Vì sao tiền sử dụng đất lại là ...ẩn số khó đoán?

Thực chất việc thu tiền sử dụng đất là đánh thuế vào người mua.

Tiền sử dụng đất (SDĐ) đang là gánh nặng của doanh nghiệp (DN) và người mua nhà. Nó cũng là “ẩn số” mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và chính điều này đã tạo ra cơ chế xin-cho.

Trên đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong báo cáo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), tại buổi làm việc với Thường trực Thành ủy, UBND TP mới đây.

Gánh nặng tiền sử dụng đất

Theo giải thích của ông Châu, sở dĩ nói tiền SDĐ là gánh nặng cho chủ đầu tư bởi DN đã mua lại quyền SDĐ của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp khoản tiền SDĐ cao do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp nên gần như phải mua lại quyền SDĐ lần thứ hai.

Chẳng hạn, một dự án BĐS có số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng bình quân 6 triệu đồng/m2. Song khi nộp tiền SDĐ cho Nhà nước, thay vì chủ đầu tư được khấu trừ tiền bồi thường thực tế đã chi thì chỉ được Nhà nước khấu trừ khoảng 1,2-1,4 triệu đồng/m2.

“Còn nói tiền SDĐ không minh bạch là bởi theo lẽ thường khi kinh doanh, nhà đầu tư phải biết giá vốn của mình là bao nhiêu để từ đó có sự tính toán phù hợp. Rất tiếc thực tế ngay từ khi bắt đầu làm một dự án BĐS, chủ đầu tư thường không biết trước mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền SDĐ. Lý do vì cơ quan chức năng là đơn vị ra quyết định cuối cùng căn cứ vào quy hoạch từng khu đất, từng dự án...” - ông Châu giải thích thêm.

Nhiều DN khác cũng cho hay cách tính giá đất thu tiền SDĐ (giá đầu ra) và cách tính giá bồi thường để khấu trừ chi phí (giá đầu vào) theo quy định hiện hành đều không hợp lý. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá đất tăng cao. Phân tích sâu về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ trước đây, ngay cả khi DN phải bồi thường cho đất nông nghiệp để làm dự án với giá cao thì vẫn được khấu trừ tối đa là 90% tiền SDĐ. Ví dụ, tiền SDĐ phải đóng là 100 tỉ đồng, DN được khấu trừ 90 tỉ đồng, còn lại phải đóng bù vào 10%. Nhưng bây giờ không được khấu trừ như vậy mà phải tính theo khung giá đất nông nghiệp do Nhà nước quy định với giá thấp.

“Chính vì lý do trên, có khi DN phải bồi thường cho người dân đến 5-6 triệu đồng/m2, tức là cao hơn gấp 10-15 lần so với mức quy định của Nhà nước. Điều này là bất hợp lý” - ông Nghĩa nói.

Nhiều công ty BĐS khác cũng nhìn nhận tính tiền SDĐ theo giá thị trường chính là đẩy áp lực lên đầu người mua nhà. Bởi thực chất việc thu tiền SDĐ là đánh thuế vào người tiêu dùng và DN chỉ đại diện thu.

Dễ phát sinh tiêu cực

Để thị trường BĐS vận hành minh bạch, nhiều ý kiến đề nghị phải thay đổi quan điểm về tiền SDĐ. Cụ thể là bỏ hẳn khái niệm tiền SDĐ mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy mới đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin-cho như hiện nay.

Tuy nhiên, vấn đề cấp bách trước mắt cần làm ngay là phải cải tiến quy trình, thủ tục thu tiền SDĐ. Lý do là hiện nay phải mất tới hơn một năm để giải quyết các thủ tục về tiền SDĐ, thậm chí có nhiều chủ đầu tư phải xếp hàng chờ đợi được nộp tiền SDĐ.

Nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu chỉ ra là do quy trình xác định tiền SDĐ không hợp lý vì do hai sở thực hiện. “Quy trình này không hợp lý, mất rất nhiều thời gian. Trước Luật Đất đai 2013, chỉ một đầu mối là Sở Tài chính chịu trách nhiệm việc thẩm định tiền SDĐ dự án nên kết quả nhanh hơn, nay cả Sở TN&MT tham gia. Hơn nữa khâu thẩm định số tiền SDĐ phải nộp cũng chính là mảnh đất béo bở, dễ phát sinh tham nhũng, tiêu cực” - ông Châu thông tin.

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh thì cho rằng về vấn đề giá đất, đền bù cũng như thị trường BĐS nói chung đang có nhiều vấn đề vướng mắc. Trong đó đối với việc áp dụng giá trần tiền SDĐ, với mức giá thường xuyên được nâng lên nhưng không tính đến biến động của thị trường BĐS gây ra rất nhiều vấn đề.

“Điều mà các DN BĐS than vãn là hoàn toàn có lý. Nhưng điều quan trọng hơn là cần phải tiến tới cải cách một cách cơ bản các vấn đề về đất đai và thị trường BĐS. Tức là phải xác định rõ các loại sở hữu đất đai khác nhau, đồng thời phải công khai, minh bạch, công bố rõ DN nào được thụ hưởng giá nào, nộp tiền cho ai…” - ông Doanh khuyến nghị.

Khắc phục một số tồn tại thu tiền sử dụng đất

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về những bức xúc, kiến nghị của các DN BĐS, đại diện Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính cho hay theo quy định tại Luật Ngân sách nhà nước, tiền SDĐ là một khoản thu khác của ngân sách nhà nước, không phải là khoản thuế.

“Về mặt khoa học cũng như quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về ngân sách nhà nước từ trước đến nay thì việc thu nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ là việc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn vào ngân sách nhà nước; còn nhà đầu tư khi được giao đất thực hiện đầu tư hạ tầng và kinh doanh trên giá trị mà nhà đầu tư đã đầu tư cũng như phần tăng lên của giá trị BĐS do tính chất đặc thù của BĐS (tính khan hiếm, không thể tăng thêm được) nên không thể thu trên cơ sở ấn định tỉ lệ (%) trên giá trị quyền SDĐ” - đại diện Bộ Tài chính cho hay.

Tuy nhiên, đại diện Bộ Tài chính cũng cho biết sau gần hai năm thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định liên quan, Bộ đang trình Chính phủ ký ban hành nghị định của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuê mặt nước nhằm khắc phục một số điểm còn tồn tại trong chính sách thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Một rừng thủ tục

Các DN khi thực hiện đầu tư một dự án đã phải trải qua một “rừng” thủ tục. Từ khâu giải phóng mặt bằng đến xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền SDĐ… Gần như DN mất đến 50% quỹ thời gian và năng lượng chỉ để phục vụ các thủ tục liên quan, chỉ còn 50% thời gian và năng lượng lo cho dự án.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA