Ông hoàng bất động sản Hong Kong (phần 1)

Nếu như tính cẩn trọng của Lý Gia Thành đã đem lại thành công trong lĩnh vực kinh doanh nhựa trước đây, thì nay, trong lĩnh vực bất động sản, sự liều lĩnh lại giúp ông trở thành tỷ phú.

Năm 1958, chính những yêu cầu của công việc kinh doanh đã đưa Lý Gia Thành đến với thị trường bất động sản. Vào thời điểm này, ngành công nghiệp sản xuất nhựa đang phất lên như diều gặp gió, và Lý Gia Thành, người mở đường cho lĩnh vực hoa nhựa cần nhiều vốn hơn để sản xuất. Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng nhà xưởng lại là rào cản đối với ông.

Sau giai đoạn di cư ồ ạt vào Hong Kong, sự bùng nổ dân số ở mảnh đất thuộc địa này đã dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên nhanh chóng. Hệ quả là, các chủ đất trở nên lưỡng lự trong đàm phán hợp đồng thuê đất dài hạn khi thị trường giá đất leo thang. Chủ đất của Lý nhận thấy đề nghị thuê đất trong hai năm của ông là khoảng thời gian dài. Do đó, Lý Gia Thành nhanh chóng tìm mua bất động sản thương mại. Sau này, khi nhớ lại thời kỳ mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, ông nói: "Hong Kong là một hòn đảo. Côn Lôn là một bán đảo. Vì thế đất đai rất hạn hẹp... Thế nên tôi đã tự nhủ: Tại sao mình không tự mua đất và xây dựng công ty". Tôi tin chắc rằng bất động sản sẽ là một trong những ngành kinh doanh béo bở nhất trong tương lai.

Trực giác của Lý Gia Thành đã đúng. Chỉ hai năm sau khi ông mua khu đất để xây dựng công ty mới ở quận Cực Bắc, giá đất thương mại ở Hong Kong đã tăng lên gấp đôi. Và đến thời điểm ông hoàn thiện việc xây dựng một nhà máy 12 tầng và một khu liên hợp căn hộ cho thuê, lợi nhuận ông thu về đã tăng gấp đôi. Sau này, Lý Gia Thành chia sẻ: “Tôi thật sự biết ơn người cho thuê đất của công ty cũ, chính ông ta đã đưa tôi bước vào thị trường bất động sản.”

Bắt đầu bằng thương vụ bất động sản đầu tiên ở Hong Kong, con đường mà Lý đạt được tính hợp pháp và sự tín nhiệm lớn hơn về sau luôn đi liền với những giá trị văn hóa sâu sắc mà ông có được. Ở vùng nông thôn Trung Quốc, nơi quyền sở hữu đất là tiêu chí đánh giá cơ đồ và thanh thế của một gia đình thì việc mua đất cũng được coi là một sự kiện trọng đại không kém gì chuyện cưới hỏi. Bán đất, ngược lại, chẳng khác gì trong nhà có một đám tang. Do sinh thành trong một gia đình nông dân ở Triều Châu nên trong suy nghĩ, Lý luôn coi đất đai là biểu tượng của sự giàu sang và thịnh vượng.

Năm 1992, tổng giá trị bất động sản trên thế giới của Lý Gia Thành
đã lên tới 22 triệu đôla Hong Kong (tương đương với 2,83 triệu đôla
Mỹ), chiếm 15% tổng giá trị thị trường cổ phiếu Hong Kong.

Đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống của người dân Trung Quốc ở mọi nơi, nhưng Lý Gia Thành còn nâng vị trí truyền thống ấy lên một tầm cao hơn. Ông vẫn coi trọng đất đai, nhưng thay đổi cách quan niệm cho phù hợp với khía cạnh hiện đại của bất động sản. Theo đó, đất đai là một loại hàng hóa để mua và bán; sau mỗi lần bán đi một mảnh đất, ông sẽ tìm một mảnh đất khác có giá trị hơn. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Lý Gia Thành về quyền sở hữu bất động sản không hề đối lập với quan niệm trọng điền của người Trung Quốc. Thực tế, đất đai cũng giống như tiền, chỉ đơn giản là một phương tiện xác định người mạnh, kẻ yếu trong kinh doanh mà thôi.

