc chuyển đất đang sử dụng vào mục đích phát triển đô thị.

Theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, khi quy hoạch cần căn cứ vào số lượng người đang sử dụng đất để bố trí lại cho họ diện tích đất đô thị tương ứng sao cho giá trị đất đô thị nhận được phải cao hơn giá trị đất họ đã sử dụng trước đó. Một diện tích đất sản xuất - kinh doanh nhất định dư ra được đưa ra đấu giá để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Toàn bộ việc triển khai thực hiện dự án được cộng đồng những người đang sử dụng đất, cộng đồng dân cư thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án.