Thông tư 16: 99% tính diện tích theo tim tường

Tuyệt đại đa số người cầm sổ đỏ đều muốn diện tích lớn nên thông tư 16 quy định tính diện tích theo tim tường hợp lý hơn - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Trần Ngọc Hùng khẳng định.

>>Bộ Xây dựng nói “không có lỗi” ở Thông tư 16

Ông Trần Ngọc Hùng giải thích về cách tính diện tích căn hộ chung cư theo thông tư 16 mà Bộ Xây dựng khẳng định ban hành đúng thẩm quyền, không trái luật.

Theo ông, những năm qua, tuyệt đại đa số các hợp đồng cho thuê, mua bán nhà ở theo nghị định 61, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ… hầu hết tính diện tích theo tim tường. Không có nhà nào tính theo thông thủy cả. Nhà thương mại suốt từ 1994, bắt đầu được ‘thả lỏng’, đến 2006 cũng tính theo tim tường. Luật Nhà ở đến thời điểm có hiệu lực từ 2006 đến 2010 vẫn tính theo tim tường.

Kể cả khi Bộ ra thông tư 16 với 2 cách tính diện tích căn hộ có hiệu lực thì đại đa số các hợp đồng kinh tế vẫn tính theo tim tường. Số lượng căn hộ tính theo thông thủy từ sau khi thông tư này có hiệu lực rất ít.

“Theo áng chừng của chúng tôi, các hợp đồng mua bán và thuê đều tính theo tim tường đến 99%” - ông Hùng cho hay.

* Theo ông, cơ sở nào khiến dù quy định cho phép tính theo 2 cách nhưng cách phổ biến thực tế lại là theo tim tường?

Quyền lợi của 99% người dân đều muốn có diện tích lớn cả. Chỉ có một số người thấy phí đóng hàng tháng nhiều thì kêu ca, hoặc liên quan đền bù, liên quan đến giải phóng mặt bằng, mua bán.

Trong khi đó, tuyệt đại đa số người cầm sổ đỏ đều muốn diện tích lớn. Nên thông tư 16 quy định là tính theo tim tường (hoặc tính theo cách khác do 2 bên tự thỏa thuận) hợp lý hơn. Nhưng khi ban hành thông tư, Bộ Xây dựng lại đưa cách tính thông thủy lên trước và tim tường sau, nên người ta nghĩ rằng thông thủy là cái được ưu tiên. Tôi không nghĩ sai vì đây là hướng dẫn để cho hợp đồng mua bán. Như vậy Bộ quy định rất chặt, ở điều 21.

Chưa kể, đối với hợp đồng mua bán ghi theo điều 1 còn phải ghi rõ nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích sở hữu chung của chủ đầu tư, diện tích sàn mua bán, được xác định theo kích thước thông thủy hoặc tính theo kích thước từ tim tường.

Theo tôi được biết, hầu như không có căn hộ nào giá giống căn hộ nào về giá dù diện tích là giống nhau. Tùy vào khung, cột, góc, hướng, nhà vuông hay méo… và các nhà đầu tư khi bán nhà mà có cột vướng mắt trong nhà mà bán hạ giá hơn những căn khác.

Nhà không có cột bán giá khác, nhà có cột góc mà không gây ảnh hưởng gì thì bán giá khác… Như thế bản thân người bán và người mua đều hiểu rằng hợp đồng đó hoàn toàn hợp lý hợp pháp theo luật dân sự.

* Vậy những tranh chấp như bây giờ giữa khách hàng và chủ đầu tư thì có thể hồi tố không, thưa ông?

Không thể có hồi tố, bởi đây là luật dân sự. Hai bên đã có sự thỏa thuận rất rõ ràng. Nhà có cái cột giữa nhà thì chắc chắn sẽ rẻ hơn cái nhà không có cột ở trong nhà. Có một thời kỳ, họ không đọc, lúc mua lướt sóng, lãi 20-30% trong mấy tháng, cho nên nhà nhà người người đầu tư, cứ ký thôi… thậm chí là bỏ tiền ra mua được là sướng lắm, không cần xem hợp đồng. Đó là lỗi của người mua.

Theo tôi được biết, tất cả chủ đầu tư và người mua đều bàn bạc và tính chi tiết cách tính toán này. Tỷ lệ không có thì cực kỳ ít, hoặc là người ta không nói rõ m2, mà chỉ nói là bao nhiêu tiền căn hộ đó. Cho nên không thể hồi tố.

Kể cả nhà tái định cư, nhà xã hội, nhà công vụ cũng thế, cũng đều tính theo tim tường. Bây giờ nhà xã hội đang bán cũng tính theo tim tường. Cái này là do cách tính. Rắc rối vừa qua xung quanh thông tư 16 chỉ là do một nhóm người thổi lên.

Trao đổi với báo chí, Phó Chủ nhiệm Văn phòng QH Nguyễn Sỹ Dũng nói: "Xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo diện tích căn hộ theo tim tường là phương án hợp lý hơn.

Khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng. Người ta có thể đóng đinh vào đấy để treo tranh, đưa các kết cấu vào đấy để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ....

Đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ không thể làm được điều đó.

Nhược điểm của cách đo này là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực (và có thể cả hộp kỹ thuật) đi qua sẽ thiệt thòi hơn.

Đo theo tim tường, số lượng mét vuông cho từng căn hộ có thể nhiều hơn, nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn. Đo theo thông thủy, số lượng mét vuông cho từng căn hộ ít hơn, nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn.

Thế nhưng, tỉ lệ giữa những mét vuông phải đóng tiền và những mét vuông thực tế có thể sử dụng được ở những căn hộ có nhiều cột chịu lực đi qua sẽ cao hơn so với những căn hộ khác.

Với một tỉ lệ như vậy, những chủ căn hộ này sẽ còn phải chịu thiệt thòi một lần nữa khi đóng quản lý phí.

Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự, thuận mua, vừa bán, không ai bắt ép các khách hàng này phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua.

Xét về mặt công bằng, cần phải có một tỉ lệ khấu trừ nhất định cho những căn hộ như vậy thì mới đúng đắn và tử tế".