Bất động sản đã ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế Mỹ?

Bất động sản đóng vai trò không thể thiếu được trong nền kinh tế Mỹ. Bất động sản nhà ở mang lại nơi sinh sống cho các gia đình. Đây thường là nguồn của cải và dự trữ lớn nhất đối với nhiều người trong số họ.

Bất động sản thương mại, trong đó bao gồm các tòa chung cư, tạo không gian cho việc làm trong ngành bán lẻ, văn phòng và chế tạo. Thu nhập từ bất động sản mang lại nguồn doanh thu cho hàng triệu người.

Theo trang The Balance, vào năm 2016, xây dựng bất động sản đã đóng góp 1,2 nghìn tỷ USD cho sản lượng kinh tế Mỹ. Con số này chiếm 6% GDP Mỹ, cao hơn mức đỉnh 1,195 nghìn tỷ USD vào năm 2006.

Vào thời điểm đó, con số này chiếm tới 8,9% GDP. ​Xây dựng bất động sản cần nhiều nhân công, và đó là lý do vì sao sự sụt giảm trong xây dựng nhà ở là một nguyên nhân đáng kể gây tỷ lệ thất nghiệp cao trong suy thoái.

Xây dựng là phần duy nhất của bất động sản được đo đạc bằng GDP. Nó tác động tới nhiều khu vực khác của nền kinh tế, nhưng những tác động đó lại không đo đạc được.

Chẳng hạn, sự sụt giảm trong doanh số bất động sản cuối cùng dẫn tới sự sụt giảm trong giá bất động sản. Điều này hạ thấp giá thành nhà ở, dù chủ nhà có đang chủ động bán nhà hay không. Nó cũng giảm số khoản vay thế chấp nhà ở được cung cấp cho các chủ nhà. Do vậy, họ sẽ cắt giảm tiêu dùng.

Gần 70% nền kinh tế Mỹ được dựa trên tiêu thụ cá nhân. Tiêu dùng giảm sẽ góp phần đẩy nền kinh tế đi xuống. Điều đó dẫn tới thất nghiệp gia tăng, thu nhập giảm và tiêu dùng giảm sâu hơn nữa.

Nếu Cục Dự trữ Liên bang không can thiệp bằng việc giảm lãi suất, thì nước Mỹ có thể rơi vào suy thoái. Tin tốt lành duy nhất mà giá nhà ở thấp mang lại là ít khả năng xảy ra lạm phát hơn.

Bất động sản và cuộc suy thoái năm 2008

Giá nhà ở thấp là nguyên nhân ban đầu của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng khi đó ít người nhận ra điều này. Tới tháng 7/2007, giá trung vị của một ngôi nhà xây sẵn dành cho 1 gia đình đã giảm 4% so với đỉnh điểm vào tháng 10/2005, theo số liệu từ Hiệp hội quốc gia các nhà bất động sản.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế không có cùng quan điểm về mức độ nghiêm trọng của tình hình. Các định nghĩa về suy thoái, thị trường gấu và sự điều chỉnh thị trường chứng khoán đã được chuẩn hóa rất rõ ràng, nhưng lại chẳng có tiêu chuẩn tương đương nào cho thị trường nhà ở.

Nhiều người so sánh nó với sự sụt giảm 24% trong cuộc Đại Suy thoái năm 1929. Họ cũng liên hệ nó với sự sụt giảm 22%-40% trong các ngành sản xuất dầu mỏ trong thời kỳ giảm giá dầu vào đầu những năm 1980. Dựa trên những tiêu chuẩn này, con số 4% chẳng đáng bận tâm.

Một số nghiên cứu kinh tế đã cho thẩy rằng giá nhà ở giảm 10%-15% là đủ để loại bỏ hoàn toàn vốn vay. Điều này tạo ra hiệu ứng bóng tuyết và cuối cùng đã gây nên những thiệt hại to lớn cho các chủ nhà. Ở một số cộng đồng ở Florida, Nevada và Louisiana, điều này đã diễn ra rồi.

Nhìn lại thời kỳ đó, lẽ ra phải có nhiều người hơn trong số chúng ta lắng nghe những gì họ nói.

Gần một nửa số khoản vay được cấp từ năm 2005 đến 2007 là các khoản vay dưới chuẩn. Điều này có nghĩa là người mua có khả năng vỡ nợ cao hơn.

Vấn đề thực chất là hàng nghìn tỷ giá trị sản phẩm tài chính đã được bán ra dựa trên giá trị thế chấp để tài trợ cho những ngôi nhà đó. Các ngân hàng bán các chứng khoán dựa trên thế chấp này như những khoản đầu tư an toàn cho các quỹ hưu trí, các doanh nghiệp và người nghỉ hưu.

Đó là vì chúng được “bảo đảm” không vỡ nợ bởi một sản phẩm bảo hiểm mới có tên là hợp đồng hoán đổi nợ xấu. Nhà cung cấp lớn nhất là Tập đoàn Quốc tế Mỹ (AIG).

Khi người vay vỡ nợ, các chứng khoán dựa trên thế chấp này có giá trị mập mờ. Đã có rất nhiều nhà đầu tư cố gắng thực hiện các hợp đồng hoán đổi nợ xấu này đến mức AIG hết sạch tiền mặt.

Bản thân tập đoàn này có nguy cơ vỡ nợ. Đó là lý do vì sao Cục Dự trữ Liên bang phải cứu trợ cho AIG.

Các ngân hàng, chẳng hạn như Bear Stearns và Lehman Brothers, có nhiều chứng khoán dựa trên thế chấp trong các sổ sách của họ, đã bị các ngân hàng khác lảng tránh.

Không có tiền mặt để vận hành, họ tìm tới FED. FED tìm được người mua Bear Stearns, nhưng không tìm được ai mua Lehman Brothers. Việc ngân hàng Lehman Brothers phá sản đã mở đầu cho cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.