Thị trường mặt bằng bán lẻ: Sức hút mới của New York

Đà tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản New York chưa lúc nào hạ nhiệt, kể cả trong suốt thời kỳ nước Mỹ đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2008. Mới đây, cơn sốt bất động sản New York lan sang phân khúc mặt bằng bán lẻ tại các tòa nhà chung cư.

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại các khu chung cư cao tầng đang trở thành mục tiêu theo đuổi của nhiều nhà bán lẻ từ nhiều quốc gia khác nhau muốn xâm nhập vào thị trường Mỹ. Xuất phát từ nhu cầu đó, mức giá của phân khúc này, nhất là ở những tòa nhà nằm trên các tuyến phố du lịch, hay những vùng lân cận quanh New York, nơi đang hình thành những cụm phát triển dân cư mới được dịp tăng mạnh.

Xu hướng đi lên của hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ ở các dự án căn hộ cũng đang góp phần làm tăng giá bất động sản tại đây, đồng thời thu hút nhiều quỹ đầu tư bất động sản, tổ chức đầu tư, cả các nhà đầu tư cá nhân và các tập đoàn gia đình đầu tư vào phân khúc này.

Theo số liệu của Tổ chức tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle Inc, doanh số cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhất là ở các khu chung cư cao cấp tăng 3 lần trong giai đoạn từ năm 2010 - 2013, từ 610 triệu USD, lên 2,9 tỷ USD, trong đó năm 2012 tăng lên tới 3,6 tỷ USD. Dự đoán, với đà tăng trưởng nhanh chóng như hiện nay, doanh số cho thuê mặt bằng bán lẻ của New York năm nay sẽ có thể vượt qua ngưỡng 3,6 tỷ USD của anăm 2012, theo Stephen Shapiro, Phó chủ tịch cao cấp của Jones Lang LaSalle,.

“Thị trường bán lẻ New York nói luôn được ‘nuôi dưỡng’ bởi những khách du lịch nước ngoài. Tốc độ tăng trưởng chưa từng có của giá thuê bán lẻ phần lớn xuất phát từ nhu cầu mua sắm của những khách du lịch”, ông Shapiro nói.

Sở dĩ kênh đầu tư này được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, bởi chi phí để duy trì mặt bằng bán lẻ thấp hơn phí dịch vụ và những chi phí tu sửa khác khi đầu tư vào các căn hộ và văn phòng cho thuê. Đối với một số nhà đầu tư, nó chỉ đơn giản là giá của mặt bằng bán lẻ dễ quản lý hơn so với chi phí của toàn bộ tòa nhà.

“Đây là một phương pháp đầu tư đơn giản với nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Mua một mặt bằng bán lẻ giống như mua một căn hộ chung cư nhỏ. Bạn không cần phải trải qua nhiều cuộc thẩm định cần thiết như với những khoản đầu tư bất động sản khác”, Adelaide Polsinelli, Phó giám đốc Tập đoàn thương mại đầu tư bất động sản hàng đầu New York Eastern Consolidated nói.

Trong khi đó, việc bán mặt bằng bán lẻ giúp chủ đầu tư tòa nhà có tiền trả nợ nhà thầu, cũng như bổ sung vốn để xây dựng các tầng căn hộ phía trên.

Các tòa nhà chung cư có gắn mặt bằng bán lẻ thường được xây dựng trên các tuyến phố sầm uất, thuận lợi cho kinh doanh bán lẻ như Đại lộ Fifth và Đại lộ Madison, nơi giá thuê trung bình vào cuối năm 2013 vượt ngưỡng 2.500 USD/foot vuông (1 foot = 0,3048 m) ở Fifth và 1.300 USD/foot vuông ở Madison.

Những khu vực khác như SoHo, Meat Packing hay lower Manhattan cũng trở thành điểm nóng đầu tư khi thu hút làn sóng khách du lịch lớn hàng năm.

Năm ngoái, Công ty Tư vấn và phát triển bất động sản Imperium Capital, cùng 2 nhà đầu tư khác đã bỏ ra số tiền 80,5 triệu USD để mua lại mặt bằng bán lẻ của Savanna ở địa chỉ 465 Broadway cùng với 2 nhà đầu tư khác. Giá cho thuê ở khu vực này, đặc biệt là giữa phố Prince and Spring được các nhà đầu tư này kỳ vọng vào khoảng 1.000 USD/foot vuông.

“Chúng tôi không tính toán giá thuê dựa trên vị trí của dự án, nhưng chúng tôi chắc chắn rằng, con số đó sẽ đạt được trong vòng 5 năm tới”, Samuel Schneider, đồng quản lý của Imperium Capital tự tin.

Trong vài năm qua, những nhà bán lẻ lớn như Inditex Group của Tây Ban Nha, tập đoàn sở hữu dòng thời trang nổi tiếng Zara cũng đã có mặt ở thị trường New York. Trong năm 2011, tập đoàn này đã bỏ ra 400 triệu USD để mua lại một mặt bằng bán lẻ ở số 666 Đại lộ Fifth và mua thời gian thuê còn lại trong hợp đồng của cửa hàng NBA.

Trong khi nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào những tuyến phố bán lẻ đông đúc, thì số khác lại tập trung vào những khu vực mới có tốc độ phát triển nhanh.

Tháng 2 vừa qua, Công ty Cushman & Wakefield đã đại diện cho Macklowe Properties đứng ra bán phần diện tích bán lẻ 5.200 m2 của một tòa chung cư sang trọng ở địa chỉ 150 E đường 72rd với giá 20 triệu USD. Cushman & Wakefield cũng là đơn vị đại diện cho 2 công ty Keystone Equities LLC và Apollo Global Management chào bán thành công căn hộ bán lẻ 16.000 m2 ở địa chỉ 202 đường Canal cho Công ty quản lý Crane Partners Asset Management LLC với giá 36 triệu USD.

Với đà tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản Hoa Kỳ, New York luôn là tâm điểm của các nhà đầu tư, hứa hẹn sẽ tiếp tục làm bùng phát những cơn sốt mới.