Người thu nhập thấp dễ dàng có nhà hơn?

Một thông tư liên tịch dự kiến sẽ được ban hành với nhiều ưu đãi cho đối tượng vay gói 30.000 tỷ đồng. Theo đó, người mua sẽ được thế chấp chính căn hộ mua bằng tiền vay.

Tìm cách gỡ khó

Hiện, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp đang hoàn thành những khâu cuối cùng để ban hành Thông tư liên tịch, nhằm hỗ trợ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Dự kiến, người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp (căn hộ diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) được thế chấp chính căn nhà hình thành từ vốn vay, để vay gói 30.000 tỷ đồng.

Quy định mới này, giúp tháo gỡ khó khăn cho người mua nhà và đẩy nhanh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Bởi trước nay, để được vay gói 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng yêu cầu người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp, điều mà không phải ai muốn vay cũng đáp ứng được.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Hiện vẫn đang lấy ý kiến các bên liên quan”. Trong khi đó, một cán bộ NHNN cho biết, thông tư liên tịch trên không chỉ quy định riêng cho thế chấp vay gói 30.000 tỷ đồng.

“Thông tư quy định chung với tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở vay gói 30.000 tỷ đồng”, vị cán bộ này cho biết. Hiện các bộ đã ký thông qua về nguyên tắc.

Tuy vậy, các chuyên gia ngân hàng cho rằng: Vướng mắc lớn nhất với việc thế chấp nhà hình thành trong tương lai là tính giá trị tòa nhà để không định giá sai; đảm bảo thu hồi vốn vì chồng chéo tài sản thế chấp giữa chủ đầu tư (thế chấp tòa nhà) và người mua nhà (thế chấp căn hộ trong tòa nhà).

Thực tế là, thế chấp cùng một tài sản. Về khúc mắc này, theo cán bộ NHNN, thông tư sẽ có quy định cụ thể để xử lý vấn đề này. Ví như có thể hạ giá trị tòa nhà thế chấp của chủ đầu tư; đảm bảo thu hồi được vốn vay khi người mua nhà cũng thế chấp căn hộ trong tòa nhà đó…

Không nên ép người thu nhập thấp

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Ngọc Thành-Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, về mặt pháp lý, đây là một trong những giải pháp đẩy nhanh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Tuy vậy, theo ông Thành, quy định trên vẫn chưa đủ. Bởi, theo quy định hiện hành, người vay vẫn phải chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ.

“Đây mới là điểm khó. Cán bộ, công chức có bảng lương, thu nhập ổn định chứng minh được; còn những người lao động tự do, người về hưu chứng minh sao được. Không nên ép người thu nhập thấp bằng những quy định họ không thực hiện được”, ông Thành nói. Theo ông, NHNN nên có ý kiến về vấn đề này, để gỡ khó cho người vay.

Ngoài ra, theo ông Thành, việc chứng minh thu nhập đang có mâu thuẫn khi quy định: Chỉ người thu nhập không phải nộp thuế (dưới 9 triệu đồng/tháng) mới được mua nhà ở xã hội và được vay gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức thu nhập đó, khó có khả năng trả nợ (chưa kể chi phí cho sinh hoạt), họ vẫn phải tìm cách chứng minh khả năng trả để được xét cho vay.

“Vì vậy, người chứng minh được có khi cũng là giả dối”, ông Thành nói. Ông dẫn chứng chính dự án nhà ở xã hội của mình ở Hải Phòng: Trong số hàng chục khách hàng, nhiều người muốn vay gói 30.000 tỷ, nhưng tới nay mới có 3 người được vay, đều là công chức (chứng minh được thu nhập, khả năng trả nợ); còn lao động tự do, công nhân, người về hưu không vay được.

Vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất, NHNN nên cho phép các ngân hàng có hệ số rủi ro khi cho vay gói 30.000 tỷ đồng. Do không có hệ số rủi ro nên các ngân hàng thương mại sợ nợ xấu, trách nhiệm và quay ra “siết” điều kiện cho vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) cho rằng, không nên quá lo lắng với rủi ro khi cho thế chấp nhà hình thành từ vốn vay.

Ông Châu lý giải, với doanh nghiệp vay gói 30.000 tỷ đồng, tiền được giải ngân theo tiến độ, ngân hàng giám sát chặt chẽ. Với khách hàng, tiền được ngân hàng giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư, người vay không được cầm.

“Như vậy, tiền sẽ không bị chiếm dụng, sử dụng sai mục đích”, ông Châu nói. Chưa kể, để được vay gói 30.000 tỷ đồng, người vay phải bỏ tiền túi ít nhất bằng 30% giá trị căn hộ trả, sau đó mới được ngân hàng giải ngân phần 70% còn lại. Việc dùng toàn bộ căn hộ và 30% tiền tự có để đảm bảo cho khoản vay 70% là khả thi.

Tuy vậy, ông Châu cũng nhìn nhận, tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng chậm, ngoài lý do điều kiện vay, thực tế đang thiếu nhà ở xã hội, và nhà giá rẻ cho người dân vay tiền mua. “Làm việc với TPHCM sáng 1/4, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng có đề nghị: Các địa phương cần quyết liệt hơn nữa trong việc cho phép chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ. Nhiều địa phương làm quá chậm”, ông Châu nói.

Theo Bộ Xây dựng, tới nay Hà Nội đã cho phép chuyển đổi 3 dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, 10 dự án được điều chỉnh cơ cấu căn hộ; TPHCM cho 5 dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 4 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ.

Theo NHNN, tính đến tháng 2/2014, các ngân hàng đã cam kết cho 2.687 khách hàng cá nhân vay số tiền là 1.013 tỷ đồng (đã giải ngân cho 2.661 khách hàng, số dư nợ 640 tỷ đồng). Với khách hàng doanh nghiệp, các ngân hàng đã ký hợp đồng cho vay với 19 dự án, tổng tiền cam kết 1.701 tỷ đồng (đã giải ngân cho 12 doanh nghiệp số tiền 566,5 tỷ đồng).