Thuế kéo lực hấp dẫn BĐS đi xuống

Đánh thuế không hợp lý vào thị trường BĐS có thể gây xáo trộn lan toả sang nhiều lĩnh vực khác.

Sau hàng loạt ý kiến phản đối của các DN, hiệp hội, mới đây Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã tiếp tục kiến nghị bỏ quy định đánh thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với chuyển quyền sử dụng đất mà Bộ Tài chính đưa ra trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế. Theo VCCI, quy định này nếu được thông qua sẽ ảnh hưởng lớn tới hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.

Thuế chồng thuế, phí đè phí

Trong bản đóng góp ý kiến gửi lên Bộ Tài chính, VCCI cho biết, theo quy định hiện hành, các DN kinh doanh BĐS phải nộp thuế GTGT dựa trên “giá bán BĐS chưa thuế trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”. Tờ trình của cơ quan soạn thảo đưa ra lý do chính để đánh thuế GTGT đối với chuyển quyền sử dụng đất là vì “khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách”.

Tuy nhiên, nhiều DN phản ánh với VCCI rằng, việc tính toán giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của họ không có gì khó khăn. Kể cả khi có vướng mắc trong xác định giá tính thuế đi chăng nữa thì cũng có thể được tháo gỡ thông qua việc hướng dẫn chi tiết cách tính, hoặc ấn định một cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất khi tính thuế. Thế nên khó khăn trong việc xác định giá trị được trừ khi tính thuế không thể là lý do để không cho phép trừ phần giá trị đó.

Mặt khác, việc đánh thuế GTGT 10% lên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất sẽ khiến thuế chồng thuế, phí đè phí. Đây cũng là lý do hàng đầu khiến DN trong lĩnh vực BĐS đồng loạt phản đối đề xuất này của Bộ Tài chính. Theo đó, các DN cho rằng chi phí đối với hoạt động này ở Việt Nam đã cao hơn so với các nước khác. Cụ thể chi phí chuyển nhượng hiện vào khoảng 1% giá BĐS trên thị trường, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (0,5% trên giá trị giao dịch). Trong khi đó tại các nước, chi phí chuyển quyền BĐS chỉ bằng khoảng 0,2-0,3% giá BĐS đó. Thế nên nếu áp thuế GTGT 10% thì chi phí này sẽ cao thêm 3 - 4 lần.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh bổ sung, Bộ Tài chính còn dự kiến nâng thuế suất thuế GTGT với phương án 1 từ 10% lên 12%; phương án 2 tăng theo lộ trình lên 12% kể từ ngày 1/1/2019 và 14% từ ngày 1/1/2021. Như vậy nếu cả 2 đề xuất này được thông qua sẽ gây tác động kép lên giá BĐS. Vị này tính toán, nếu áp thuế lên hoạt động chuyển quyền sở hữu BĐS, giá nhà sẽ tăng thêm từ 1-3%. Còn nếu tăng thuế GTGT sẽ kéo mặt bằng giá nguyên nhiên vật liệu, nhân công... tăng lên. Thị trường BĐS, đặc biệt là nhà ở, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, thi công xây dựng, kinh doanh, dịch vụ… Vì vậy khi hai đề xuất này cùng lúc đi vào thực tiễn, giá BĐS có thể tăng lên từ 3-5%.

Và xáo trộn thị trường

Không chỉ làm đội thêm chi phí trên thị trường BĐS, tác động đến cả DN và người tiêu dùng, theo VCCI, đề xuất của Bộ Tài chính có thể gây xáo trộn đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Cơ quan này đặt vấn đề, việc đánh thuế GTGT đối với chuyển quyền sử dụng đất đặt ra câu hỏi về người nộp thuế. Liệu người nộp thuế chỉ là các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, hay bao gồm cả những tổ chức, cá nhân mua bán BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên (không kinh doanh)?

Nếu chỉ là những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải nộp khoản thuế này thì sẽ gây ra sự bất bình đẳng về thuế khi mà những tổ chức, cá nhân khác không phải nộp. Hơn nữa, nó sẽ càng làm gia tăng những NĐT cá nhân, mặc dù không đăng ký kinh doanh BĐS nhưng vẫn mua đi bán lại BĐS nhằm mục đích thu lợi. Chính sách này, vì vậy có thể làm phát sinh các giao dịch “ngầm”, người dân thực hiện chuyển quyền BĐS không chính thức.

Ngược lại, nếu yêu cầu cả những tổ chức, cá nhân mua bán BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên (không kinh doanh) cũng phải nộp thuế GTGT thì sẽ gây những khó khăn lớn về việc lưu giữ hoá đơn, khấu trừ thuế, hoàn thuế do thời điểm mua và thời điểm bán BĐS có thể cách nhau nhiều năm.

Ngoài ra, “việc đánh thuế GTGT đối với chuyển quyền sử dụng đất còn có thể gây nhiều tác động lớn như làm tăng giá đất đai, ảnh hưởng đến quyền tiếp cận mặt bằng sản xuất kinh doanh của DN, quyền tiếp cận chỗ ở của người dân”, văn bản kiến nghị của VCCI nêu rõ.

Ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc dịch vụ tư vấn thuế, Công ty TNHH Deloitte Việt Nam bổ sung thêm lý do khác về mặt pháp lý để phản bác đề xuất của Bộ Tài chính. Ông phân tích, Luật Thuế GTGT số 13/2008/QH12 định nghĩa “Thuế GTGT là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng”. Với định nghĩa này thì quyề̀n sử dụng đất không thể được coi là một hàng hóa thông thường mà là quyền về pháp lý. Quy định hiện hành về thuế GTGT đều không coi các quyền là hàng hóa chịu thuế và đều phân loại là đối tượng không chịu thuế (quyền sở hữu trí tuệ, quyền chọn mua bán ngoại tệ, quyền góp vốn) hoặc đối tượng không phải kê khai tính thuế (quyền phát thải). Do đó việc coi quyền sử dụng đất không phải hàng hóa và liệt kê vào đối tượng không chịu thuế GTGT là thống nhất và phù hợp với tinh thần của Luật Thuế GTGT hiện hành.

Trên quan điểm bám sát mục tiêu sửa đổi, bổ sung của dự thảo luật lầ̀n này, các chuyên gia đều cho rằng việc phân loại và xác định quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế như hiện hành là phù hợp với bản chất của thuế GTGT, đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.