Cổ phiếu BĐS: Ai chiến thắng thị trường?

Tác động của tình hình giảm giá và giao dịch nhà đất trầm lắng đến giá các cổ phiếu bất động sản (BĐS) nói chung, không phân biệt đặc thù của mỗi doanh nghiệp lại là cơ hội để NĐT mua được cổ phiếu tốt, giá rẻ.

Quan sát trên thị trường thời gian qua có thể thấy, số dự án BĐS công bố bán hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều này giải thích vì sao giá cổ phiếu BĐS hiện tại phản ánh tâm lý lo lắng của NĐT nhiều hơn chứ không thể hiện kỳ vọng vào tương lai, dù kế hoạch lợi nhuận năm nay của các công ty BĐS đều rất ấn tượng.

Chẳng hạn, CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) có kế hoạch lợi nhuận 300 tỷ đồng trên 164 tỷ đồng vốn điều lệ; CTCP Xây dựng số 5 (SC5) kế hoạch 70,5 tỷ đồng lợi nhuận, gần bằng vốn điều lệ hơn 80 tỷ đồng (chưa tính vốn mới tăng); Thuduc House (TDH) kế hoạch đạt 162 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cả năm, thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS 2008) đạt 7.200 đồng/CP. CTCP Xây lắp Chương Dương (CDC) cũng có kế hoạch lợi nhuận tương đương thu nhập trên mỗi cổ phiếu gần 8.000 đồng/CP.

So sánh kế hoạch với thực hiện 6 tháng đầu năm cho thấy, phải đạt sự tăng trưởng cao về lợi nhuận nửa cuối năm, các công ty BĐS mới hoàn thành kế hoạch. Quan trọng là công ty nào có khả năng hoàn thành kế hoạch lợi nhuận đặt ra?

Theo các chuyên gia chứng khoán, để đánh giá về tính khả thi thực hiện kế hoạch lợi nhuận của công ty BĐS, NĐT cần nghiên cứu kỹ dự án doanh nghiệp đang triển khai thuộc phân khúc thị trường nào.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS không đóng băng ở phân khúc thị trường nhà ở bình dân, BĐS dành cho thương mại, văn phòng và khu công nghiệp… Và khách hàng ở phân khúc thị trường này cũng ít bị ảnh hưởng bởi chính sách thu hồi các khoản vay mua BĐS của ngân hàng.

Trong nhóm cổ phiếu BĐS niêm yết, đáng chú ý nhất là cổ phiếu TDH. Sự khác biệt của TDH với một số doanh nghiệp khác là không chịu ảnh hưởng của lãi suất vay vốn cao. Hiện TDH chỉ vay ngân hàng 57,2 tỷ đồng, lãi suất vay 0,9%/tháng.

Hai dự án mang lại doanh thu cho TDH trong năm nay là Khu đô thị mới Bình Chiểu, chủ yếu đã bán cho các ban đền bù giải tỏa mặt bằng các quận và cho thuê ô vựa của Nhà lồng chợ B Chợ đầu mối Nông sản Thực phẩm Thủ Đức có nhu cầu lớn của các thương nhân. TDH dự kiến sẽ trả cổ tức 30% bằng tiền mặt trong năm nay.

Mới đây, HĐQT TDH đã ra Nghị quyết khẳng định, trong 6 tháng cuối năm sẽ đạt lợi nhuận sau thuế tối thiểu là 110 tỷ đồng, nâng thu nhập trên mỗi cổ phiếu của TDH năm 2008 (EPS 2008) lên 7.200 đồng/CP.

Với mức giá 50.000 đồng/cổ phiếu, P/E 2008 của TDH là 6,9 lần, thấp hơn chỉ số P/E trung bình của thị trường hiện là 10 - 12 lần. Hơn nữa, các chỉ số tài chính cơ bản của TDH hiện thỏa mãn hai tiêu chí quan trọng mà các chuyên gia phân tích chứng khoán khuyên NĐT chú trọng khi lựa chọn cổ phiếu hiện nay là lợi nhuận cao, ổn định và tỷ lệ vốn vay thấp.

Nhưng ở thời điểm này, không phải công ty nào cũng có thể khẳng định chắc chắn về lợi nhuận đạt được trong cả năm.

Về khả năng hoàn thành kế hoạch lợi nhuận 300 tỷ đồng trong năm nay, ông Đinh Quang Chiến, người công bố thông tin của NTL cho biết, Công ty đang triển khai kế hoạch chào bán sản phẩm dự án nhà cao tầng tại Dịch Vọng và dự án nhà thấp tầng ven quốc lộ 32, tỉnh Hà Tây (cũ). Nếu kế hoạch chào bán sản phẩm tại 2 dự án này hoàn tất, kế hoạch lợi nhuận 300 tỷ đồng có thể đạt được.

Lãnh đạo SC5 thì cho biết, Công ty rất cố gắng, nhưng đạt kế hoạch lợi nhuận năm là khó khăn. Hai dự án lớn của SC5 xây dựng chung cư cao cấp tại Quận Bình Thạnh, TP. HCM dự định khởi công vào cuối năm phải hoãn lại do thị trường không thuận lợi.

Trong đợt hồi phục của TTCK vừa qua, giá cổ phiếu BĐS tăng không mạnh mẽ. Ngoài ảnh hưởng tình hình thị trường BĐS nói trên, còn có lý do là trong 6 tháng đầu năm, các công ty BĐS đều công bố kết quả lợi nhuận không mấy ấn tượng.

Lợi nhuận sau thuế của SC5 6 tháng chỉ đạt 23,3 tỷ đồng, bằng 33% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm; trong khi doanh thu là 350,1 tỷ đồng, đạt 42,8% kế hoạch năm; CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC) đạt 27,46 tỷ đồng trên 82 tỷ đồng vốn điều lệ; NTL chỉ đạt hơn 2 tỷ đồng lợi nhuận trong 2 quý đầu năm, chủ yếu từ hoạt động xây lắp; CTCP Vincom (VIC) đạt lợi nhuận trước thuế 91,548 tỷ đồng trên vốn điều lệ 800 tỷ đồng; TDH đạt 86,100 tỷ đồng tương đương 40% kế hoạch năm 2008 trên vốn điều lệ 230 tỷ đồng; CDC đạt 22 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Trong khi đó, NĐT thường nhìn vào lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2008, xác định chỉ số P/E và thu nhập trên mỗi cổ phiếu (cách định giá đơn giản và phổ thông nhất) để định giá cổ phiếu.

Giá một số cổ phiếu BĐS kể trên chủ yếu ở mức đầu ba, đầu bốn (trừ VIC)…, thấp hơn nhiều mức giá trước đây. Mức giá này đồng thời phản ánh lo lắng của NĐT về tình hình giảm giá, không bán được hàng trên thị trường BĐS sẽ thể hiện vào kết quả kinh doanh cuối năm.

Vì thế, dự báo, cuối năm nay, sẽ có sự phân hóa nhóm cổ phiếu BĐS giữa những công ty đạt kế hoạch lợi nhuận và những công ty lợi nhuận thấp. Xu hướng này đòi hỏi NĐT nghiên cứu kỹ dự án, dòng tiền của doanh nghiệp để có kỳ vọng xứng đáng với mỗi cổ phiếu BĐS từ nay đến cuối năm.

Nếu đạt lợi nhuận kế hoạch đề ra, một số công ty BĐS đạt chỉ số EPS cao tương đương các blue chip hiện nay như HPG, DPM, ACB…, trong khi giá lại đang thấp hơn nhiều.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán