Thị trường bất động sản và những chiêu trò làm hàng

Ở chính đâu đó lại đang thì thầm chờ đợi một cơn sốt mới trên thị trường bất động sản (BĐS). Những thông tin nhà đất lại đang được bàn tán từ các quán cà phê phố cổ Hà Nội tới các quán nhậu hạng sang quận 3 TP Hồ Chí Minh. Phải chăng bong bóng BĐS không vỡ mà lại phình to ra? Lại có cơ hội để đầu tư một vốn bốn lời chăng?

Những chiêu trò để bán hàng ế?

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư phân khúc trung cấp trong quý IV/2013 đã tăng nhẹ. Cụ thể, tại quận Ba Đình tăng từ 81 lên 83%, quận Đống Đa tăng từ 75 lên 79%, Hà Đông tăng từ 66 lên 69%, Hoàng Mai tăng từ 71 lên 72%, Long Biên tăng từ 81 lên 82%, Tây Hồ tăng 82 lên 84%... Đáng chú ý, ngay những ngày năm mới, tại một số sàn giao dịch BĐS lớn khu vực Hà Đông, Linh Đàm, lượng người đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư, nhà đất thổ cư từ 1-2 tỷ đồng cải thiện rõ rệt so với cùng thời điểm năm trước. Nhiều dự án giá rẻ cũng “nóng” lên đôi chút như chung cư CT1B Tân Tây Đô (699 triệu đồng/căn); chung cư CT12 Văn Phú; Nam Xa La (giá từ 560 - 980 triệu đồng/căn); XPHomes (giá từ 800 triệu đồng - 1,2 tỷ đồng/căn)… Thậm chí nhiều dự án chung cư đang tái diễn cảnh khách mua phải trả thêm vài chục triệu đồng cho người mua trước hoặc “cò”. Các dự án xuất hiện “tiền chênh” có thể kể đến như Dự án CT11 và CT12 Khu đô thị mới Kim Văn Kim Lũ (đường Nguyễn Xiển mới) do Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu mở bán. Hiện giá bán các căn hộ này được chào dao động quanh mức 11,5 - 14,5 triệu đồng/m2 với mức giá chênh 30 - 70 triệu đồng/căn. Trước đó, các căn hộ tại Chung cư Đại Thanh (Khu đô thị Xa La) hay VP5 Linh Đàm cũng đã làm “nóng” thị trường Hà Nội với mức giá chênh vài chục triệu đồng/căn. Các dự án chung cư giá rẻ khác, như Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú - Hà Đông) cũng có giá chênh 15 - 25 triệu đồng/căn đối với các căn hộ có diện tích dưới 70 m2. Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50 triệu đồng/căn.

Thêm nữa, hàng loạt các dự án chung cư hạng sang công bố kế hoạch tăng giá bán trong những tháng tới. Chủ đầu tư Dự án Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, Hà Nội )cho biết, đợt mở bán thứ 3 sẽ kết thúc vào ngày 15-3 tới đây. Chủ đầu tư đang cân nhắc kế hoạch tăng giá bán trong đợt mở bán tiếp theo.

Nhưng đó chỉ là vài chiêu làm hàng của các chủ đầu tư dự án nhà ở. Mọi dữ liệu cho thấy thị trường BĐS vẫn còn chưa thấy đáy. Mớ giá đỗ này ngâm ủ đã lâu, chắc sẽ bốc mùi.

