Xung quanh vấn đề pháp lý về cấp sổ đỏ cho condotel

Theo các chuyên gia, việc công nhận tính hợp pháp và cấp sổ đỏ cho các căn hộ bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng là việc làm cần thiết, không những tạo động lực phát triển thị trường, mà còn giúp hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư (NĐT).

Thời gian qua, do căn hộ – khách sạn (condotel) chưa có tính pháp lý nên đã xảy ra nhiều lùm xùm. Nhiều chủ đầu tư xây dựng condotel trên khu vực “đất không hình thành đơn vị ở” đã dẫn đến tranh chấp với khách hàng. Bên cạnh đó, việc cấp sổ đỏ cho khu vực “đất hình thành đơn vị ở” cũng khó khăn nên nhiều khách hàng chưa mặn mà với condotel.

Rủi ro cho khách hàng

Điển hình là công ty Bạch Việt có dự án khách sạn Bavico (Nha Trang) đã ký hợp đồng mua bán hơn 100 căn hộ condotel tại khách sạn này. Trong hợp đồng mua bán, công ty Bạch Việt cam kết lợi nhuận cho thuê lại là 15%/tổng giá trị căn hộ và căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ). Tuy nhiên, sau 2 năm, khách hàng không hề nhận được lợi nhuận và sổ đỏ căn hộ như đã cam kết.

Sau khi tìm hiểu, các khách hàng mới biết khu đất xây dựng khách sạn Bavico là đất quốc phòng và được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Nhiều doanh nghiệp khác tại Phú Quốc, Nha Trang cũng đã mời chào khách hàng mua sản phẩm condotel, cam kết lợi nhuận cho thuê lại 9 – 12%/tổng giá trị căn hộ, cam kết có sổ đỏ do các ngân hàng lớn bảo lãnh. Tuy nhiên, tính pháp lý chưa rõ ràng nên nhiều khách hàng cũng rất thận trọng khi đầu tư.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng Ban Thương mại – Doanh nghiệp, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú, cho rằng chính vì việc phát triển condotel không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên đã dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho NĐT.

Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ đỏ của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua.

Thực tế, các chủ đầu tư khách sạn nghỉ dưỡng vì lợi nhuận đã tung ra hàng loạt dự án có tên gọi condotel, các loại hình kinh doanh chưa được pháp luật quy định.

Trong khi cơ quan nhà nước lại thiếu giám sát, thiếu quyết liệt trong việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, dẫn đến những “sự đã rồi” và hậu quả không thể khắc phục được.

Từ đó đặt ra việc sổ đỏ nếu không cấp thì ảnh hưởng đến những người đã mua, nhưng nếu cấp thì lại không “tròn” về quy định pháp luật và nảy sinh hàng loạt vấn đề pháp lý cần phải giải quyết.

Cần có quy hoạch tổng thể

Trước những tranh luận cấp hay không cấp sổ đỏ cho condotel, Bộ TN&MT đã đưa vào dự án sửa đổi 2 giải pháp: Giải pháp thứ nhất là đối với các dự án có chức năng để ở thì xác định là đất ở; Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ.

Hiện, các dự án BĐS nghỉ dưỡng được đặt trong các khu vực được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Condotel là loại căn hộ hỗn hợp vừa là đất để ở, vừa là đất thương mại, dịch vụ. Do đó, các cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này là đất ở.

Nhận định về việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel, ông Nguyễn Hoạt, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng Khánh Hòa, cho biết thị trường BĐS Nha Trang đang phát triển rất mạnh.

Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là nhiều khách hàng đang có kiến nghị được cấp sổ đỏ cho căn hộ BĐS nghỉ dưỡng. Về vấn đề này, UBND tỉnh Khánh Hòa đã họp nhiều phiên để trao đổi, thảo luận. Quan điểm của tỉnh là đang tìm các hướng giải quyết để có thể cấp sổ đỏ cho người dân.

“Condotel là tài sản, mà đã là tài sản thì phải được chứng nhận quyền sở hữu. Việc công nhận các căn hộ

BĐS này sẽ khiến người dân yên tâm đầu tư, qua đó tạo động lực góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển”, ông Hoạt khẳng định.

Cũng theo ông Hoạt, hiện nay, tại Khánh Hòa đã có một vài dự án BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp sổ đỏ, cụ thể là các dự án biệt thự của Vingroup tại đảo Hòn Tre.

Đồng quan điểm, ông Lương Hoài Nam cũng cho rằng pháp lý cho condotel hiện nay đang tụt hậu ở một mức nào đó so với thực tế. Bởi nền kinh tế hiện nay là nền kinh tế sáng tạo, càng ngày càng có nhiều mô hình mới. “Tôi lấy ví dụ như việc tất cả người dân trong một tòa nhà chung cư nếu cùng nhau dùng căn hộ của mình để kinh doanh khách sạn, vậy không lẽ Nhà nước lại thu hộ khẩu của họ?”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, một số vấn đề cũng đặt ra. Đơn cử như cấp sổ đỏ cho condotel trên đất “hình thành đơn vị ở”, nhiều khách hàng sẽ sinh hoạt như những căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng tới hạ tầng và cảnh quan khu du lịch.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc công ty Đầu tư và phân phối DTJ, cho rằng để rõ ràng và minh bạch, tránh nhập nhằng giữa tính pháp lý của các khu đất thì vấn đề quy hoạch phải đặt là trọng tâm. Như vậy, sửa Luật Đất đai 2013 phải định nghĩa rõ ràng, tránh nhầm lẫn, gây khó khăn cho chủ đầu tư, để cấp sổ đỏ.

Đồng thời, phải xác định khu vực, giá đất và đòi hỏi bài toán tổng thể quy hoạch vùng du lịch, vùng nào hình thành đơn vị lưu trú ngắn ngày để các NĐT hoàn vốn, sau 50 năm chính sách thu hồi như thế nào. Nếu luật pháp không rõ ràng thì khách hàng là nạn nhân.