Dân kêu cứu vì tài sản chung bị chủ đầu tư chiếm dụng làm của riêng

Nhiều vụ tranh chấp trong sở hữu riêng, chung tại các chung cư xảy ra khá gay gắt trong mấy năm gần đây và luôn là đề tài gây “lúng túng” cho các cơ quan chức năng.

Cư dân kêu cứu

Thời gian qua, cư dân thuộc chung cư Hồng Lĩnh Plaza (Khu dân cư Trung Sơn, huyện Bình Chánh, TP.HCM), do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Giao thông Hồng Lĩnh làm chủ đầu tư, đang kêu cứu vì những điều vô lý mà họ phải chịu đựng trong suốt nhiều năm. Thay đổi thiết kế, lấn chiếm sân thượng, bít ô thông tầng, từ chối tiến hành hội nghị nhà chung cư… những sai phạm này của chủ đầu tư cho đến nay Thanh tra TP.HCM kết luận đã 4 năm nhưng vẫn không được xử lý, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp và đe dọa sự an toàn của gần 800 cư dân sinh sống ở đây.

Bên cạnh đó, cư dân tại chung cư số 1 Tôn Thất Thuyết, Q.4 cũng “than trời” vì tài sản chung của họ đã bị chủ đầu tư bán đi. Ông Bùi An Nhơn, Trưởng ban quản trị chung cư phản ánh: “Khi bàn giao, chủ đầu tư không hề thực hiện bàn giao nhà sinh hoạt cộng đồng, cũng như các căn phòng chức năng phục vụ cho việc vận hành tòa nhà như: phòng làm việc với ban quản lý, ban quản trị, bảo vệ, kỹ thuật, y tế… Phần diện tích tầng hầm để xe của cư dân cũng được Công ty Sài Gòn Cửu Long tuyên bố thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư này và hiện đang cho một đơn vị thứ 3 khai thác. Đáng chú ý, ngoài bộ hồ sơ hoàn công, chủ đầu tư không cung cấp cho ban quản trị bất cứ tài liệu nào liên quan đến công tác xây dựng công trình chung cư”.

Chung cư số 1 Tôn Thất Thuyết do chủ đầu tư là Công ty cổ phần ĐT-SX-KD Sài Gòn Cửu Long (trước là Công ty cổ phần Đay Sài Gòn) và Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 xây dựng, gồm 3 tòa nhà, gần 700 căn hộ với hơn 2.000 cư dân sinh sống, bàn giao cho cư dân từ năm 2004, và vận hành khai thác đến tháng 10.2015 mới tổ chức bàn giao lại cho ban quản trị. Sau một thời gian dài làm việc với nhiều cơ quan chức năng, theo chỉ đạo của UBND Q.4 thì chủ đầu tư trước mắt phải bàn giao cho cư dân 3 căn hộ: 020 lô M1 DT 27,65m2; 021 lô M1 DT 56m2, A1 lô M3 DT 58,85m2.

Tuy nhiên, trong quá trình làm việc với chủ đầu tư thì được biết những căn hộ là tài sản chung của dân đã được chủ đầu tư bán từ lâu. Việc mua bán đã qua nhiều chủ, do đó để thu hồi được những căn nhà trên là một việc rất khó khăn và không biết khi nào mới kết thúc. Chủ đầu tư đã thể hiện trách nhiệm với cư dân bằng việc đề xuất phương án giải quyết: hoán đổi 3 căn hộ với tổng diện tích 142,5m2 nêu trên bằng căn trệt 016 lô M1 (1 trệt + 2 lầu) diện tích 151,08m2. Hiện tại, việc hoán đổi này đang được ban quản trị xin ý kiến từ phía cư dân, sau khi có kết quả chủ đầu tư sẽ trình lên UBND Q.4 để xem xét giải quyết.

Cư dân dự án CT2 Khu đô thị Mễ Trì Thượng (Q.Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang ròng rã gửi đơn lên các cơ quan chức năng tố cáo việc chủ đầu tư chiếm đoạt tài sản của dân. Chủ đầu tư hiện nay là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 68 (Handico 68) ngang nhiên chiếm dụng toàn bộ tầng 1 rộng hơn 150m2 làm văn phòng công ty. Đại diện ban quản trị lâm thời của chung cư cho biết, theo thiết kế ban đầu được duyệt cũng như được chủ đầu tư đính kèm hợp đồng mua bán nhà thì toàn bộ tầng 1 của nhà CT2 là nhà để xe máy, phòng sinh hoạt cộng đồng của dân cư trong tòa nhà, phòng bảo vệ và các ki-ốt bán hàng phục vụ cư dân.

Phía chủ đầu tư giải thích rằng toàn bộ diện tích này đã được UBND TP.Hà Nội định giá bán cho công ty trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp. Do vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có quyền quyết định. Tuy nhiên, theo phản ánh của cư dân, hợp đồng bán nhà đã được ký từ năm 2005, trước 2 năm so với thời điểm cổ phần hóa Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (năm 2007). Song, khi tiến hành cổ phần hóa lại định giá luôn cả phần tài sản đã bán cho người dân. Thắc mắc này vẫn chưa được các cơ quan chức năng lẫn chủ đầu tư trả lời.

Pháp lý về sở hữu riêng

Luật Nhà ở năm 2014 quy định về những phần sở hữu riêng và những phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư.

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Mặc dù vấn đề sở hữu riêng, chung tại các khu chung cư đã được quy định rất cụ thể, tuy nhiên tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn là câu chuyện ròng rã nhiều năm và chưa có hồi kết. Trong những trường hợp như vậy, pháp lý dự án và uy tín của chủ đầu tư là điều mà người mua nhà cần hết sức lưu ý.