BĐS "tranh tối, tranh sáng": Đầu tư vào… chính sách?

Thay đổi cách tính diện tích căn hộ trong hợp đồng, phạt hành chính để cho công trình tồn tại, không bắt buộc giao dịch qua sàn, cho người nước ngoài sở hữu – kinh doanh BĐS,…Chính sách mới luôn hé mở cơ hội sinh lợi cho những người "thông minh".

Hai tháng đầu 2014 chứng kiến liên tiếp đủ sự kiện gây "sốc" liên quan tới xây dựng địa ốc. Bên cạnh tâm trạng bức xúc chung của dư luận về cách ban hành, hoạch định chính sách của Bộ Xây dựng cho thấy những điểm "nghẽn", điểm hở "chết người" của pháp luật BĐS, dân sành sỏi địa ốc lại bình tĩnh để khai thác cơ hội cho riêng mình.

Chung cư lên giá: không mua, chỉ thuê

Ngay khi Thông tư 03 được Bộ Xây dựng công bố ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung Thông tư 16, rất nhiều cư dân tại các chung cư khắp địa bàn Hà Nội đều chung tâm trạng tiêu cực. Nơi thì tổ chức họp bàn, cử đại diện gặp chủ đầu tư để đề nghị, yêu cầu hoàn trả phần tiền đã thanh toán hợp đồng cho doanh nghiệp từ vài năm trước. Chỗ thì lăm le "dọa" không đóng tiền theo tiến độ, nếu chủ đầu tư không thay đổi cách tính diện tích. Dù theo cách nào, theo đánh giá của giới thạo luật, kết quả mang lại cho khách hàng sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào may rủi vì thiếu cơ sở pháp lý.

Vậy nhưng một số đại diện đơn vị tạo lập BĐS lại "ỡm ờ" về việc giá chung cư sẽ đồng loạt tăng trong tương lai trước mắt. Theo lý giải của một "sếp" Tập đoàn Nam Cường, diện tích căn hộ chính là tiền, nếu căn hộ loại bỏ cột, hộp (diện tích bị thu hẹp lại) thì giá bán sẽ được tăng lên. Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tăng, giá sẽ giảm xuống. Đồng thời, như ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, doanh nghiệp không dễ chịu thiệt hại về phía mình và họ sẽ chọn giải pháp tăng giá bán theo cách tính mới… Thậm chí, một số chủ đầu tư BĐS cao cấp cũng "đe" tăng giá sản phẩm trong nay mai (tiêu biểu dự án Hòa Bình Green City, tại 505 Minh Khai, Hà Nội)…

Chưa biết giá cả thực sự của sản phẩm nhà chung cư sẽ thay đổi ra sao sau khi Thông tư 03 có hiệu lực (8/4/2014), nhưng nhiều nhà đầu tư đã vội vã "rút chạy" từ lúc Bộ Xây dựng chuẩn bị phiên điều trần trước Quốc hội.

Ông Hoàng Minh (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, đã bán suất mua căn hộ tại 3 dự án thuộc loại "hót" trên thị trường đầu 2014. Cụ thể, "cách đây khoảng 1 tuần, ông Minh đã sang tên cấp tốc suất mua ở dự án tại đường Trường Chinh. Tuy chỉ hòa vốn nhưng còn may hơn khối người vì hiện giá căn hộ đó đã giảm 2-4 triệu đồng/m2.

Đồng thời, cơ hội kiếm tiền từ sản phẩm chung cư được dự đoán nghiêng về mục đích cho thuê. Đặc biệt, với các dự án giá bình dân đã và đang hoàn thiện nội thất, nhiều đại diện sàn giao dịch tỏ ra không mặn mà với dạng thức mua, bán. Ông Sơn, cán bộ một sàn giao dịch ở Q.Cầu Giấy tiết lộ: "Nhiều nhà đầu tư đã hủy yêu cầu tìm mua căn hộ (chủ yếu là giá dưới 20 triệu đồng/m2, diện tích dưới 100m2) và thay thế bằng thuê dài hạn. Phía người mua ở thực thì sợ thiệt, còn dân đầu tư e ngại thanh khoản kém, thua lỗ ngay khi xuống tiền". Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi tới đây sẽ chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu, kinh doanh BĐS một cách "dễ thở" hơn.

"Khai thác" người nước ngoài

Theo đó, đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua theo dự án tại Việt Nam, chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê, Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư với thời hạn sở hữu theo thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư.

Hướng mở cho người nước ngoài (mở cửa hút vốn ngoại) từ lâu được xem là giải pháp cần thiết mang tính căn cơ cho thị trường BĐS đã ốm yếu kéo dài. Tới thời điểm chi tiết đường hướng này, nhà đầu tư đang thêm "cửa sáng" để phát triển. Cụ thể, những chủ nhân của hàng trăm căn biệt thự (tập trung chủ yếu ở Q.Tây Hồ, Hoàn Kiếm) tới đây sẽ được "săn đón" ráo riết. Anh Nam, dân "chuyên" biệt thự hồ Tây khẳng định: "Đích ngắm đầu tiên khi người nước ngoài sinh sống, làm việc lâu dài ở Hà Nội sẽ là địa bàn này. Không khí trong lành, giao thông thuận tiện, đủ tiện ích, biệt thự hồ Tây chắc chắn sẽ lên giá mạnh ngay trong năm nay".

Tuy nhiên, không phải bất kỳ biệt thự, dự án liền kề nào cũng đắt "sô" theo dạng chung. Giống như các sản phẩm nhà chung cư còn lại, tính tiện ích, hạ tầng xã hội – kỹ thuật mới quyết định thanh khoản (cơ hội sinh lời) sản phẩm. Đối với những biệt thự "cỏ lút đầu người" ngay trong nội đô, tình trạng "vắng như chùa bà Đanh" dự báo còn kéo dài.

Không thể bỏ qua, là cơ hội đến từ loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nằm tại khu vực miền Trung… Dự thảo Luật quy định, người nước ngoài được sở hữu không hạn chế về số lượng nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, dự án BĐS du lịch trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có thể được gia hạn thêm…đang "thổi" giá đất nền, suất đầu tư nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Vũng Tàu lên vùn vụt nhiều ngày qua.