Bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng

Giá đền bù quá thấp đã phát sinh nhiều khiếu kiện khiếu nại khi nhà nước thu hồi đất.

Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường với giá trị thực trên thị trường khiến giải phóng mặt bằng trở thành rào cản “ngáng đường” hàng loạt dự án bất động sản.

Giá đền bù quá thấp

Luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM lý giải nguyên nhân chính do sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường. Giá đền bù cho người dân chỉ vài trăm nghìn đồng/m2, nhà đầu tư đầu tư khoảng 2-3 triệu đồng làm hạ tầng, sau đó bán đất với giá 40-50 triệu/m2, người dân hiểu rõ số lợi nhuận khủng kia “đi đâu” nên họ bức xúc.

Ông Minh dẫn chứng: ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30% (theo luật Đất đai). Như vậy, giá đất tối đa của ba tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2. Con số này, thực sự quá thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay của khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba tuyến đường trên thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2.

Đó là nói đất ở, với đất nông nghiệp còn “thê thảm” hơn. Thực tế 1 m2 đất nông nghiệp, trị giá bồi thường chỉ vài trăm nghìn. Nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, cũng 1 m2 đất đó đã được chủ dự án rao bán vài chục triệu một m2.

“Giá trị đất đai hiện được xác định với hai khung giá, Nhà nước có một khung giá thấp, còn giá thị trường cao gấp 3 - 4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án kinh tế - xã hội, đất đai được bán theo giá thị trường cao hơn nhiều. Nếu giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại. Lợi nhuận của DN phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng”, ông Minh nói.


Giá đất căn cứ vào giá giao dịch thực tế

Nhằm giải quyết ách tắc, tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị cho phép sử dụng thông tin giao dịch thị trường thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là cách làm sẽ như thế nào để không bị rơi vào tình trạng mất kiểm soát do thao túng và thổi giá.

LS Nguyễn Văn Trường, Trưởng Văn phòng Luật sư Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho dân khi thu hồi đất sẽ giúp người dân được hưởng lợi lớn. Về phần Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá thị trường.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù. Luật sư Trường lưu ý nước ta luôn có tình trạng dự án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ, giá đất sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới và hưởng lợi. Do đó, cách thức thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.

Theo ông Trường, những vấn đề quan trọng có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, đã được quy định khá cụ thể tại luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định thu hồi đất vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cho rằng, để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần thực hiện một số giải pháp đồng bộ như: quy định chặt chẽ hơn về thẩm quyền, mục đích thu hồi đất, có sự tham vấn ý kiến của các cơ quan chức năng và người bị thu hồi. Tiếp đến, cần chuẩn bị tốt phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Những người bị di dời phải được tham vấn rõ ràng và được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án. Đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

Tham khảo kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy, trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại. Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là, Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Do vậy, khoản 4 Điều 115 luật Đất đai năm 2013 nên sửa đổi theo hướng “giá đất do tư vấn xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”.