Xây dựng nhà ở xã hội: Còn nhiều vướng mắc

Báo cáo với Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM, UBND TPHCM cho biết, trong 22 dự án nhà ở xã hội do Nhà nước trực tiếp đầu tư đã được TP chấp thuận chủ trương, mới có 2 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 119 căn, 2 dự án chuẩn bị bàn giao đưa vào sử dụng trong tháng 1-2013 với quy mô 176 căn. Các dự án còn lại chưa triển khai do nhiều nguyên nhân, chủ yếu là thiếu vốn đầu tư.

Không tiếp cận được vốn

Theo thống kê, tổng số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên 10ha của TPHCM từ ngày 8-10-2006 (thời điểm NĐ 90/CP có hiệu lực) là khoảng 162 dự án với khoảng hơn 6.700 ha. Trong đó, chỉ mới có 27 dự án đã xác định quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (NĐ 90/CP và 71/CP của Chính phủ yêu cầu dự án trên 10ha phải trích 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội- PV), đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 với diện tích quỹ đất cho nhà ở xã hội gần 61,5ha.

Đến nay, mới có 5 dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với diện tích hơn 227ha, trong đó quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội khoảng 10,55ha. Riêng xây dựng nhà ở xã hội từ đất công, UBND TP đã thuận chủ trương đầu tư xây dựng 22 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích hơn 60,4 ha, dự kiến đầu tư khoảng 12.754 căn nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư hơn 7.900 tỷ đồng.

Trong 22 dự án này, mới có 2 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 119 căn tại phường Đông Hưng Thuận quận 12; 2 dự án chuẩn bị bàn giao đưa vào sử dụng trong tháng 1-2013 với quy mô 176 căn tại quận 10; 5 dự án đang triển khai thi công xây dựng với quy mô 2.148 căn, còn lại 13 dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với nhà ở xã hội ngoài vốn ngân sách do doanh nghiệp (DN) đầu tư, hiện TP đã thuận chủ trương cho 6 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, diện tích 13,45ha (từ quỹ đất tự có của DN), quy mô 8.760 căn hộ, tổng mức đầu tư 3.760 tỷ đồng nhưng đến nay chỉ mới 1 dự án khởi công, đó là Khu dân cư Hạnh Phúc - lô 11B Khu đô thị mới Nam TP huyện Bình Chánh.

Theo UBND TP, các dự án nhà ở xã hội sau thời điểm NĐ 90/CP chưa triển khai do nhiều nguyên nhân. Đối với nhà ở xã hội vốn ngân sách, Luật Nhà ở quy định, đầu tư chủ yếu là nguồn từ bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trích từ 30% - 50% tiền sử dụng đất hoặc từ vốn ngân sách… Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách TP hạn hẹp nên không kham nổi. Các dự án nhà ở xã hội ngoài ngân sách chưa được xây dựng chủ yếu là do chủ đầu tư không tiếp cận được vốn vay nên chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng.

 Cần cơ chế linh hoạt

Thực tế cho thấy, mặc dù các cơ chế, chính sách khuyến khích, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã có nhưng chưa thể triển khai vào thực tế vì nhiều vướng mắc. Các cơ chế ưu đãi chưa đủ để thu hút chủ đầu tư. Hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP vẫn chưa được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ thống sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành theo quy định. Nguyên nhân là khi các quận-huyện điều chỉnh tăng so với quy hoạch được duyệt sẽ làm cho tổng số lượng căn hộ của dự án tăng lên, dẫn đến chỉ tiêu dân số cũng tăng do các quận huyện không cân đối được dân số cho những dự án nhà ở xã hội.

Nhiều DN cũng cho biết, không chỉ chưa được ưu đãi tín dụng và bù lãi suất khi xây dựng nhà ở xã hội mà thậm chí DN còn không vay được vốn vì ngân hàng cho rằng phương án đầu tư không hiệu quả, thời gian thu hồi vốn từ 20-40 năm; không được dùng dự án làm tài sản thế chấp vì theo quy định của Luật Đất đai, đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất không được thế chấp… Việc điều tiết 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng cứng nhắc. Đối với các dự án nhà thấp tầng, biệt thự cao cấp nếu phải bố trí 20% đất tại dự án làm nhà ở xã hội sẽ phá vỡ cảnh quan khu vực và ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Về việc này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, kiến nghị nên cho DN làm dự án 100% nhà ở xã hội được miễn đóng góp 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho các dự án khác thực hiện sau, nếu diện tích quy đổi tương đương. Để linh hoạt hơn, UBND TPHCM cũng đã kiến nghị Chính phủ và bộ- ngành trung ương điều tiết 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội có thể thực hiện bằng nhiều hình thức như chủ đầu tư dành quỹ đất tại dự án, hoán đổi diện tích đất ở tại dự án khác, đóng góp nghĩa vụ tài chính hoặc căn hộ… để tạo cơ chế linh hoạt, thuận lợi cho chủ đầu tư khi thực hiện nghĩa vụ này.

Với những dự án nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay tại TPHCM thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng, ngoài căn hộ nhà ở xã hội diện tích 25m² thì Nhà nước nên cho phép DN đầu tư căn hộ thương mại theo diện tích này. Đây có thể được coi là mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, hay còn gọi là nhà bình dân với điều kiện quy hoạch, kiến trúc, diện tích nhà, tiền sử dụng đất như nhà ở xã hội, có giá bán bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội và được phép bán rộng rãi cho mọi người.

Một số dự án nhà ở xã hội tại TPHCM được thực hiện theo chủ trương “đổi đất lấy căn hộ”: dự án 30,2ha Bình Khánh; dự án 38,4ha Bình Khánh; dự án 17,3ha An Phú - Bình Khánh tại quận 2 và dự án Phú Mỹ tại quận 7. Trong đó, các dự án 17,3ha An Phú - Bình Khánh quận 2 đã đưa vào sử dụng, dự án Phú Mỹ quận 7 đã hoàn thành và chuẩn bị bàn giao cho TP vào đầu tháng 3-2013.