Vay vốn xây nhà cho thuê chết chắc!

Đây là thông tin được đưa ra tại hội thảo đề tài nghiên cứu khoa học “Thị trường căn hộ cho thuê (thu nhập thấp) tại TPHCM thực trạng và định hướng phát triển” ngày 2.7 do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM tổ chức. Đây cũng là lần đầu tiên có một công trình nghiên cứu rất sâu và rộng về nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH).

Chỉ đáp ứng 5,5% nhu cầu

Theo tiến sĩ Dư Phước Tân - Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu - công trình nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu gồm các dự án căn hộ thuê - mua (NOXH) vốn ngoài ngân sách, căn hộ thuê (NOXH) vốn ngân sách và căn hộ thuê giá bình dân vốn tư nhân. Hiện nhu cầu thuê, thuê mua NOXH trong nhóm đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn TPHCM là vô cùng lớn. Theo số liệu khảo sát, năm 2010, TPHCM có 35.000 cặp đăng ký kết hôn, đến năm 2011 số lượng tăng vọt lên đến 50.000 cặp, đại đa số có nhu cầu bức thiết về nhà ở.. Trong khi đó thì khả năng đáp ứng của toàn xã hội về loại nhà cho thuê vô cùng nhỏ giọt.

Theo tính toán của nhóm nghiên cứu, NOXH  hiện nay chỉ chiếm 8% số lượng nhà ở thương mại và chỉ đáp ứng được khoảng 5,5% nhu cầu NOXH trên địa bàn thành phố. Vì vậy, để đạt được mục tiêu đáp ứng cơ bản nhu cầu về chỗ ở trong nhóm đối tượng có thu nhập thấp là mục tiêu quá xa vời.

Kết quả khảo sát thực tế tại một trong những dự án NOXH đầu tiên của thành phố là chung cư Đông Hưng Thuận (quận 12). Những người được thuê căn hộ trong chung cư này đều là CBCNV các sở ban ngành, đã đăng ký thuê mua NOXH từ 3 năm trở lên. Khi bắt tay vào khảo sát thì 40-50% đã cho thuê lại căn hộ của mình với giá 4,5-5 triệu đồng/tháng. Trong số tiền cho thuê, họ trích ra bình quân 3,7 triệu đồng để trả cho Nhà nước, phần chênh lệch dùng để trả tiền thuê nhà trong nội thành (để gần chỗ làm việc). Trong số 112 căn hộ thuê mua này, nhóm nghiên cứu chỉ gặp được 40 hộ là đúng đối tượng cần nghiên cứu.

Những người được xét duyệt thuê mua NOXH ở chung cư Đông Hưng Thuận  thuê mua căn hộ 66m2 với giá 900 triệu đồng và 720 triệu đồng với căn hộ 54m2. Người thuê trả trước 20% khi làm thủ tục nhận nhà, số tiền còn lại được trả dần trong vòng 15 hoặc 20 năm, số tiền phải trả hàng tháng từ 3,2 đến 4 triệu đồng, chiếm 30-40% thu nhập. Hơn 62% số người được hỏi cho rằng, giá thuê nhà không phù hợp và đề nghị giá thuê nhà phù hợp khoảng 25% thu nhập.

Không DN nào dám đầu tư nhà cho thuê

Trong khi khả năng nguồn vốn ngân sách dành để đầu tư cho các dự án NOXH hạn hẹp, việc xã hội hóa xây dựng NOXH không đạt được những kết quả như mong muốn, mặc dù đã có những chính sách ưu đãi hấp dẫn. Vì sao vậy?

Quỹ phát triển nhà ở TPHCM đưa ra một ví dụ để trả lời cho câu hỏi vì sao các DN không mặn mà với việc đầu tư xây dựng nhà cho thuê. Cty có ý định đầu tư xây dựng 200 căn hộ cho thuê trên địa bàn của một quận vùng ven. Diện tích mỗi căn hộ là 50m2. Với suất đầu tư bình quân là 10 triệu đồng/m2, tổng chi phí đầu tư là 100 tỉ đồng. Trong đó, chi phí đất chiếm 10%, chi phí xây dựng chiếm 80% và chi phí vốn đầu tư là 10%. Sau khi đưa vào khai thác, giá cho thuê được xác định trên cơ sở khấu hao 30 năm (chiếm 23% trong giá cho thuê nhà); chi phí lãi vay chiếm 69% và một tỉ lệ nhỏ là lợi nhuận...

Như vậy, sau khi đưa vào khai thác, dự án này phải cho ra doanh thu khoảng 14 tỉ đồng/năm thì mới đảm bảo được tính hiệu quả của dự án. Sau khi cân đối tính toán các khoản, giá cho thuê mỗi căn hộ là 6 triệu đồng/tháng. Đây là giá cho thuê quá cao, không khách hàng nào chấp nhận.  Bài toán này tính toán trên cơ sở, sau khi đưa vào vận hành chủ đầu tư cho thuê được 100% số căn hộ (trên thực tế hiệu suất khai thác chỉ từ  80 -85%).

Đại diện Quỹ Phát triển nhà TPHCM kết luận: “Vay vốn đầu tư xây dựng nhà cho thuê lấy tiền hàng năm là chết chắc. Thực tế không có DN nào xây dựng chung cư để cho thuê...”. Cũng theo đại diện Quỹ Phát triển nhà TPHCM, vấn đề cốt lõi trong câu chuyện này là ngân hàng và lãi suất. Nếu kéo giảm được 1% lãi suất ngân hàng thì có thể kéo giảm được 7% giá cho thuê nhà.