Dự án bất động sản ngoại mang lại gì cho Việt Nam?

Hiệu quả của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, theo các cơ quan có trách nhiệm là khá hạn chế…

Kỳ vọng lớn

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 15/12/2013 đã có 406 dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư đăng ký 48,9 tỷ USD, chiếm khoảng 21,24% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn này tập trung nhiều nhất tại TP. HCM với 108 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký 10,7 tỷ USD, chiếm 23,3% tổng vốn FDI. Tiếp theo là các địa phương: Hà Nội (53 dự án với tổng vốn đầu tư 4,5 tỷ USD), Quảng Nam (7 dự án với tổng vốn đầu tư 4,1 tỷ USD), Phú Yên (5 dự án với tổng vốn đầu tư 6,1 tỷ USD), Bà Rịa - Vũng Tàu (8 dự án với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD).

Singapore hiện là đối tác FDI lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản với 37 dự án có tổng vốn đầu tư là 7,3 tỷ USD; tiếp theo là Hàn Quốc (73 dự án với tổng vốn đầu tư 6,4 tỷ USD), Malaysia (16 dự án với tổng vốn đầu tư 5,5 tỷ USD), British Virginislands (52 dự án với tổng vốn đầu tư 5,4 tỷ USD) và Brunei (2 dự án với tổng vốn đầu tư 4,3 tỷ USD).

Theo báo cáo của 39/44 địa phương có vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 147 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái với tổng vốn đầu tư đăng ký là 13,053 tỷ USD; 74 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có tổng vốn đầu tư đăng ký là 15,358 tỷ USD; 64 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf với tổng vốn đầu tư đăng ký là 13,656 tỷ USD.

Nhìn chung, các nhà đầu tư nước ngoài thường có tiềm lực tài chính mạnh nên được lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư này còn được kỳ vọng sẽ đem trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sử dụng công nghệ cao vào thị trường nội địa.

Tại Đề án phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 đang được gửi lấy ý kiến các bên liên quan, Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã thu hút một số lượng lớn vốn FDI tham gia vào đầu tư phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà ở, góp phần vào phát triển kinh tế và tăng thu ngân sách.

Hiệu quả hạn chế

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng cho biết, hiện còn có khá nhiều dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn (trên 100 héc-ta) và vốn đầu tư đăng ký rất lớn (trên 1 tỷ USD) được cấp phép đầu tư từ năm 2008 và 2009, nhưng cho đến nay vẫn chưa triển khai và đã bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư.

Nguyên nhân của thực trạng này là do kinh tế thế giới bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính trực tiếp tới các nhà đầu tư, khiến họ không thể đảm bảo năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án sau khi được cấp phép.

Bên cạnh đó, còn có một số dự án bất động sản chưa thực hiện hoặc chậm tiến độ mà nguyên nhân do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư có hiện tượng “giữ đất” để chờ cơ hội tăng giá trị đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch... làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

Theo số liệu báo cáo của 39/44 địa phương, tổng diện tích đất được phê duyệt cho các nhà đầu tư ngoại là 25.231 héc-ta; trong đó tại 14/39 địa phương, hiện có 22 sân golf với diện tích được phê duyệt là 5.198 héc-ta. Một số dự án sân golf  có diện tích đất được phê duyệt rất lớn trên 200 héc-ta/sân.

Việc sử dụng đất của các DN FDI kinh doanh bất động sản cũng chưa hiệu quả. Cụ thể, diện tích đất đã có quyết định giao đất là 1.645,4 héc-ta, trong đó diện tích đất đã sử dụng chỉ là 795,6 héc-ta (chiếm 48,3%).

Đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf, tổng diện tích đất đã có quyết định giao đất là 3.019,1 héc-ta, trong đó diện tích đất đã sử dụng theo quyết định giao đất là 2.292,6 héc-ta (chiếm 75,9%).

Qua số liệu trên có thể thấy rằng, phần lớn các dự án có vốn FDI sử dụng đất chưa hiệu quả, nhất là tại phân khúc dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới chỉ sử dụng khoảng 48,3% diện tích đất được giao, diện tích đất chưa sử dụng còn nhiều, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Trong khi đó, số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực FDI trong giai đoạn 2001 - 2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng (tương đương 235 triệu USD), trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với thu tiền thuê đất năm 2001 (149 tỷ đồng).

Chính sách tốt mới có nguồn vốn tốt

GS.TSKH Nguyễn Mại Chủ tịch Hiệp hội Đầu tư nước ngoài

Thời gian qua, có nhiều quan điểm cho rằng, các nhà đầu tư tỏ ra ngán ngẩm với lĩnh vực bất động sản, nhưng tôi không nghĩ vậy. Nếu chúng ta tạo ra được môi trường kinh doanh như giai đoạn 2007 và 2008 thì người ta vẫn sẽ vào nhiều. Có một thực tế rất phi lý lâu nay là Việt Nam cho người nước ngoài xây dựng những tòa nhà cả trăm triệu USD rồi bán lại được, trong khi không cho người ta bỏ tiền ra để mua một căn nhà để ở, mà đây lại chính là hình thức xuất khẩu tại chỗ và nhu cầu rất lớn. Hiện Chính phủ đã đồng ý, vấn đề còn lại là việc triển khai thực hiện ở cấp thừa hành như thế nào.

Theo tôi, nhà đầu tư nước ngoài nào vào Việt Nam cũng mong muốn có được lợi nhuận, nếu chúng ta xây dựng được chính sách thu hút tốt, nguồn vốn FDI vào bất động sản sẽ tăng cao, bởi tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Vốn đăng ký cao, thực hiện thấp

GS Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tôi nhận thấy điểm lợi của dòng vốn FDI vào bất động sản thì chưa nhiều, nhưng điểm bất lợi thì đã thấy không ít. Trên thực tế, số vốn đăng ký cao, con số thực hiện tương đối thấp. Một số DN nước ngoài còn có hiện tượng trốn thuế. Trên góc độ thị trường, khi các DN bất động sản nước ngoài vào Việt Nam, họ tận dụng vốn góp trong nước là rất vô nghĩa đối với chúng ta, bởi chúng ta kỳ vọng vào vốn, công nghệ, cách quản lý của họ. Nhưng trên thực tế, họ đang huy động vốn của người dân Việt Nam. Đây là một thực trạng mà chúng ta chưa có giải pháp quản lý nào thực sự hiệu quả.

Nhà đầu tư ngoại cũng phải giãn tiến độ

TS. Phan Hữu Thắng Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu đầu tư nước ngoài, Trường đại học Kinh tế quốc dân

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện khá thích hợp cho một cuộc “đổ bộ” của các nhà đầu tư nước ngoài, khi nhiều dự án bất động sản đã lên kế hoạch chuyển nhượng do thiếu vốn trầm trọng. Thế nhưng, trái với dự báo, thực tế ghi nhận sự “tụt dốc” so với thời kỳ hoàng kim vào năm 2008, khi lượng vốn FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản đạt trên 23 tỷ USD.

Nguyên nhân do tình trạng thiếu vốn triển khai dự án đã tác động không chỉ với DN trong nước, mà cả nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản xấu đi khiến các nhà đầu tư nước ngoài cần có sự điều chỉnh. Họ buộc phải tạm dừng đầu tư hoặc kéo dài tiến độ triển khai để chờ cơ hội.