Thấy que hương cháy đừng tưởng mặt trời lên

Nói cho đúng, thị trường BĐS gồm các thành phần: các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng. Theo những con số thống kê của Bộ Xây dựng, hiện các chủ dự án còn tồn kho hàng hóa trị giá 94.000 tỷ đồng, dĩ nhiên con số này chưa được các nhà nghiên cứu cho là đã chính xác. Bởi vì rất nhiều các dự án đã có hợp đồng bán hoặc hợp tác kinh doanh nhưng rất có thể không bao giờ thành bởi nhiều lý do, có thể từ khả năng dự án vẫn đang xanh cỏ, không nên nổi nhà, có thể người cam kết mua nhà viện nhiều lý do để không thực hiện hợp đồng, hoặc có thể chỉ là cam kết của các nhà đầu tư thứ cấp trên giấy mà chưa hề được thể hiện bằng các khoản tài chính đảm bảo. Tuy nhiên, số lượng tồn kho của các chủ dự án chưa ghê gớm bằng số lượng tồn kho của các nhà đầu tư thứ cấp, những người bỏ vốn mua nhà, mua đất để mong kiếm lời. Những khu đô thị hoang vắng, những khu nhà ở bây giờ dành cho bò, những khu đô thị đang trở thành mục tiêu của các nhà săn ma, của các phóng viên ưa thích những chuyện quái dị có mặt ở khắp nơi trên dải đất hình chữ S của chúng ta. Không ai thống kê khối lượng tồn kho này, nhưng phong trào bán cắt lỗ của các nhà đầu tư thứ cấp đang trở nên sôi động, dĩ nhiên là sôi động về phía bán, hoang vắng về phía người mua. Đã có chuyên gia dự đoán, số lượng BĐS tồn kho của các nhà đầu tư thứ cấp lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Mới đây, ngay khi dự án Berriver Long Biên (số 390 Nguyễn Văn Cừ, phường Bồ Đề, quận Long Biên) đang chào bán với giá 28 triệu đồng/m2 (căn hộ hoàn thiện nội thất, đã bao gồm VAT) thì trên thị trường các nhà đầu tư thứ cấp tại chính dự án này đang rao bán vơi mức giá chỉ 25,5 triệu đồng/m2. Thành phần thứ ba là người tiêu dùng. Đúng là do những nhu cầu nhà ở có thật và đã đến mức bức xúc, nhiều người tiêu dùng đã bắt đầu mua nhà. Nhưng số lượng những người có nhu cầu mua nhà và có khả năng tài chính để mua nhà có khổng lồ đến mức tiêu thụ hết núi hàng tồn kho và thêm một núi hàng mới sẽ ra thị trường vào năm nay hoặc một vài năm nữa. Câu trả lời là: Không. Không nên nghĩ đơn giản là nếu ngân hàng cho vay với thủ tục đơn giản, người có nhu cầu nhà ở sẽ kéo nhau đi mua nhà. Cho vay, khác với cho không, người mua nhà cũng vẫn phải trả, không chỉ vốn mà cả lãi. Do vậy chỉ có người có khả năng tài chính mới dám mua nhà.

Thị trường căn hộ chung cư đang chuẩn bị chào đón một lượng lớn căn hộ sẽ hoàn thiện trong năm 2014. Các dự án nổi bật dự kiến hoàn thiện và bàn giao nhà trong năm 2014 có thể kể tới như Mipec Riverside, Berriver Long Biên (quận Long Biên), Golden Place (Mỹ Đình, huyện Từ Liêm), Golden Land (75 - Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân), Eurowindow MultiComplex (quận Cầu Giấy), Golden Silk (quận Hoàng Mai), CT2A Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức)...

Phần lớn trong số này đã được đặt mua, một số còn lại đang được chủ đầu tư tiếp tục chào bán. Trên thị trường tự do, trừ những khách thực sự mua để ở, nhiều nhà đầu tư thứ cấp do những sức ép tài chính đang chào bán “cắt lỗ” với mức lỗ lên đến vài trăm triệu đồng/căn. Hai dự án bị “cắt lỗ” mạnh nhất thị trường hiện nay là Golden Land (75 - Nguyễn Trãi) và Golden Place (Mỹ Đình, Từ Liêm) với mức tương ứng 800 triệu đồng/căn và 500 triệu đồng/căn. Hầu hết những căn hộ bị “cắt lỗ” là loại căn hộ cao cấp, giá bán cao, diện tích lớn (trên 120 m2). Thông tin về các căn hộ bán cắt lỗ, khách hàng có thể tìm kiếm trên Internet.

Ở phân khúc đất nền dự án, dù quy định mới của Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư các khu đô thị mới được phân lô, bán nền, nhưng vẫn không nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Với thị trường đất thổ cư, khảo sát tại một số quận, huyện của Hà Nội cho thấy: Dù giá đã giảm hơn một nửa so với thời điểm 2010-2011, nhưng vẫn ít người mua. Thậm chí, có khu đất giới thiệu bán cả năm trời, chủ đất giảm giá liên tục vẫn chưa bán được.

