Vẫn “khổ” vì hợp đồng góp vốn

Bỏ tiền tỉ để góp vốn mua nhà nhưng rồi sau nhiều năm, cái mà khách hàng nhận được chỉ là những căn nhà “trên giấy”, là bãi đất hoang và thái độ thờ ơ, thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư.

Khiếu kiện vẫn “nóng” khi chủ đầu tư còn “làm trò”

Chuyện khiếu nại, tố cáo, tranh chấp… giữa khách hàng và chủ đầu tư bất động sản không phải là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong mấy năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản đi xuống, nhiều dự án bỏ hoang, chậm tiến độ. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Vũ Kỳ Anh - Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP, mặc dù thị trường bất động sản đã khởi sắc, thanh khoản thị trường được cải thiện nhưng hiện tượng này chắc chắn chưa chấm dứt.

Ông phân tích rằng, hầu hết các dự án xảy ra tranh chấp, kiện tụng đều là những dự án đã được triển khai nhiều năm và rơi vào thời kỳ “nóng” nhất của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, để “đấu tranh” được quyền mua căn hộ tại những dự án này, khách hàng bên cạnh việc phải nộp tiền cho chủ đầu tư còn phải trả một khoản tiền chênh lệch không hề nhỏ. Ví như dự án N03T1, khu chung cư Ngoại giao do công ty Cổ phần Thi công Cơ giới Xây lắp (Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) chẳng hạn. Vào những năm 2008 - 2009, đây là một trong những dự án “hót” nhất tại Hà Nội, và để mua được căn hộ ở đây, có khách hàng đã phải chấp nhận trả khoản tiền chênh lên tới 11,5 triệu đồng/m2 (giá gốc chủ đầu tư đưa ra là 15,5 triệu đồng/m2 nhưng rất nhiều khách hàng đã phải mua với giá 27 triệu/m2 - theo tìm hiểu của PV).

“Người mua đã chấp nhận mua giá cao, phải trả một khoản chênh lệch lớn nhưng rồi hết lần này đến lần khác vẫn không nhận được nhà, trong khi đó, chủ đầu tư thì khất lần, khất lượt, viện hết lý do này đến lý do khác để biện minh cho sự chậm trễ của mình nên đã dẫn tới khiến kiện, dẫn tới tranh chấp. Vào thời điểm thị trường bất động sản nguội lạnh, người mua nhà có thể hiểu, có thể chia sẻ, thông cảm với chủ đầu tư, nhưng chắc chắn, tâm lý này sẽ thay đổi khi thị trường bất động sản đi lên, lại nhận được sự hỗ trợ về nhiều mặt cả về chính sách lẫn tài chính từ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước... Khi người mua nhà không thể tiếp tục thông cảm, chia sẻ, còn chủ đầu tư thì giữ thái độ trốn tránh, vô trách nhiệm, hiện tượng khiếu kiện, tranh chấp sẽ lại diễn ra rất phức tạp trong thời gian tới” – ông Kỳ Anh nói.

Dẫn chứng cụ thể về vấn đề này, ông cho hay, chuyện hàng chục khách hàng mua nhà tại dự án Khu nhà ở kinh doanh số 425 phố Thượng Thụy (Tây Hồ, Hà Nội) (do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất (Housing Group) là chủ đầu tư) mang băng rôn, khẩu hiệu đến trước cổng công ty này sáng 21/5 là hệ quả tất yếu của lối hành xử vô trách nhiệm của chủ đầu tư. Khách hàng mua nhà tại dự án từ những năm 2007 nhưng đến nay, tức là sau 7 năm vẫn chưa nhận được nhà, dự án chẳng khác bãi đất để hoang, chỉ trơ cái móng bỏ dở, với vài cọc theo han rỉ, hỏng hóc, toàn bộ công trình cũng đang dừng thi công là một thực tế. Nhưng rồi, dù đã thống nhất hẹn gặp với khách hàng từ trước, sáng 21/5, chủ đầu tư lại biến mất tăm, bỏ hàng chục khách hàng đứng giữa trời nắng. Người mua nhà bức xúc, tập trung lại viết đơn khiến kiện, đòi quyền lợi là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Người mua luôn chịu thiệt

Câu chuyện trên phần nào cho thấy, một trong những nguyên nhân sâu xa dẫn tới các vụ khiếu kiện, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trên thị trường bất động sản xuất phát từ chính cách hành xử thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PetroTimes, sở dĩ thời gian vừa qua, tại nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể “làm trò”, thể hiện thái độ thiếu trách nhiệm với khách hàng là do không ít hợp đồng góp vốn được ký trái quy định pháp luật, vào nếu có khiếu kiện, có lôi nhau ra tòa thì người mua vẫn cứ là người chịu thiệt.

Ví như dự án chung cư Binh đoàn 12 Đại Mỗ do Công ty Cổ phần kiến trúc đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ - Thành viên của CEN Group) là đơn vị ký hợp đồng huy động vốn từ các khách hàng chẳng hạn. Công ty Thế Kỷ cũng thực hiện ký hợp đồng vay vốn với khách hàng với Phụ lục hợp đồng là quyền mua căn hộ tại dự án chung cư Binh đoàn 12. Giá trị các hợp đồng này thường là 200 triệu đồng và được xác định bằng 30% giá trị căn hộ ở đây. Khoản tiền này cũng được Công ty Thế Kỷ ký vay của khách hàng với lãi suất là 9%/năm. Việc này được Công ty Thế kỷ thực hiện bắt đầu từ tháng 5/2010.

Nhưng theo tìm hiểu của PV, mãi đến ngày 3/10/2011, UBND TP Hà Nội mới ra Quyết định số 4546 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm tại khu đất xây dựng chung cư Binh đoàn 12 (xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội). Như vậy, vào thời điểm Công ty Thế Kỷ ký hợp đồng vay vốn, dự án chung cư Binh đoàn 12 vẫn chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 và phương án thiết kế cơ sở. Và điều này đã vi phạm nghiêm trọng điều 39, Luật Nhà về việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại. Cụ thể, Điều 39 quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Chưa biết cuộc chiến giữa khách hàng với chủ đầu tư xuất phát từ những mâu thuẫn lợi ích trong việc thực hiện các hợp đồng vay vốn sẽ như thế nào nhưng theo Luật sư Nguyễn Văn Tú – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thì với những hợp đồng như vậy, khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường.

Cụ thể là chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp. Còn bên nào có lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường thì rất khó, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Số tiền mà người mua nhà góp vốn đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng… thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Còn nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ. Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.

Nói như vậy để thấy rằng, hầu hết các khách hàng đã tự rước rắc rối vào mình thông qua các hợp đồng góp vốn!