Nguy cơ bong bóng bất động sản tại Campuchia

Thị trường nhà ở Campuchia tăng trưởng nóng với nguồn cung tăng hơn 700% vào năm 2020 làm nhiều chuyên gia nghi ngại về một "bong bóng bất động sản" tại đây.

Theo Phnom Penh Post, Campuchia vài năm gần đây bỗng trở thành một điểm nóng bất động sản mới tại Đông Nam Á khi kinh tế nước này bắt đầu có những tiến triển: GDP đầu người được dự báo tăng 7% trong năm 2016; các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rót vốn vào thị trường này dẫn đến nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài.

Các yếu tố này khiến Campuchia là một trong những thị trường tiềm năng nhất Đông Nam Á, cao hơn cả Jakarta và Kuala Lumpur do Công ty nghiên cứu bất động sản Knight Frank dự báo vào cuối năm 2015. Tuy nhiên, chỉ sau một năm, thị trường nhà ở Campuchia bắt đầu có khuynh hướng của một bong bóng bất động sản.

Theo một nghiên cứu của Knight Frank, đến tháng 3/2016, giá ở nhà Phnom Penh tăng 16,8% trong 6 tháng đầu 2016 và giá thuê văn phòng tăng 14,8%. Mức này thậm chí đã giảm bớt phần nào so với sáu tháng đầu năm 2015 khi giá nhà tăng 26,2% - mức cao nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương, cao hơn cả Tokyo.

Đến tháng 8/2016, giá nhà ở thủ đô Phnom Penh bắt đầu trượt dốc dẫn đến những nghi ngại phải chăng một bong bóng bất động sản đã vỡ tại đây? Po Eavkong, Giám đốc điều hành Công ty Focus Property cho rằng câu hỏi lớn hiện nay xoay quanh vấn đề trách nhiệm và đạo đức của các nhà phát triển bất động sản.

"Khi chúng ta nói về trách nhiệm và mức độ chuyên nghiệp thì chúng ta lại không có luật để làm nền tảng. Chúng ta cần hoàn thiện luật về bất động sản để thị trường phát triển lành mạnh", Po Eavkong nhận xét.

Bong bóng bất động sản tại Campuchia gần như được xác nhận bởi Knight Frank trong một báo cáo vào đầu tháng 8 vừa qua. Theo đó, các dự án nhà ở tại thủ đô Phnom Penh nếu giao nhà theo đúng tiến độ thì nguồn cung được dự báo sẽ tăng 723,5% vào năm 2020, trong đó có 30.000 căn hộ condo cho một thành phố chỉ có 2 triệu người. Vì nguồn cung quá lớn nên giá nhà đã giảm khoảng 35,8% trên mỗi quý, còn 1.823 USD một m2 vào quý II/2016 thay vì 2.843 USD mỗi m2 vào quý I.

Như vậy, chỉ trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Campuchia đã trở thành một "mớ hỗn độn" và chính phủ chưa có những chính sách định hướng đầu tư, phát triển phù hợp. Touch Samnang, Phó giám đốc Công ty Cambodian Investment Corporation, nhà đầu tư dự án trị giá nhiều triệu đôla Olympia City tại Phnom Penh cho biết khi thị trường còn ở "đỉnh", giá nhiều căn hộ condo được bán với giá 2.000 đến 3.000 USD một m2, cao hơn ba lần mức vốn đầu tư xây dựng.

"Nhà đầu tư chỉ nên bán các căn hộ condo với giá từ 1.500 đến 2.000 USD mỗi m2, mức giá phù hợp với đối tượng trung lưu và là những người có nhu cầu thật sự", Touch Samnang nói và cho biết thêm, nhiều dự án được xây nhưng nhu cầu tiêu thụ không có và các nhà phát triển còn thiếu kinh nghiệm. Ông ví von phát triển và xây dựng bất động sản ở Campuchia như một canh bạc lớn.

Giống như Việt Nam, những nhà phát triển địa ốc tại Campuchia vẫn quá tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ rơi phân khúc nhà giá vừa phải cho giới trung lưu. Tình trạng bán hàng khó khăn và ế ẩm người mua đang là thực trạng chung tại Phnom Penh.

Theo Ross Wheble, Giám đốc của Knight Frank tại Campuchia thì chỉ trong vòng ba năm qua, thị trường bất động sản tại Phnom Penh đã thay đổi chóng mặt. "Các nhà phát triển dự án không thể chỉ xây lên rồi để thị trường tự hấp thụ như trước, mà phải có các chiến lược bán hàng sáng tạo khi thị trường nhà ở mất giá", ông Wheble cho biết, đồng thời tin rằng trước bức tranh màu xám của thị trường Phnom Penh, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm tới những thành phố khác như Sihanoukville và Koh Kong để phát triển dự án. Hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản lớn tại Phnom Penh đến từ Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản và Malaysia.

Để bán được sản phẩm, các nhà phát triển đẩy mạnh chiến lược quảng bá về chất lượng thiết kế và công trình và các hạng mục tiêu chuẩn quốc tế được thực hiện trong dự án. Ngoài ra, người mua còn nhận được các khuyến mãi, chiết khấu, gói quà tặng nội thất và cam kết tỷ suất sinh lời từ đội ngũ bán hàng.

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở chỉ đang tập trung vào địa điểm, trong khi những yếu tố như hạ tầng chưa phát triển tương xứng hay thậm chí chất lượng nội thất các căn hộ bị bỏ qua. Bà Sharon Liew, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Huttons CPL hy vọng trước tình trạng giá nhà rớt thê thảm tại Phnom Penh vừa qua thì thị trường sẽ tự điều chỉnh và sàng lọc ra những nhà đầu tư kém chất lượng.

"Những nhà đầu tư yếu kém và làm ăn theo kiểu 'đánh quả' cần được loại trừ và nhường chỗ cho những nhà đầu tư thật sự uy tín, chất lượng", bà Sharon Liew tổng kết.