Dự án nhà ở, khu đô thị: Dừng cấp phép do tồn kho vẫn lớn

Bộ Xây dựng vừa tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương dừng cấp phép đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị mới trong năm 2014. Sở dĩ vậy là do những bất cập nội tại như chênh lệch cung cầu, thừa nhà cao cấp, hạ tầng thiếu đồng bộ… chưa được giải quyết căn bản, tồn kho bất động sản (BĐS) vẫn lớn.

So với số liệu cuối năm 2013, giá trị tồn kho BĐS tiếp tục có xu hướng giảm, nhưng không nhiều. Mặt khác, theo các chuyên gia kinh tế, con số thống kê trên là tập hợp chưa đầy đủ từ báo cáo của doanh nghiệp, địa phương. Số lượng tồn kho thực (có thể lớn hơn nhiều), là giá trị BĐS đang nằm trong tay giới đầu cơ mà chưa có đủ điều kiện để thống kê. Lượng hàng BĐS tồn kho này, nếu không được giải quyết sẽ dẫn đến hệ lụy xấu với hệ thống tài chính, các lĩnh vực sản xuất liên quan như xây lắp, vật liệu… và chính thị trường BĐS. Giải quyết lượng hàng tồn kho cũng không đơn giản. Nếu dự án chung cư thương mại có thể cho chuyển đổi sang nhà ở xã hội hay chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm giá thành, hướng tới nhu cầu thực của thị trường thì phân khúc nhà thấp tầng, nhất là dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng… gần như vẫn "án binh bất động".

Trong khi đó, việc rà soát các dự án BĐS đang triển khai để phân loại dự án cần phải điều chỉnh, chuyển đổi cho phù hợp nhu cầu của thị trường, thậm chí phải dừng triển khai đã chưa được các địa phương thực hiện rốt ráo. Nhiều địa phương mới dừng ở việc thống kê, còn việc dừng dự án không phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển cũng như nhu cầu xã hội đã bị địa phương phó mặc cho doanh nghiệp tự quyết định. Vì vậy, việc chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa mà thị trường đang cần cũng rất chậm. Theo báo cáo chưa đầy đủ của 61 địa phương, số dự án nhà ở, BĐS triển khai tiếp chiếm tỷ lệ 81%, tức khoảng 3.200 dự án, với diện tích hơn 81.500ha đất, trong đó diện tích xây dựng nhà ở khoảng 29.500ha. 52 địa phương báo cáo số dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp quy hoạch, kế hoạch, nhu cầu thị trường, với 455 dự án, chiếm 11% số lượng dự án, có diện tích hơn 21.000ha đất, diện tích xây dựng gần 7.800ha (Hà Nội có 285 dự án cần điều chỉnh, TP Hồ Chí Minh chỉ có 33 dự án). Đáng chú ý, các dự án này nằm cả trong số những dự án được tiếp tục triển khai và dự án tạm dừng.

Đối với các dự án tạm dừng triển khai, chỉ có 47 địa phương báo cáo, với 287 dự án, diện tích sử dụng đất 14.819ha, diện tích xây dựng khoảng 4.400ha. Những dự án này chủ yếu dừng là do chủ đầu tư không huy động được nguồn vốn triển khai tiếp, chứ không phải không phù hợp quy hoạch hay kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho hay, còn 470 dự án khác, với tổng diện tích đất 6.983ha là những dự án đã hoàn thành hoặc chưa có báo cáo. Bộ đang yêu cầu địa phương cập nhật số liệu bổ sung.

Đánh giá về thị trường BĐS những tháng đầu năm 2014, Bộ Xây dựng cho rằng, tuy có xu hướng "ấm" dần nhưng còn nhiều khó khăn, như lượng hàng tồn kho khá lớn, nhiều dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng nên không bán được. Đặc biệt, giá BĐS vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Doanh nghiệp đầu tư vẫn khó khăn do lãi suất vẫn khá cao và khó tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng khi chưa trả được nợ cũ. Nhiều dự án dở dang, người mua nhà không nộp được tiền theo tiến độ, Bộ Xây dựng tiếp tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương, một mặt nghiêm túc phân loại dự án, kiên quyết dừng dự án không phù hợp quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thị trường, mặt khác không cấp phép đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Thậm chí những dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp nhu cầu, tạm thời cho điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư khai thác kinh doanh tạm.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị những dự án đã qua phân loại, được triển khai tiếp. Trong trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất, chưa kinh doanh, giá thị trường hiện thấp hơn suất đầu tư thì cho phép tính lại tiền sử dụng đất phải nộp theo mặt bằng thị trường hiện nay và không phải nộp phạt chậm nộp tiền sử dụng đất. Bộ cũng hối thúc các địa phương bố trí nguồn vốn ngân sách mua lại dự án nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua.

Theo Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS tính đến cuối tháng 2 vẫn rất lớn, lên tới 92.690 tỷ đồng, trong đó, nhiều nhất là tồn kho đất nền (33.880 tỷ đồng), tiếp đến là căn hộ chung cư (26.582 tỷ đồng), nhà thấp tầng (24.029 tỷ đồng)… Hà Nội, một trong những thị trường lớn, đang tồn kho là 12.601 tỷ đồng, trong đó nhà thấp tầng là 9.036 tỷ đồng, còn căn hộ chung cư là 3.565 tỷ đồng.