Bất động sản 2014: Bớt rủi ro cho người mua nhà

Sau quá nhiều lo lắng, bức xúc của người dân sinh sống tại hàng loạt các khu chung cư cao tầng (từ giá rẻ tới cao cấp), cơ quan chịu trách nhiệm cao nhất về ngành xây dựng, BĐS đã thể hiện sự quyết tâm vào cuộc bằng các quyết sách rất cụ thể.

Tiêu biểu, giới hạn mức tiền ứng trước của người mua vào sản phẩm hình thành trong tương lai, quy định trách nhiệm, thời gian thực hiện sổ đỏ của chủ đầu tư… Đồng thời, nhằm tháo gỡ mâu thuẫn trong cách tính và ghi liên quan tới hợp đồng mua bán diện tích sở hữu chung, riêng, Bộ Xây dựng đang sẵn sàng giải trình trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội trong tháng 2/2014.

Khách hàng sẽ... "nắm đằng chuôi"?

Dõi theo những chính sách được Bộ Xây dựng ban hành và áp dụng gần 2 năm qua, nhiều người cho rằng kết quả đạt được vẫn còn dưới mức kỳ vọng và đôi lúc thể hiện sự "rối rắm" của cơ quan đầu ngành (quy định không cho phép kinh doanh nhà ở làm nhà nghỉ là một ví dụ).

Có thể điểm một số quy định mới trong Dự thảo Luật Nhà ở mới: tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Đặc biệt, liên quan tới chuyện phức tạp mang tên "nhà ở hình thành trong tương lai", Bộ Xây dựng quy định rõ: trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện: đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở, có GPXD và đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở. Ngoài ra, đối với nhà ở riêng lẻ, bắt buộc phải hoàn thành xong đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt mới được kinh doanh.

Như vậy, theo một giảng viên Luật tại Hà Nội, quy định pháp lý về trách nhiệm, quyền hạn đối với chủ doanh nghiệp tạo lập, kinh doanh BĐS đã "phủ" được các khe hở luật pháp liên quan, cũng như sẽ hạn chế được tối đa tình trạng doanh nghiệp "đi tắt đón đầu", thu tiền trước khi xong móng hoặc chủ đầu tư đẩy cư dân vào "ốc đảo" vì không đầu tư hạ tầng xã hội…

Vẫn chờ chế tài

Các nội dung quy định cụ thể về nghĩa vụ, yêu cầu bắt buộc đối với chủ đầu tư trong quá trình tạo lập, kinh doanh BĐS nhà ở đã phần nào xóa đi nỗi lo "chung, riêng" và những lùm xùm kiện tụng xoay quanh cuộc sống chung cư. Thậm chí, có chuyên gia kinh tế còn cho rằng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm nhà ở, quyền sử dụng đất trong dự án là không thực sự cần kíp.

Bởi chiếu theo điều này, vô hình trung chủ đầu tư sẽ kiêm luôn cả công đoạn trực tiếp bán hàng (BĐS) cho người tiêu dùng – triệt tiêu khâu trung gian, môi giới xúc tiến kinh doanh của sàn giao dịch BĐS. Có chăng, thay vì "nói không với môi giới", cơ quan hoạch định chính sách cần xây dựng một cơ chế phối hợp bán hàng giữa sàn giao dịch, chủ đầu tư từ khi dự án đang khởi động móng và công khai cam kết về yếu tố giá, pháp lý, tiến độ sản phẩm kèm theo trách nhiệm trong trường hợp vi phạm.

Ở góc độ khác, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này cho thấy nhà quản lý đã "sâu sát" với thực tế đời sống doanh nghiệp cũng như an sinh của người dân. Nhưng đâu đó, dư luận vẫn đặt dấu hỏi về chế tài đi kèm với các chính sách đề ra trong Luật. Đơn cử, về quy định: trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ dự án phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, nếu hết thời gian trên, cơ quan công quyền cho biết không thể cấp sổ đỏ cho căn hộ dự án hoặc… tiếp tục xem xét hồ sơ thì trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao?

Thêm nữa, chủ đầu tư phải báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án và kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. "Định kỳ báo cáo là bao lâu, 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm? Nếu doanh nghiệp đó không báo cáo đúng hạn, thậm chí không báo cáo mà vẫn âm thầm bán hàng thì cơ chế xử lý cụ thể là gì?", bà Lan, một nhà đầu tư chuyên săn BĐS giá rẻ đặt câu hỏi.

Ngoài ra, trong trường hợp khách hàng đã thanh toán 70-95% giá trị nhà ở mua bán, nhưng đến lúc thực hiện xin cấp sổ đỏ mới vỡ lẽ vì yếu tố pháp lý thì trách nhiệm của doanh nghiệp, nhà quản lý tới đâu trước rủi ro mà người mua phải hứng chịu… Vì vậy, tương lai của khách hàng địa ốc sẽ chỉ thực sự đảm bảo sau khi các chế tài, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở sửa đổi được ban bố.