Văn phòng cho thuê TP.HCM đang bội thực nguồn cung

Hàng chục tòa nhà cho thuê hạng A và B được đưa vào hoạt động trong quý III/2017, cộng thêm giá cho thuê được đẩy lên cao, trong khi nhu cầu thuê văn phòng lại đi xuống, khiến nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê tại TP.HCM “ế ẩm”.

Nguồn cung tăng mạnh

Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam vừa đưa ra báo cáo cho biết, có 4 toà nhà (bao gồm hạng A và hạng B) tại trung tâm TP.HCM vừa được đưa vào hoạt động trong tháng 9, kéo nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh hơn 40% so với quý trước, cũng như so với cùng kỳ năm ngoái. Đa phần các diện tích mới được thuê trong quý này đến từ các hợp đồng thuê trước ở các toà nhà mới.

Trong khi nhu cầu văn phòng hạng B vẫn tương đối ổn định, thị trường văn phòng hạng A giảm xuống khoảng 5,0%, do có lượng diện tích cho thuê mới tăng mạnh, trong khi tỷ lệ cho thuê ở các toà nhà hiện hữu ít sôi nổi hơn.

Đặc biệt, Cushman & Wakefield cho biết, dù cung tăng, hoạt động giảm, nhưng giá thuê tiếp tục tăng cao ở tại các toà nhà mới, đẩy giá thuê văn phòng hạng A tăng 4,1% so với quý trước và tăng 9,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Đợt tăng mạnh về giá thuê này được dự báo có thể kéo dài trong ngắn đến trung hạn.

Ngoài ra, một bất ổn nữa cho phân khúc này, là lượng hàng tồn kho đang cao, với hạng A đang là 267.800 m2 và hạng B đang là 819.000 m2. Trong đó, tồn kho nhiều nhất là khu Bắc của Thành phố với 156.400 m2, khu Nam là 93.400 m2, khu Tây là 49.000 m2 và khu Đông là 37.600 m2…

Còn theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang có sự dịch chuyển từ trung tâm TP.HCM ra các quận vùng ven như Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 2…

Chẳng hạn, tại đường Ung Văn Khiêm, quận Bình Thạnh, chỉ từ đầu năm 2017 tới nay, đã có thêm 4 dự án văn phòng cho thuê mới được đưa vào hoạt động, giá cho thuê 250.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, tỷ lệ trống tại các tòa nhà này khá cao. Đơn cử, Tòa nhà Winhome số 82 Ung Văn Khiêm dù đưa vào hoạt động từ tháng 3/2017, nhưng hiện đang trống cả tầng 4 của tòa nhà.

Ông Trần Văn Tuấn, một chủ tòa nhà văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận cho biết, tòa nhà cao 7 tầng của ông với diện tích mặt sàn 120 m2 mỗi tầng, đưa vào hoạt động từng năm 2014. Lúc đó, nhu cầu thuê văn phòng rất cao và không bao giờ có tình trạng bỏ trống mặt bằng. Thế nhưng, tới thời điểm này, tòa nhà đang trống tới 30%, do lượng văn phòng mới, hiện đại hơn xuất hiện ngày một nhiều.

Gặp khó vì chạy theo đám đông

Với nguồn cung ngày một tăng mạnh, tình trạng các tòa văn phòng cho thuê treo biển cho thuê văn phòng đang diễn ra khắp TP.HCM.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holding cho rằng, lý do nguồn cung tăng mạnh hiện nay một phần do tâm lý dân kinh doanh. Trước đây, những diện tích đất nhỏ thường được người dân đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê, nhưng giá cho thuê và quản lý nhà trọ cho thuê khá bấp bênh, trong khi nếu đầu tư tòa nhà văn phòng cho thuê, giấy phép xây dựng xin nhanh hơn so với xây nhà trọ, cũng như giá trị đầu tư thấp và lợi nhuận ổn định hơn. Khi thấy một vài nhà đầu tư thực hiện và thu lợi nhuận cao, các nhà đầu tư khác cũng nhảy vào theo, khiến nguồn cung gia tăng mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Tuấn, Giảng viên Khoa kinh tế (Đại học Kinh tế TP.HCM) cho biết, dù 8 tháng đầu năm, TP.HCM có hơn 33.000 doanh nghiệp mới thành lập, nhưng nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp này không nhiều.

Cụ thể, trong số 33.000 doanh nghiệp mới, có tới 15% là doanh nghiệp môi giới bất động sản, những doanh nghiệp này không thuê văn phòng tại các tòa nhà, mà thuê nhà phố để hoạt động. Ngoài ra, việc giá cho thuê tăng cao, cộng thêm tình trạng kẹt xe tại các quận trung tâm đang trở thành nỗi ám ảnh cho doanh nghiệp, buộc họ phải tìm cách dãn ra vùng ngoại ô thuê nhà phố làm văn phòng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, với việc nguồn cung tăng quá nhanh, cộng thêm giá tăng, trong khi nhu cầu giảm đang tạo áp lực lớn cho phân khúc văn phòng cho thuê. Nếu nguồn cung cứ tăng như hiện nay, khả năng bội thực nguồn cung sẽ diễn ra trong năm 2018 và viễn cảnh giảm giá cho thuê đồng loạt sẽ diễn ra.

“Cần có sự tính toán lại của nhà đầu tư, cũng như cơ quan chức năng khi cấp phép những dự án cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM, để không diễn ra cảnh lệch pha cung - cầu. Bên cạnh đó, khuyến khích phát triển những dự án văn phòng cho thuê vùng ven để thực hiện kế hoạch giảm tải dân và giảm tải giao thông nội đô cho Thành phố”, ông Châu nói.