Xin chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội phải được tất cả khách hàng chấp thuận

Liên quan đến một số vướng mắc trong quá trình triển khai Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu trên địa bàn TPHCM, trong đó có Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, Bộ Xây dựng vừa có văn bản giải đáp những thắc mắc liên quan.

Không tính tiền sử dụng đất vào giá thành nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TPHCM cho biết, từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1-7-2006) đến nay, UBND TP đã chấp thuận đầu tư 25 dự án có tổng diện tích 83,7ha với 21.750 căn nhà ở xã hội. Trong đó, có 20 dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên các khu đất có nguồn gốc đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) và 5 dự án đầu tư xây dựng trên quỹ đất do DN tự bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, việc xác định dự án nhà ở xã hội nào được xem là dự án có nguồn vốn ngân sách vẫn còn lúng túng. Cụ thể, có ý kiến cho rằng, đất công được xem như một phần vốn để hình thành nhà ở xã hội thì quỹ nhà ở xã hội này được xem là được đầu tư một phần vốn ngân sách nhà nước.

Theo NĐ 34/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (có hiệu lực từ 6-6-2013), loại nhà ở xã hội này được cho thuê và thuê mua chứ không được bán. Ý kiến khác lại cho rằng, vốn đầu tư nhà ở xã hội tại dự án xây dựng trên đất công chỉ tính tiền đầu tư xây dựng công trình trên đất vì được miễn tiền sử dụng đất, do đó quỹ nhà này được xem là đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách. Dự án thuộc vốn ngoài ngân sách theo NĐ 71/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì được bán, cho thuê và thuê mua.

Về những lấn cấn này, Bộ Xây dựng trả lời: Theo quy định của pháp luật về nhà ở, chính quyền địa phương có trách nhiệm xác định, bố trí các khu đất “sạch” (đất công) để các nhà đầu tư tự triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, TP cũng có thể yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô xây dựng dự án từ 10ha trở lên phải có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư các dự án được miễn tiền sử dụng đất, được hoàn trả hoặc được khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính đối với diện tích sử dụng đất xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Do đó, tổng mức đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội không bao gồm tiền sử dụng đất mà chỉ tính các chi phí đầu tư xây dựng công trình. Chi phí xây dựng công trình trên đất có thể được đầu tư từ vốn ngân sách hoặc vốn ngoài ngân sách.

Ngoài ra, TP cũng đang lúng túng về nguồn vốn đầu tư xây dựng tại các dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, những dự án nhà ở xã hội do DN có vốn nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của DN thì có được xem là dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách hay không? Việc xác định giá bán, giá cho thuê và thuê mua thì những dự án sử dụng đất công ngoài các chi phí như xây dựng (có kiểm toán) cộng với lãi vay ngân hàng và lợi nhuận định mức vẫn có ý kiến khác nhau là có tính chi phí về đất vào cơ cấu giá hay không? Trả lời thắc mắc này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu rõ: dự án nhà ở xã hội do DN nhà nước đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách (tự huy động) thì dự án nhà ở xã hội đó không phải là dự án đầu tư bằng ngân sách. Dự án nhà ở xã hội xây dựng trên đất công, khi xác định giá không tính tiền sử dụng đất vào cơ cấu giá thành vì tất cả các dự án nhà ở xã hội đều được miễn tiền sử dụng đất.

Căn hộ trên 70m² vẫn vướng

NQ 02 cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua cho các đối tượng chính sách: Người thu nhập thấp, cán bộ - công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên và các đối tượng chính sách được hỗ trợ vay để thuê, thuê mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m²/căn và giá dưới 15 triệu đồng với lãi suất thấp. Tuy nhiên, tại TPHCM hiện các căn hộ đã hoàn thiện có diện tích trên 70m² không thể điều chỉnh nhỏ hơn do ảnh hưởng về mật độ dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của địa phương, công năng sử dụng công trình, đặc biệt là tại khu vực trung tâm TP. Từ đó, Sở Xây dựng đã kiến nghị hướng giải quyết: đối với chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, phần diện tích căn hộ từ 70m² trở xuống giá bán, thuê, thuê mua được tính theo giá nhà ở xã hội và được hỗ trợ theo NQ 02. Đối với phần diện tích hơn 70m² được tính bằng giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cộng theo tiền sử dụng đất và phần diện tích lớn hơn này không được hỗ trợ theo NQ 02. Đối với nhà ở thương mại không chuyển sang nhà ở xã hội, các đối tượng vay để mua, thuê, thuê mua được xem xét theo hướng phần diện tích từ 70m² trở xuống được các ngân hàng cho vay hỗ trợ theo NQ 02, phần diện tích lớn hơn không được hỗ trợ. Hướng đề xuất này được cho là hướng ra để giải quyết hàng tồn kho từ những căn hộ có diện tích lớn. Tuy nhiên, về việc này, Bộ Xây dựng cho biết đang trình Chính phủ về trường hợp mua, thuê, thuê mua căn hộ có diện tích dưới 90m² được áp dụng cơ chế thí điểm ưu đãi như đối với nhà ở xã hội theo NQ 02.

Bộ Xây dựng cũng đã thống nhất đề xuất của Sở Xây dựng về việc bổ sung cam kết về việc đã nhận được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các khách hàng đã ký hợp đồng và hoàn toàn chịu trách nhiệm nhằm ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện chuyển đổi mục đích của nhà ở thương mại. Đối với chuyển dự án nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề xuất phương án xin điều chỉnh (kèm theo bản vẽ thuyết minh) thay thế bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo phương án cũ.

Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn trở lên thì trước khi UBND ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng. Sau khi TP điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì các CĐT phải lập thủ tục điều chỉnh quyết định phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng theo quy định.