Thêm nữa, hàng loạt các dự án BĐS dưới danh nghĩa nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà tái định cư vẫn được khởi công xây dựng rầm rộ với những ưu đãi của Nhà nước để đến năm 2020 đạt mức 140.000 căn hộ. Bán đi đâu cho hết?

Những lời khuyên dành cho khách hàng

Dĩ nhiên những lời tư vấn này chỉ dành cho những người có ý định mua BĐS. Với đối tượng là các nhà đầu tư thứ cấp, thời điểm này không nên đầu tư vào BĐS. Lý do đơn giản. Một thị trường đang khủng hoảng thừa, hàng hóa đổ đi không hết, nhiều chủ hàng còn bỏ của chạy lấy người thì không có lý nào để ra tiền ôm đống hàng ế đó về nhà. Giá BĐS hiện nay đẫu đã trở về mặt bằng giá của năm 2006, nghĩa là trung bình đã giảm khoảng 30% nhưng vẫn còn quá cao so với mức thu nhập của người dân và quá cao so với giá trị thực của BĐS. Theo dự đoán của chính các chủ đầu tư, giá BĐS đến cuối năm 2014 sẽ còn giảm thêm từ 10% đến  20% nữa tùy theo dự án.

Đối với những người đang bức xúc về nhà ở, có khả năng và có nhu cầu mua nhà, lời khuyên của chúng tôi là không nên lao vào các dự án nhà giá rẻ, giá bình dân. Tiền nào của ấy. Chất lượng nhà ở của các dự án này quá thấp cùng với vị trí không thuận lợi sẽ là rào cản không chỉ cho những dự định chuyển đổi sau này mà còn không thuận lợi cho sinh hoạt gia đình. Có lợi nhất là nên tìm kiếm các căn hộ bán tháo của các nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án nhà ở đã chuẩn bị giao nhà cho người mua với mức giá thấp hơn giá gốc khoảng 30%.

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Giá nhà có thể xuống thấp hơn nhưng không nhiều

Tôi cho rằng giá nhà đã có thể mua. Năm 2014 giá nhà có thể xuống thấp hơn nữa nhưng tôi nghĩ không nhiều vì nền kinh tế đã có dấu hiệu hồi phục. Phân khúc nhà giá rẻ, bình dân vẫn sẽ được quan tâm và bán chạy nhất. Giá nhà 10-15 triệu đồng/m2 là loại nhà phù hợp đối với những người có thu nhập trung bình. Tầng lớp thu nhập thấp hơn thì vẫn sẽ phải mua giá nhà đó nhưng phải đi vay thêm. Còn tầng lớp thu nhập cao thì vẫn quan tâm đến những căn hộ cao cấp. Tôi được biết như khu chung cư Phú Mỹ Hưng giá nhà không hề thấp nhưng người nước ngoài vẫn đến mua khá đông. Những ai cần mua nhà có thể tìm hiểu và lựa chọn, quyết định mua vì giá nhà hiện nay là phù hợp.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Tập đoàn Đất Xanh

Người dân có nhiều sản phẩm để lựa chọn

Tất nhiên những khó khăn của thị trường BĐS năm 2013 sẽ tiếp diễn trong năm 2014 nhưng mức độ sẽ giảm đi 60% - 70%. Biểu hiện cụ thể là trong những tháng cuối năm 2013, thanh khoản trên thị trường đã được cải thiện rất nhiều so với đầu năm, bên cạnh phân khúc trung bình và thấp, phân khúc BĐS trung và cao cấp đã có giao dịch xuất hiện. Một điểm quan trọng nữa đó là các ngân hàng đã quay trở lại cho khách hàng vay mua nhà và cho doanh nghiệp vay để thực hiện dự án. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng đã đưa BĐS về giá trị thực, xác lập mặt bằng giá mới, đó chính là cơ hội cho thị trường. Ba yếu tố này sẽ làm cho thanh khoản trên thị trường được cải thiện và đó cũng là cơ hội cho người dân sở hữu một căn nhà cho mình vì họ có nhiều sản phẩm để lựa chọn.