Xây văn phòng cho thuê, liệu có "ngon ăn"?

Thị trường bất động sản bùng nổ đã đưa ra dự báo về sự “khan hiếm” mặt bằng cho thuê tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác. Điều này đã “bật đèn xanh” cho các chủ đầu tư hướng về lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê.

Với tiềm năng lợi nhuận cực khủng, con đường kinh doanh này luôn sinh nhiệt. Theo báo cáo Tiêu điểm quý I/2018 thị trường bất động sản TP.HCM của công ty TNHH CBRE Việt Nam, trong quý I/2018, do hạn chế nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại TP.HCM duy trì ở mức 382.763 m2 cho văn phòng hạng A và 813.362 m2 cho văn phòng hạng B.

Theo CBRE, trong quý 1/2018, giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD/m2 và 22,35 USD/m2/tháng trong quý này. Giá thuê văn phòng ở cả hạng A và hạng B đều tăng do nguồn cung hạn chế. Cụ thể, giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý trước và 7,4% so với cùng kỳ năm trước do giá thuê của hai tòa nhà Deutsches Haus và Saigon Centre Giai đoạn 2 đã tăng cao hơn 50 USD/m2/tháng.

Giá chào thuê của văn phòng hạng B tăng lên 5,8% so với quý trước và 1,8% so với cùng kỳ năm trước là do sự tăng giá thuê của một số dự án để phù hợp với tình hình mới của thị trường. Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều giảm do thị trường hấp thụ mặt bằng mới nhanh chóng cũng như không có nguồn cung mới trong quý này. Văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 6,0%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ. Tỷ lệ trống của hạng B cũng được ghi nhận mức giảm nhẹ xuống còn 2,5%, giảm 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ.

Công suất phòng cho thuê cũng luôn tăng cao. Nếu như từ năm 1997-1999 chỉ đạt 30-50% thì đến thời điểm này luôn đạt mức trên 95%; diện tích văn phòng cho thuê từ 50 ngàn m2 vào những năm đầu thập niên 90 đến nay đã tăng lên 400.000m2. Những năm trước đây, các tòa nhà văn phòng hạng A và B hầu như chỉ có các doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức phi chính phủ thuê, còn nay số khách hàng là các doanh nghiệp trong nước thuê làm văn phòng giao dịch, chi nhánh ngày càng tăng. Khách thuê đến từ Mỹ và Việt Nam vẫn đứng đầu thị trường – cả hai đều chiếm 19% tổng yêu cầu thuê.

Đặc biệt, các khách thuê đến từ Châu Á-Thái Bình Dương chiếm đến 63% tổng số yêu cầu thuê. Nhiều chuyên gia đánh giá, nhu cầu thuê vẫn sẽ cao với việc các khách thuê ngày càng mong muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt. Do đó, giá thuê dự đoán sẽ tăng khoảng 2% mỗi năm và tỷ lệ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp. Đồng thời với đó, giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới do cung không đủ cầu.

Đây được đánh giá là một kênh đầu tư hợp lý trong giai đoạn hiện nay. Trong thời gian tới, thị trường dự báo tiếp tục hoạt động tốt cho chủ đầu tư do từ năm 2018 đến năm 2020, nguồn cung mới hằng năm trung bình chỉ khoảng hơn 26.000 m2. Trong năm 2018, dự báo sẽ chỉ có một tòa nhà hạng B mới duy nhất ở khu vực ngoài trung tâm là tòa nhà Thaco ở quận 2, TP.HCM với diện tích cho thuê là 6.000 m2.

Tòa nhà Thaco cũng sẽ là tòa nhà hạng B đầu tiên ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. Không chỉ các tập đoàn có tên tuổi nước ngoài đang mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực này, nhiều doanh nghiệp trong nước hoặc doanh nghiệp mới được thành lập cũng xem bất động sản là lĩnh vực ưu tiên trong chiến lược kinh doanh, đầu tư. Đặc biệt là đầu tư loại hình văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM… Nhưng có một thực tế là ở các thành phố lớn, miếng mồi béo bở này không dành cho tất cả các chủ đầu tư. Điển hình là các dự án tòa nhà văn phòng mới triển khai rơi vào tình trạng vắng khách thuê, thậm chí có những dự án bị trì hoãn ngay khi chưa kịp thành hình. Theo Tổng cục Thống kê, trong tháng 3, số doanh nghiệp được thành lập mới là 8.082 doanh nghiệp.

Các công ty nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp trở thành đối tượng chính manh nha các hoạt động kinh doanh. Họ không đủ tài chính nên đành chọn cách thuê văn phòng giá rẻ để vận hành bộ máy hoạt động của mình trơn tru và tiết kiệm hơn. Có một hình thức kinh doanh khá mới, đó là kinh doanh căn hộ làm văn phòng cho thuê. Hình thức này đã bị cấm song các quy định thiếu chặt chẽ của pháp luật vẫn không dập tắt được những ngọn lửa khởi nghiệp từ căn hộ nhỏ.

Bất động sản là thị trường siêu lợi nhuận nhưng cũng siêu rủi ro. Muốn đầu tư vào “miếng bánh ngọt” này, đòi hỏi phải có sự phân tích thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội, các địa điểm cho thuê văn phòng giá rẻ… để có được cái nhìn tổng quan nhất và sau đó là tìm được hướng đi an toàn, chắc chắn, lợi nhuận cao.