Xây dựng và phát triển nhà ở: Phải phù hợp khả năng chi trả của người dân

Cùng bàn hướng tháo gỡ khó khăn về nhà ở đô thị ở Việt Nam, các chuyên gia Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định: Việt Nam gặp không ít thách thức trong việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH). Vì vậy, việc phát triển nhà ở một mặt đảm bảo một sân chơi bình đẳng cho cả nhà ở thương mại (NƠTM) và NƠXH, đồng thời phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn phù hợp với yêu cầu và khả năng của người dân.

Nhắm đến đối tượng thu nhập thấp

Theo bà Mesky Brhane - Chuyên gia cấp cao hạ tầng đô thị, Ban phát triển bền vững khu vực Đông Á - Thái Bình Dương, WB, kết quả sơ bộ sau khi thực hiện đánh giá về khả năng chi trả mua nhà ở tại Việt Nam (bao gồm chi phí của các loại nhà, căn hộ khác nhau trong đó có mảng NƠXH và NƠTM) cho thấy, với loại hình NƠTM có trên thị trường hiện nay thì những người có mức thu nhập trung bình không thể mua được và chỉ nằm trong khả năng chi trả của 5% nhóm dân cư giàu nhất. Trong khối NƠTM, mọi người mới chỉ quan tâm và mua những căn hộ có diện tích nhỏ. Những NƠTM giá rẻ này lại thường ở những khu vực, địa điểm khá xa, trong khi nếu cộng cả chi phí đi lại vào thì giá của căn hộ sẽ nằm ngoài khả năng chi trả của đại đa số người dân có thu nhập trung bình.

Về mảng NƠXH - những căn hộ có giá tốt hơn, rẻ hơn so với NƠTM - với những căn hộ NƠXH có diện tích nhỏ như 36m2, kể cả có những trợ cấp rất tốt của Chính phủ nhưng cũng nằm ngoài khả năng chi trả của những người dân có thu nhập thấp, chỉ có những người có mức thu nhập trung bình ở Việt Nam mới mua được. Còn những căn hộ có diện tích phổ biến hơn (khoảng 55m2) cũng chỉ có những người nằm trong nhóm có thu nhập trên mức trung bình hoặc trung bình mới có khả năng mua nhà.

Bà Mesky Bhrane cũng cho biết, trong tất cả các trường hợp đã nghiên cứu, xem xét thì hầu hết các NƠXH này đều ở những địa điểm xa, giá đất sẽ rẻ hơn, tuy nhiên nếu cộng cả chi phí vào thì nó sẽ làm tăng chi phí của nhà ở khiến cho nhà ở đấy vượt mức chi trả.

Bàn về một số nội dung trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bà Mesky Bhrane cho rằng, có một điểm rất tốt trong Dự thảo Luật (sửa đổi) là Luật có hẳn một chương riêng về NƠXH và trong chương này có rất nhiều quy định giúp giải quyết được những bất cập trong Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, trong Luật (sửa đổi) cần mở rộng định nghĩa về NƠXH hơn nữa để phù hợp hơn với chuẩn mực, thông lệ quốc tế và thực sự nhắm tới đối tượng là 40% người dân có thu nhập thấp nhất, đưa vào Luật một cách chính thức việc hỗ trợ cho những người dân ở phân khúc người nghèo.

Khơi dậy nhiều nguồn lực

Một vấn đề quan trọng nữa hiện nay là khi nói đến NƠXH phải nói đến khái niệm NƠXH là các nhà ở thay vì nói đến số căn (dư luận thường nói đến NƠXH là nói đến số căn, chẳng hạn như là căn 70m2…). Ngoài ra, Dự thảo Luật (sửa đổi) cũng nên đưa ra cho các hộ gia đình nhiều phương án để họ có thể lựa chọn được những loại hình nhà ở phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng tài chính của họ, đồng thời làm rõ hoặc nhấn mạnh sự cần thiết phải có những giải pháp lựa chọn khác nhau về nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp (ở nhóm 40% dân số nghèo nhất). Về vấn đề nhà ở cho mục đích tái định cư, cũng nên có quy định về việc nâng cấp nhà ở khỏi những khu vực hiện nay, để người dân được ở nguyên địa bàn họ đang ở và hợp thức hóa sở hữu nhà ở cho họ (trừ những căn hộ cần phải được tháo dỡ) và nên có quy định hỗ trợ cho người dân để họ có thể được sở hữu nhà đó, tất nhiên cần phải nâng cấp, cải tạo… Còn với những căn nhà có thể duy trì, cũng cần phải có một hệ thống tốt để quản lý nhà ở những khu nhà đó (có thể quy định về vòng đời của một tòa nhà chỉ sử dụng được trong vòng bao nhiêu năm...). Đây là giải pháp nâng cấp sẽ đỡ tốn kém hơn so với giải pháp di dời.

Bên cạnh đó, Luật cũng nên đưa vào cơ chế tài chính vi mô, các giải pháp phi ngân hàng (có thể đưa ra những quỹ cộng đồng, tiếp theo thành lập các quỹ bảo lãnh để bảo lãnh cho những người có việc làm phi chính thức nhưng cũng là những người có nguồn thu nhập tương đối ổn định và họ có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng). “Nếu chúng ta lập được những quỹ bảo lãnh như vậy sẽ tạo ra một cơ chế đảm bảo cho các ngân hàng, họ sẽ cởi mở hơn với những người không có việc làm chính thức nhưng vẫn có thu nhập ổn định. Tôi nghĩ rằng, cần phải có quy định trong Luật về cung cấp thông tin cụ thể hơn nữa, vì cung cấp thông tin là việc rất tốt để chúng ta có thể theo dõi thị trường nhà ở”. Bà Mesky cho biết.

Tại cuộc họp với Ngân hàng Thế giới về phát triển nhà ở đô thị tại Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định: Thách thức hiện tại ở đô thị của Việt Nam là phân khúc nhà ở thương mại giá cao đang thừa cung trong khi nhà giá rẻ lại thiếu cung làm người có thu nhập thấp ít có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân, đặc biệt là NƠXH, theo Thứ trưởng, không phải của riêng Bộ Xây dựng, mà cần sự vào cuộc của các cấp, các ngành liên quan và của toàn xã hội. Muốn giải quyết về nguồn cung và vốn cho NƠXH, cần xã hội hóa công tác đầu tư, từ nguồn lực tư nhân trong nước để xây dựng NƠXH, đồng thời cần sự hỗ trợ từ các tổ chức quốc tế, để không chỉ những người lao động mà cả công chức, viên chức, văn nghệ sỹ, trí thức đô thị… những người đang phải ở trong những ngôi nhà chật chội hay đi thuê đều có một chỗ ở, một căn hộ đảm bảo chất lượng, được độc lập và có chủ quyền với căn hộ đó.