Bất động sản bán lẻ: Trái chiều ở 2 trung tâm

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) của Savills công bố trong hai ngày 7 và 8/4, cho thấy sự trái chiều trên thị trường lẻ của TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội trong quý I/2014.

Trong quý I, tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung bán lẻ vào khoảng 850.000m2, tăng mạnh 8% so với quý trước (QoQ) và 7% so với cùng kỳ năm trước (YoY) do sự gia nhập của 1 trung tâm mua sắm, 1 trung tâm bách hóa và 1 siêu thị.

Khu vực ngoại thành chiếm thị phần bán lẻ lớn nhất với 43% tổng nguồn cung, tiếp đến là khu vực nội thành (36%) và khu vực trung tâm (21%).

Theo đánh giá của Savill Việt Nam, tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ khả quan hơn trong quý này với công suất cho thuê tăng trưởng tốt, khoảng 4 điểm phần trăm QoQ. Giá thuê trung bình giảm nhẹ khoảng -1% QoQ.

Công suất thuê trung bình của trung tâm bách hóa tăng 6 điểm phần trăm QoQ trong khi công suất thuê của trung tâm mua sắm tăng 3 điểm phần trăm QoQ; nguyên nhân chính là do tình hình hoạt động tốt của các dự án mới.

Doanh thu bán lẻ TP.HCM trong quý I/2014 ước đạt 152.000 tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu bán lẻ tăng khoảng 7,2% YoY, tương đương với năm 2013.

Savill Việt Nam nhận định, mức tăng không đổi của doanh thu bán lẻ chỉ ra rằng sức mua không cải thiện. Phân khúc bán lẻ trung cấp có thể sẽ hoạt động tốt hơn phân khúc cao cấp trong các quý tiếp theo. Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đối với các loại hình đồ ăn và thức uống, siêu thị và một số sản phẩm và dịch vụ thiết yếu có thể vẫn ở mức cao.

Từ quý II/2014 trở đi, Savill cho hay, khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, khoảng 70% số dự án này chưa có thời gian hoàn thành dự kiến cụ thể. Quận 1, 2 và 7 chiếm diện tích bán lẻ tương lai lớn nhất trong tất cả các quận, khoảng 63% tổng nguồn cung tương lai.

Nhận định về thị trường BĐS Hà Nội, Bà Ngô Hương Giang - Quản lý cao cấp bộ phân nghiên cứu và tư vấn- Công ty TNHH Savills Việt Nam, cho biết: “Hoạt động của thị trường bán lẻ vẫn trong xu hướng giảm, xét trên cả công suất và giá thuê”.

Giá thuê của toàn thị trường giảm 4% theo quý và giảm 6% theo năm, đạt mức 1,1 triệu VND/ m²/ tháng. Công suất toàn thị trường đạt 82%, giảm -1 điểm % theo quý và -7 điểm % theo năm. Khu vực quận trung tâm (CBD) có giá thuê cao nhất, đạt 2,1 triệu VND/ m²/ tháng, cao hơn rất nhiều so với các khu vực quận ngoại thành (650.000 VND/ m²/ tháng) và các quận nội thành (860.000 VND/ m²/ tháng).

Công suất của các trung tâm mua sắm, trung tâm bách hóa và đại siêu thị ở Hà Nội khá ổn định từ Q1/2013. Tuy nhiên, Savills ghi nhận không khí mua sắm trầm lắng và lượng người đến các trung tâm mua sắm lớn ở Hà Nội khá ít, do đó hoạt động kinh doanh của các khách thuê cũng không khả quan.

Theo Savill Việt Nam, thị trường bán lẻ Hà Nội quý này có thêm hai dự án khối đế bán lẻ mới. Tổng cung toàn thị trường đạt khoảng 1 triệu m², tăng 1% theo quý và 36% theo năm. Trung tâm mua sắm là loại hình bán lẻ chiếm ưu thế với 570.000 m², chiếm 55% thị phần; trong khi trung tâm bách hóa chiếm thị phần ít nhất với 4%.

Tuy nhiên, trong Q1/2014, chỉ số giá tiêu dùng của Hà Nội ở mức thấp. Trong đó, chỉ số giá theo tháng là 0,7% trong tháng 1, 0,49% trong tháng 2 và -0,15% trong tháng 3.

Bà Giang cho rằng: “Chỉ số giá tiêu dùng thấp thể hiện sức cầu yếu, làm giảm hiệu quả hoạt động kinh doanh của thị trường bán lẻ Hà Nội. Diện tích cho thuê thêm của toàn thị trường ở mức âm trong quý này”.

Hà Nội dự kiến có thêm 100 dự án bán lẻ, cung cấp khoảng 1,8 triệu m² từ quý II/2014 trở đi. Trong đó, 800.000 m² sàn bán lẻ, tương đương với 77% nguồn cung hiện tại, sẽ tham gia thị trường vào từ nay tới cuối năm 2015.

So sánh nguồn cung và nguồn cầu, bà Giang nói: “Cạnh tranh sẽ tăng mạnh và thị trường bán lẻ sẽ chiụ áp lực ngày càng lớn”.