Vướng mắc trong việc tách thửa

Quyết định (QĐ) 60 thay thế QĐ 33 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất do UBND TPHCM ban hành đã có hiệu lực từ ngày 1-1-2018. Thế nhưng, đến nay QĐ 60 vẫn chưa thể áp dụng.

Tiếp tục chờ hướng dẫn 

Nhu cầu tách thửa đất đai của người dân rất lớn, nhằm phục vụ cho việc làm nhà ở, cho tặng, mua bán. Tuy nhiên, trước đây, do nội dung QĐ 33 chưa chặt chẽ nên một số quận - huyện thực hiện tách thửa thiếu kiểm soát, đã dẫn đến quy hoạch bị phá vỡ, hình thành nhiều khu dân cư không nối kết hạ tầng, chất lượng đường sá, thoát nước… quá thấp. QĐ 60 được ban hành với những quy định chặt chẽ hơn, nhằm khắc phục tình trạng đó. Tuy nhiên, đến nay các quận - huyện vẫn chưa thể thực thi vì phải chờ hướng dẫn.

Theo luật sư Thái Văn Chung (Hãng Luật Nguyên Giáp), một quyết định cấp tỉnh - thành đã có hiệu lực nhưng gần 3 tháng vẫn không thể triển khai, áp dụng được là điều bất thường. QĐ 60 không sai sót về hình thức, nhưng do Điều 7 của quyết định này quy định các quận - huyện thực hiện QĐ 60 theo văn bản hướng dẫn của các sở, ngành, đơn vị liên quan. Tuy nhiên, đến thời điểm này chỉ mới có 3 Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn; vẫn còn phải chờ Sở Tư pháp, Sở NN-PTNT, Sở Công thương, Tổng công ty Điện lực TPHCM, Tổng công ty Cấp nước Sài Gòn TNHH MTV và Công ty TNHH MTV Thoát nước đô thị. 

Chưa có đủ văn bản hướng dẫn nên QĐ 60 trở nên bất khả thi. Không chỉ với người dân đang có nhu cầu tách thửa, mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang gặp khó khăn vì việc tách thửa bị đóng băng kéo dài. Khan hiếm nguồn cung, giá đất nền tại các quận - huyện vùng ven tăng đột biến. Trước nhu cầu bức thiết của cuộc sống, một số quận - huyện đã linh hoạt giải quyết thủ tục hành chính về đất đai. Giữa tháng 2-2018, có huyện vẫn phải căn cứ QĐ 33 để ban hành thông báo phê duyệt phương án quy hoạch tổng thể mặt bằng đầu tư hạ tầng kỹ thuật khi người dân có nhu cầu. Việc cán bộ “xé rào”, sử dụng văn bản đã hết hiệu lực để giải quyết thủ tục hành chính sẽ để lại hậu quả pháp lý nặng nề cho đối tượng trực tiếp xây dựng hạ tầng để tách thửa, cũng như cho những người mua đất nền về sau.

Giấy phép con

Bao giờ chính quyền các quận - huyện áp dụng QĐ 60 để thực hiện tách thửa? Đó vẫn còn là câu hỏi chưa có lời đáp. Thực tế, trước khi ban hành quyết định về tách thửa, UBND TPHCM đã tổ chức cho nhiều sở, ngành và 24 quận - huyện xây dựng, góp ý hoàn thiện dự thảo. Các sở, ngành có trách nhiệm ban hành văn bản hướng dẫn, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, một số nội dung trong văn bản hướng dẫn đã vượt quá nội dung của QĐ 60, quy định thêm nhiều thủ tục, như là những giấy phép con, gây khó khăn cho người dân khi đi làm thủ tục tách thửa.

Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng, trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, để chuyển nhượng phải áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, buộc phải lập dự án. Trong trường hợp khu dự án tách thửa có mức đầu tư trên 20 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Văn bản hướng dẫn của Sở Quy hoạch - Kiến trúc quy định, quận - huyện phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các trường hợp tách thửa theo quy định mới. Trong trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, việc tách thửa phải được phê duyệt của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Chỉ riêng nội dung hướng dẫn của Sở Xây dựng, trước khi tách thửa đất, cán bộ thụ lý hồ sơ phải xác định  mục đích tách thửa để làm nhà ở, cho tặng hay kinh doanh, mua bán. Đây là một yêu cầu rất khó thực hiện.

Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất toàn quyền quyết định về mảnh đất của mình, trong mọi điều kiện, thời điểm có thể làm nhà ở hay mua bán, cầm cố.

Theo Luật sư Thái Văn Chung, mục đích văn bản hướng dẫn của các sở, ngành nhằm hạn chế phá vỡ quy hoạch, hạn chế hình thành khu dân cư ổ chuột là chính đáng. Tuy nhiên, với cách làm như hiện nay, mỗi sở, ngành hướng dẫn theo kiểu mạnh ai nấy làm, sẽ làm phức tạp thêm.