Xây dựng và quản lý chung cư - Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ!

TPHCM đang có tới 935 nhà chung cư với quy mô 141.062 căn hộ, đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của người dân nhưng quá trình xây dựng, quản lý vận hành cũng xuất hiện nhiều vướng mắc cần nhanh chóng tháo gỡ.

Tranh chấp ngày càng nhiều

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết hiện nay tỷ lệ nhà chung cư chiếm tới 24,6% trong tổng số nhà xây mới. Các địa bàn tập trung nhiều chung cư nhất là quận 1, 5, 10, Bình Thạnh, gần đây còn có thêm quận 2, 7, Thủ Đức và huyện Bình Chánh, Nhà Bè. Nhà chung cư được phân thành ba loại gồm xây dựng trước năm 1975 có 474 chung cư, trong đó có 14 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, mức độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp); chung cư từ sau năm 1975 đến năm 2005 có 244 chung cư, đang xuống cấp, chất lượng giảm, đang trong quá trình cải tạo, sửa chữa; và chung cư được xây sau năm 2005 đến nay có 217 chung cư.


Hiện đang có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, tiền bảo trì, không bàn giao căn hộ, chưa ra sổ… Trên địa bàn đã xảy ra 105 vụ tranh chấp liên quan chủ yếu đến vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, vận hành, quá trình thi công, sửa chữa. Cùng với đó, hiện nay có 31 chung cư chưa tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thiếu biên bản hoàn công, thậm chí có chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng nhưng chưa giải chấp.

Theo ông Trương Lâm Danh, Trưởng ban Pháp chế, HĐND TPHCM, đang tồn tại một số nhà chung cư chưa nghiệm thu công trình, nghiệm thu công tác phòng chống cháy nổ nhưng vẫn cho người dân vào ở, gây nguy hiểm tính mạng, nhưng chế tài xử phạt chủ đầu tư còn quá nhẹ. Mặt khác, cơ quan quản lý nhà nước lại cấp phép cho những dự án chung cư nằm trong hẻm nhỏ, gây kẹt xe, buôn bán nhếch nhác, mất mỹ quan đô thị và an ninh trật tự.

Ông Trần Trọng Tuấn cho rằng, nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của hệ thống pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời. Thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa người dân với chủ đầu tư.

Theo ông Tuấn, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2017, Thanh tra Sở Xây dựng đã phát hiện 20 trường hợp công trình chưa hoàn thành nghiệm thu nhưng đã đưa vào sử dụng do chủ đầu tư bị áp lực tiến độ bàn giao theo hợp đồng mua bán cũng như do tâm lý nôn nóng của khách hàng.

Ảnh hưởng đến giao thông

Không chỉ phát sinh tranh chấp, việc xây dựng các dự án chung cư cũng đang khiến tình hình giao thông trở nên căng thẳng do áp lực dân số. Trong thời gian qua, tại nhiều tuyến đường hẹp, tập trung đông dân cư như đường Phổ Quang, quận Tân Bình, có nhiều dự án được xây dựng, gây kẹt xe nghiêm trọng.

Trước diễn biến này, UBND TPHCM đã chỉ đạo các sở ngành liên quan, trong đó có Sở Xây dựng trong quá trình cấp phép xây dựng nhà chung cư, cao tầng phải có đánh giá tác động giao thông của Sở Giao thông Vận tải.

Theo ông Nguyễn Văn Tám, Phó giám đốc Sở Giao thông Vận tải, trong quá trình xây dựng chung cư, sở đã yêu cầu chủ đầu tư bố trí các lối ra vào hợp lý, tránh các giao lộ, để xe ra vào công trường trên phần đất dự án chứ không được đậu ngoài đường. Đối với các công trình tập trung đông người như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, sở đang lấy ý kiến chuyên gia và các sở ngành để xây dựng báo cáo đánh giá tác động giao thông, sau đó trình UBND thành phố thông qua làm tiêu chí để áp dụng cho các dự án xây dựng về sau.

Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Chủ tịch HĐND TPHCM,  cho rằng công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn nhiều tồn tại khi mà có những sai phạm dễ thấy nhưng cơ quan chức năng không xử lý nghiêm chủ đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Nhiều chung cư chưa đảm bảo điện nước, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, sinh hoạt cộng đồng. Bên cạnh đó, công tác thông tin tuyên truyền pháp luật để người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình, vấn đề minh bạch năng lực chủ đầu tư chưa được thực hiện tốt.

“Chậm nhất trong năm 2018, tất cả chung cư phải thành lập Ban quản trị chung cư theo quy định. Sở Xây dựng cần tăng cường kiểm tra, xử lý kịp thời hành vi vi phạm xây dựng, quản lý sử dụng nhà chung cư, đảm bảo việc cấp phép xây dựng công trình với quy hoạch giao thông. Cùng với đó, UBND các quận, huyện phải tham gia vào quá trình hòa giải  tranh chấp giữa người dân với chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư”, bà Tâm nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề quản lý đô thị trong lĩnh vực xây dựng, đất đai, mới đây Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ về một số cơ sở nhà, đất chuyển mục đích sử dụng đất thiếu hợp lý trên địa bàn TPHCM trong quá trình cổ phần hóa. Trong danh sách 11 dự án trên địa bàn bị kiến nghị thanh tra thì đa số chưa đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Các khu đất đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa như khu đất 504 Nguyễn Tất Thành (quận 4), 38 Kim Biên và 88 Gò Công (quận 5), 205 Lạc Long Quân (quận 11), 35/12 Bế Văn Cầm (quận 7), 119 Phổ Quang (quận Phú Nhuận), 15 Thi Sách (quận 1)...
 
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện thành phố có 746 khu đất chưa có pháp lý để sử dụng đất và được giao cho các cơ quan nhà nước quản lý. Nhiều khu đất này đang bị sử dụng sai mục đích hoặc bỏ hoang gây lãng phí. Nhiều doanh nghiệp hết hạn thuê đất hoặc sử dụng không đúng mục đích bị thu hồi đất nhưng không bàn giao. Giai đoạn 2010 - 2015, thành phố đã thu hồi đất tại 576 dự án được chấp thuận nhưng không triển khai. Đối với giai đoạn 2016 - 2020, hiện thành phố đang rà soát với 1.283 dự án sẽ bị thu hồi; trong đó có hơn 280 dự án có dấu hiệu chậm tiến độ.