Nhà ở xã hội đang mất thị trường?

Một số chủ đầu tư dự án BĐS có dự án xin chuyển sang nhà ở xã hội (NOXH) đang có một nỗi lo lắng khi mà những phản hồi từ thị trường cho thấy, dường như khách hàng vẫn nhìn NOXH với một hình ảnh không mấy thiện cảm nên tâm lý mua bán khá dè dặt. Đó là một thực tế được các chủ đầu tư dự án NOXH lớn tại TPHCM ghi nhận sau hơn 2 tháng bán căn hộ ra thị trường.

Nhiều chủ đầu tư dự án cho biết, tâm lý của người mua nhà luôn cho rằng giá rẻ thì chất lượng kém đã khiến cho việc bán hàng của Cty gặp khó khăn. Hơn nữa, không giống như nhà ở thương mại (NOTM) cứ xây xong móng là bán, các dự án NOXH muốn bán phải trình bày công phu hơn để người mua hiểu rõ, bởi đi kèm với loại hình nhà ở này là những thông tư, nghị định ràng buộc chặt chẽ, liên quan tới điều kiện vay vốn, điều kiện bán lại nhà khi có nhu cầu và khi bán lại phải bán cho ai và nghĩa vụ tài chính như thế nào...

Chính vì những khó khăn trên khiến một bộ phận khách hàng thay vì chạy thủ tục theo đúng yêu cầu để mua NOXH đã chuyển hướng sang các dự án NOTM giá rẻ mà chất lượng đảm bảo - vị chủ đầu tư này cho biết.Về phía người mua thì cho rằng nếu nhìn vào giá bán cũng như chính sách hỗ trợ mà người mua nhà sẽ được hưởng thì chưa chắc NOXH sẽ rẻ hơn NOTM.

Điểm qua vài dự án có thể thấy NOXH thậm chí còn phải cạnh tranh với NOTM về yếu tố giá bán, trong khi những ưu đãi khác lại không có khác biệt nhiều.Đơn cử như tại dự án NOXH HQC Plaza do CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư. Cty này cho biết khoảng 560 căn hộ đầu tiên của dự án này được bán với giá từ 11,5-12,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT 5%. Người mua thanh toán 20% giá trị căn hộ lúc ký hợp đồng, phần còn lại được NH cho vay theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng với lãi suất không quá 6%/năm trong thời gian 10 năm.Tuy nhiên, nếu nhìn sang một số dự án chung cư thương mại đang chào bán trên thị trường TPHCM hiện nay thì mức giá bán NOXH chưa hẳn đã rẻ hơn. Một số dự án thương mại đưa ra mức giá cạnh tranh không kém.

Chẳng hạn như Tập đoàn Đất Xanh bắt đầu tung ra thị trường căn hộ dự án Sunview Town tại quận Thủ Đức, với giá bán xoay quanh mức 10,9 triệu đồng/m2. Đây là dự án có quy mô khá lớn, hơn 1.600 căn hộ có diện tích từ 46-100m2, trong đó số lượng căn hộ nhỏ hơn 70m2 chiếm 80%. Hay như dự án Dream House tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Chiêu thuộc quận Gò Vấp, vừa hoàn thành xong phần móng và bắt đầu xây dựng phần thân. Được biết, dự án có quy mô khoảng 500 căn hộ, trong đó có tới 90% số lượng căn hộ đủ điều kiện hưởng ưu đãi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng của Chính phủ.

Điều đáng chú ý là dự án căn hộ thương mại này có giá bán từ 11,9 triệu đồng/m2.Trong lúc những người mua NOXH phải thông qua hội đồng xét duyệt, thủ tục lằng nhằng, và nhất là bị hạn chế sang nhượng thì NOTM lại rất linh hoạt cả trong thủ tục đến phương thức mua bán. Vượt qua cửa ải thủ tục là một chuyện, điều đáng chú ý là cho dù mua NOXH hay NOTM người mua muốn tiếp cận được gói tín dụng 30.000 tỉ đồng phải cho ngân hàng thấy khả năng trả nợ của mình, bằng không khó lòng thuyết phục được ngân hàng cho vay.

Trong khi đó về chính sách thuế, không chỉ những người mua NOXH được ưu đãi thuế VAT, khách hàng mua NOTM có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích căn hộ dưới 70m2 cũng được miễn 50% tiền thuế VAT.Tài chính là giải pháp nhiều Cty BĐS áp dụng, với phương thức thanh toán ngày càng dài hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh toán cho khách hàng. Số tiền thanh toán chia nhỏ tới mức gần như người mua chỉ thanh toán mỗi tháng/m2 nhà. Bên cạnh tiến độ thanh toán, phương thức bán trả góp từ 2-5 năm không lãi suất là cách một số dự án đang áp dụng. Nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu áp dụng chương trình trả góp trong quãng thời gian dài không lãi suất.

Ngoài ra, một trong những lo ngại của người mua nhà là ẩn số lãi suất, tức lãi suất biến động khiến họ khó tính toán việc trả nợ vay ngân hàng. Nhằm xóa tan mối lo của người mua nhà, một số DN cũng kết hợp với NH đưa ra chương trình bán hàng với lãi suất cố định. Một chi tiết nữa là nhiều dự án NOTM bên cạnh giá cả và tận dụng chính sách còn hứa hẹn cho người mua nhà gói nội thất, tặng cả chục năm phí quản lý chung cư... Đây là điều những dự án NOXH chưa từng nói tới.Công bằng mà nói, việc đưa ra chính sách hỗ trợ các dự án NOXH đã ít nhiều tác động lên phân khúc nhà giá thấp, buộc các chủ đầu tư phải xem lại chiến lược phát triển kinh doanh dự án thương mại của mình sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Song sự nới lỏng chính sách đã thu hẹp dần khoảng cách ưu đãi giữa NOXH và NOTM cho người mua nhà ở hai phân khúc này. Với việc phân khúc căn hộ NOTM với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 cùng tiện ích, dịch vụ hơn hẳn NOXH đang rất dồi dào kể cả tại Hà Nội lẫn TPHCM. Chắc chắn trong thời gian tới NOXH sẽ đứng trước sự cạnh tranh lớn.