Bất động sản: "xôm" chuyện trái phiếu DN

Cửa vay vốn ngân hàng hẹp lại đi kèm lãi suất cao, phát hành cổ phiếu không mấy dễ chịu trong tình hình thị trường ảm đạm như hiện nay khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tìm đến phương án phát hành trái phiếu.

Ngoài lãi suất tương đương tiền gửi tiết kiệm, quyền mua căn hộ là con át chủ bài thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Đây là một phương thức mới để giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp và có lợi cả cho người mua trái phiếu, tuy nhiên vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có định hướng và giám sát để bảo đảm quyền, nghĩa vụ và lợi ích các bên tham gia.

Cuối tháng 1/2008, để huy động vốn cho dự án Phú Lợi (Quận 8, TP. HCM), Sacomreal đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, trái phiếu có kỳ hạn 6 tháng, lãi suất 8,8%/năm, mệnh giá 500 triệu đồng/trái phiếu. Ngoài việc thanh toán phần gốc và lãi cho trái chủ khi đến hạn, trái chủ còn được quyền mua căn hộ dự án Phú Lợi, đồng thời được giảm 5% giá trị căn hộ. Chỉ trong 1 ngày, Công ty đã huy động được số vốn này.

Đến tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ, với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án Phú Mỹ (Quận 7, TP. HCM). Lãi suất của trái phiếu đợt này là 12%/năm, kỳ hạn 8 tháng, mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu. Mỗi trái phiếu là một quyền mua căn hộ Phú Mỹ và trái chủ sẽ được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Đợt phát hành này cũng chỉ mất 3 ngày là huy động đủ vốn.

Ông Đặng Hồng Anh, Tổng giám đốc Sacomreal cho biết, đây là giải pháp mà Công ty đưa ra huy động vốn cho các dự án BĐS, trước tình hình nguồn vốn ngân hàng đang gặp khó khăn. Về mặt kinh tế, rõ ràng với lãi suất huy động như trên, phát hành trái phiếu doanh nghiệp rẻ hơn là đi vay vốn ngân hàng. Cái khó ở chỗ, công ty phát hành phải tính toán cân đối dòng tiền, định ra khoảng thời gian sử dụng vốn bao lâu để đưa ra kỳ hạn phát hành trái phiếu cho hợp lý và chủ động với phương án trả nợ.

ĐHCĐ CTCP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai (niêm yết sàn Hà Nội với mã XMC) cũng đã thông qua việc phát hành 150 - 200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, lãi suất 12%/năm, thời hạn 30 tháng. Hình thức phát hành riêng lẻ kèm quyền mua căn hộ chung cư tại dự án toà nhà 25 tầng tại đường Ngô Thì Nhậm (TP. Hà Đông, tỉnh Hà Tây) và được tự do chuyển nhượng.

Ông Đặng Hoàng Huy, Giám đốc XMC cho biết, năm 2007 Công ty vừa tăng vốn điều lệ nên không muốn cổ phiếu tiếp tục bị pha loãng trong năm nay. Hơn nữa, nếu hiện nay vay vốn ngân hàng, doanh nghiệp phải chịu lãi 1,3%/tháng, kèm theo nhiều điều kiện khắt khe khác.

Hiện dự án nhà chung cư của doanh nghiệp này đang thực hiện hạng mục khoan trắc địa, theo kế hoạch sẽ hoàn thiện vào năm 2010. Giá nhà chung cư XMC đưa ra 12 triệu đồng/m2, tuy nhiên chỉ đến khi dự án hoàn thành hạng mục móng, chủ đầu tư mới tiến hành bán nhà.

Ở thời điểm hiện tại, năng lực huy động vốn đối với doanh nghiệp BĐS rất quan trọng bởi theo thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, trong vòng 1 tháng qua (từ ngày 22/2 đến ngày 20/3), hầu hết các chủ đầu tư đều không vay được tiền từ ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư đã phải tạm dừng đầu tư dự án, làm gia tăng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Trước tình hình đó, trong công văn gửi Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Kinh doanh BĐS TP. HCM đã tổng kết, một số doanh nghiệp lớn triển khai phát hành trái phiếu dự án (phổ biến có giá trị khoảng 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/trái phiếu, thời hạn trái phiếu khoảng 8 tháng, lãi suất khoảng 1%/tháng, được chiết khấu khoảng 5% khi mua nhà dự án, được nhận lại vốn gốc khi hết hạn trái phiếu…).

Ông Lê Hồng Châu, Phó chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh BĐS TP. HCM cho biết, cái khó ở chỗ không phải công ty nào cũng có thể phát hành trái phiếu, mà đơn vị phát hành phải có uy tín, năng lực tài chính, dự án khả thi thì mới thu hút được người mua.

Thị trường BĐS tuy đã “hạ nhiệt” nhưng vẫn là kênh đầu tư khá hấp dẫn, vì thế quyền mua căn hộ giá gốc luôn được nhiều người quan tâm. Song hiện nay, việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ đang thực hiện chủ yếu theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP với các điều kiện về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, mà chưa đề cập cụ thể hoặc sâu hơn quyền lợi của khách hàng theo các luật chuyên ngành về BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.

Vì thế, trước khi quyết định mua trái phiếu BĐS thì khách hàng cần xem xét và cân nhắc kỹ lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ trong bối cảnh thị trường chịu những tác động lớn từ chính sách cũng như năng lực của chính chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Khách hàng cũng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải đáp những câu hỏi liên quan đến thời gian được ký hợp đồng mua nhà, bởi hiện nay không ít dự án bị chậm tiến độ với những lý do “hết sức khách quan”.