Đầu thập niên 1960, mục đích mua bất động sản của Lý Gia Thành chủ yếu là vì thực tiễn công việc kinh doanh chứ chưa thật sự là vì thương mại. Đơn cử là việc ông mua nhà cho mình và vị hôn thê, Amy Trương Nguyệt Minh, một phụ nữ trí thức trẻ đầy tham vọng, sinh trưởng trong một gia đình kinh doanh đồng hồ phát đạt. Việc bỏ ra 100 nghìn đôla Hong Kong để mua một căn nhà bề thế bên Vịnh Deepwater cho thấy trước một dự định đầu tư của Lý Gia Thành. Ba thập niên sau, giá trị ngôi biệt thự của ông đã là 6 triệu đôla Hong Kong.

Năm 1963, Lý Gia Thành mở rộng hoạt động của công ty Trường Giang bằng việc xây dựng thêm nhà máy thứ hai tại Tây Cống, Hong Kong. Động thái này đã làm tăng tổng diện tích đất công nghiệp sở hữu của ông lên hơn 10.800 m2. Rõ ràng, Lý Gia Thành đã hiểu được bất động sản có thể mang lại cho ông rất nhiều thứ. Ông cần tìm ra những lĩnh vực đầu tư sinh lợi khác. Và nếu giá bất động sản ở Hong Kong tiếp tục leo thang thì chỉ lợi nhuận thuần túy cũng đủ là lý do để gia nhập nghiêm túc vào cuộc chơi này.

Sức hấp dẫn của mảnh đất thuộc địa chính là lý do của sự di dân ồ ạt vào đây. Những người tị nạn chính trị tới Hong Kong thường là những người dân nhập cư nghèo nhất. Trong khi tầng lớp giàu sang ở đây có thể trang trải cuộc sống của một gia đình mở rộng theo kiểu phương Tây thì hầu hết dân tị nạn đều sống theo kiểu gia đình hạt nhân, bao gồm cha mẹ và con cái. Cuộc sống của họ chỉ biết trông chờ vào đồng lương ít ỏi. Những gia đình với hai hoặc ba thế hệ sống chung dưới một mái nhà vừa không hợp lý về mặt kinh tế, vừa không đảm bảo điều kiện vệ sinh.

Cuối cùng, sự vô vọng trong cuộc sống của những người nhập cư đã buộc nhiều gia đình chuyển tới sống bất hợp pháp tại vùng ven thành phố. Cảnh cơ hàn tiếp tục gia tăng. Năm 1956, trong tổng số gần 2 triệu người sống tại đô thị Hong Kong có 265 nghìn người sống tại vùng ven đô. Tới năm 1968, khi dân số thành thị là hơn 3 triệu người thì số dân ven đô cũng tăng lên 443 nghìn người.

Một gia đình cư trú không hợp pháp thường chỉ sống trên một miếng đất rất nhỏ, đủ để dựng một căn lều tạm bợ. Hong Kong thường thiếu đường dẫn nước sạch nên những nơi sinh sống như vậy luôn ở trong tình trạng bẩn thỉu và bụi bặm. Nước thải và rác xả bừa bãi, khắp nơi xông lên mùi hôi thối của phân người và động vật. Chính quyền thuộc địa đã cố gắng cải thiện tình trạng này bằng cách xây dựng cho cứ một trăm hộ gia đình một nhà vệ sinh công cộng. Tuy nhiên, các nhà vệ sinh này thường không có nước dội.

Kết hợp với những vấn đề này còn có tình trạng thiếu nước máy, thiếu hệ thống thông gió vào mùa hè, có nơi xông lên mùi hôi thối khiến người dân phải sử dụng bếp lò ngoài trời. Mỗi lều tạm thường chỉ rộng khoảng từ 3-3,6m với các vách ngăn chia căn lều thành nơi ngủ, nấu nướng và sinh hoạt. Một vài căn lều có cửa sổ, nhưng phần nhiều chỉ sử dụng lưới ngăn côn trùng làm cửa thông hơi.

Do điều kiện sống bức bí như vậy nên khu vực lều tạm này rất dễ xảy ra hỏa hoạn. Ngay sau đợt sóng di dân lớn đầu tiên vào Hong Kong giai đoạn 1950‑1954, lửa đã thiêu trụi những khu nhà tạm của 100 nghìn dân nhập cư. Năm 1954, tại Shek Kip Mei có tới 53 nghìn người mất lều gỗ và lều tôn do một trận hỏa hoạn lớn. Những căn lều tạm bợ này cũng có thể bị xóa sổ bởi các cơn bão biển mùa hè ở Hong Kong.

Nhiều căn lều đã hoàn toàn biến mất ngay sau trận cuồng phong đầu tiên. Lý do hợp lý duy nhất có thể lý giải cho việc người ta vẫn chấp nhận sống trong điều kiện bẩn thỉu và nguy hiểm này là không tốn tiền thuê nhà. Đương nhiên, nếu có chỗ ở nào rộng rãi và rẻ tiền hơn, họ sẽ hoan nghênh điều đó. Trên thực tế, do tình trạng thiếu chỗ ở như vậy nên ngay cả những gia đình có mức thu nhập trung bình cũng chuyển đến ở khu nhà tạm.

Vào thập niên 1960, nhận thức được rằng cứ trong hàng nghìn người lại có hàng chục người sẵn sàng chuyển đi nếu có nơi ở mới tốt hơn, Lý Gia Thành đã tập trung phát triển kinh doanh bất động sản. Tất nhiên, chính quyền thuộc địa đang làm hết sức để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, thậm chí còn lên kế hoạch xây dựng thêm nhà ở, công trình và dịch vụ công cộng. Tuy nhiên, với tốc độ di dân ồ ạt vào Hong Kong, tới hàng nghìn người mỗi tuần, thì chỉ những nhà đầu tư như Lý mới có thể tính được việc xây dựng chỗ ở mà chính quyền không thể làm được. Lý Gia Thành đồng ý với quan điểm truyền thống: Bất động sản là phương thức đầu tư có thể giúp vượt qua tình trạng lạm phát, nhất là ở Hong Kong, nơi mà mỗi mét vuông đất đáng giá một ounce vàng.

Một câu hỏi được đặt ra là khu vực nào của Hong Kong là nơi thích hợp nhất cho việc đầu tư. Câu trả lời đến với Lý Gia Thành vào một ngày khi ông dừng xe bên đường ngắm cảnh nông dân đang cày cấy yên bình thì bỗng có một âm thanh rền rã xen ngang. Đó là tiếng của máy cưa và búa từ một công trường xây dựng cao ốc nhà ở trên đất nông nghiệp. Vậy là Lý Gia Thành đã xác định được nơi đầu tư: New Territories - vùng đất rộng 945 km2 ở phía bắc Hong Kong.

Mặc dù năm 1842, Anh đã chính thức công nhận quyền tự chủ của Hong Kong nhưng đến năm 1898, Anh lại chiếm vùng New Territories - lúc đó là địa phận hạt Xinan, tỉnh Quảng Đông. Người Anh muốn dùng New Territories như một đối trọng để thúc đẩy bước tiến của Nga và Pháp tại Nam Trung Quốc và Việt Nam.

Cuộc chiến giành lấy sự nhượng bộ và đất đai của người châu Á là một sự sa lầy của các nước đế quốc. Mưu đồ đó đã đẩy một nước phương Tây này chống lại một nước khác, với cái giá là sinh mệnh của những dân tộc châu Á. Nhưng không giống thỏa thuận năm 1842, trong đó Anh chi phối toàn bộ Hong Kong, trong hiệp định năm 1898, Bắc Kinh chỉ đồng ý cho Anh thuê Hong Kong trong thời hạn 99 năm. Tức là đến ngày 1/7/1997, toàn bộ mảnh đất thuộc địa phải được trao trả cho Trung Quốc.

Chiếm hơn 90% tổng diện tích Hong Kong, New Territories là điểm đến lý tưởng cho hầu hết những người tị nạn từ Trung Quốc sau Chiến tranh Thế giới thứ hai. Năm 1961, khoảng 400 nghìn người với địa vị và sắc tộc khác nhau đã sống tại New Territories, đại bộ phận là người Canton và người Khách Gia (người Hẹ). Người Canton đến trước người Khách Gia và chiếm khu đất tốt nhất, nhường lại khu vực đồi núi cho hàng xóm của mình. Vì vậy, chỉ có một số người Khách Gia ở đảo Thanh Y và Mã Loan, phần đông họ sống ở bán đảo Sa Đầu Giác, Tây Cống, Khanh Khẩu, thung lũng Yuan Long, khu vực quanh thị trấn chợ Đại Bộ và Sa Điền.

Yuan Long và Đại Bộ là hai địa bàn chủ lực trong số những vụ đầu tư bất động sản của Lý Gia Thành. Trong số những thành tựu lớn nhất của Lý Gia Thành ở New Territories phải kể đến khách sạn Castle Peak với diện tích 7.560 m2, mà sau này ông đã mở rộng gấp đôi, biến nó thành vài khu căn hộ cao tầng với giá cao ngất ngưởng.

Lý đã quyết định đúng khi bán đi những bất động sản mình đã mua. Vì khi Trung Quốc rao giá cho thuê New Territories thì chính quyền thuộc địa của Hong Kong cũng làm như vậy đối với mảnh đất này. Từng miếng đất được bán đi ở mọi nơi rồi cuối cùng cũng sẽ trở về tay chính quyền.

Hành động bán đất hay cho thuê đất khó có thể đem lại quyền sở hữu cá nhân hay một danh nghĩa rõ ràng vì đất ở Hong Kong rất khan hiếm và vì chính quyền thuộc địa đã tuyên bố rằng chỉ có họ mới có quyền sở hữu đất - ngoại trừ Thánh đường Thánh John và những khu quân sự riêng có thể sở hữu đất vĩnh viễn - còn những gì người mua bất động sản thật sự có được chỉ là hợp đồng thuê đất trong 75 năm, 99 năm hay 999 năm. Khi hợp đồng hết hạn, bất động sản lại trở về tay chính quyền. Thêm vào đó, cách duy nhất để chuyển nhượng đất sở hữu thành đất cho thuê là thông qua đấu giá công cộng, một chính sách mà theo chính quyền thuộc địa, có thể đảm bảo người bán cuối cùng của mảnh đất là người được lợi nhất.

Những cuộc đấu giá đất không hề làm cho Lý Gia Thành nao núng. Thực tế, các đối thủ cạnh tranh đều phải nể trọng ông. Ông từng nói: “Vào thời điểm thị trường giữ giá cao nhất, tôi tính toán rất kỹ về ngân sách trước khi tham dự các phiên đấu giá đất. Tuy nhiên, một số người lại không hề cân nhắc ngân sách mà chỉ biết đặt hết giá này đến giá khác.” Chiến lược của Lý trong đầu tư bất động sản khá đơn giản. Thay vì đóng băng tất cả vốn cố định, ông luôn tìm kiếm và đầu tư những khu đất đẹp, có vị trí chiến lược. Ông có cách đề nghị mà không người bán nào có thể từ chối. Trên khu đất mua được, ông sẽ xây nhà ở cho công nhân và tầng lớp hạ - trung lưu, xây văn phòng cho các doanh nghiệp nhỏ. Kết quả là ông bán mọi thứ hết sức chóng vánh.