Vài dấu hiệu chuyển biến

Thị trường bất động sản vẫn đang được xã hội quan tâm và là chủ đề thường xuyên trong các kỳ họp Quốc hội cũng như trong các chính sách của Chính phủ thời gian qua.

Mới đây nhất, là những ưu đãi về thuế cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích nhỏ kể từ đầu tháng 7 tới. Và dù cho gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng chưa thực sự giúp cho người vay mua nhà bởi những vướng mắc về thủ tục, thì những dấu hiệu của thị trường cũng cho thấy có đôi chút chuyển biến…

Nhà ở xã hội được ưu đãi, nhưng…

Kể từ ngày 1/7/2013, quy định thuế suất 5% đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở chính thức được thực hiện.

Theo lý giải của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XIII vừa qua, đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu rất lớn về nhà ở và việc bảo đảm nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng là một chủ trương của Nhà nước, nên áp dụng thuế suất 5% đối với nhà ở xã hội sẽ tạo điều kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở xã hội.

Song song đó là quy định giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Theo giải thích của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, theo quy định hiện hành thì nhà ở hiện đang áp dụng thuế suất 10%, nhưng số lượng nhà ở thương mại có diện tích sàn dưới 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 còn tồn kho khoảng trên 10 ngàn căn, nên việc giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng trong một năm đối với căn hộ loại này sẽ góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở đối với người có thu nhập thấp, đang có nhu cầu về chỗ ở, đồng thời sẽ góp phần giảm lượng căn hộ thương mại đang tồn kho, tháo gỡ phần nào khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo thống kê, tính đến nay cả nước đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20 ngàn tỉ đồng và nguồn cung cho nhà ở xã hội còn tiếp tục tăng trong thời gian tới do các doanh nghiệp được hỗ trợ vay vốn ưu đãi lãi suất (6%/năm) từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng cho nhà ở xã hội. Nguồn cung vậy cũng đã ổn, nhưng “lực cầu” cho phân khúc này vẫn đang bị “tắc”.

Theo Thông tư về gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, người mua nhà ở xã hội muốn được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi 6%/năm thì phải có hợp đồng mua nhà, nhưng nếu chưa được vay vốn thì người ta chưa có tiền nộp cho chủ đầu tư để ký được hợp đồng mua bán nhà. Nghĩa là sẽ bị mắc vào một vòng lẩn quẩn, trừ khi người mua vay mượn đâu đó để mua nhà trước và hy vọng sẽ vay được từ ngân hàng để trả lại.

Đó là chưa kể nếu người mua dự định được vay 80% giá trị căn hộ, nhưng sau khi ký hợp đồng mua rồi lại không được ngân hàng cho vay đủ 80% thì cũng “bể kế hoạch”.

Ngoài ra, còn là những tranh cãi về thu nhập thế nào là thu nhập thấp, về cách tính khả năng trả nợ vốn vay và lãi với thành phần thu nhập thấp này nên thế nào cho hợp tình hợp lý…

Những vướng mắc về thủ tục đối với người mua đã được các phương tiện truyền thông phản ánh nhiều và người ta đang chờ xem các ban ngành chức năng, cụ thể là năm ngân hàng thương mại được giao nhiệm vụ cho vay sẽ phối hợp với địa phương và doanh nghiệp thế nào để giúp người mua nhà có nhu cầu vay vốn có thể được giải ngân sớm nhất, một cách thuận tiện và hợp lý nhất.

Nhà ở thương mại cũng được xem xét “trợ giúp”

Do muốn được hưởng lợi ưu đãi lãi suất từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng nên thời gian qua đã có một số chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hoặc điều chỉnh diện tích và giá bán.

Theo các cơ quan chức năng, những chuyển biến này góp phần điều chỉnh cơ cấu thị trường bất động sản phù hợp với nhu cầu xã hội. Các dự án vừa chuyển đổi sẽ hỗ trợ cho phân khúc nhà ở giá rẻ và tạo điều kiện cho đại bộ phận những người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Những chính sách đang chuẩn bị đi vào đời sống. Bên cạnh các dự án nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thành phố này đang xem xét cho chín dự án nhà ở thương mại được hỗ trợ khách hàng vay vốn ưu đãi theo Nghị quyết 02. Dự kiến có tổng cộng 2.260 căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được tiếp cận lãi suất ưu đãi.

Trên bình diện cả nước, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng về trường hợp mua, thuê, thuê mua căn hộ có diện tích dưới 90m2 cũng được áp dụng cơ chế thí điểm ưu đãi như nhà ở xã hội.

Kiến nghị này nhằm giải quyết các vướng mắc trong việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội và thực hiện Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ, rằng người được vay vốn ưu đãi là các đối tượng mua, thuê, thuê mua căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Có vẻ như sau nhà ở xã hội, đến lượt nhà ở thương mại cũng sẽ được nhận sự ưu đãi từ chính sách.

Giá mới, tăng giao dịch

Có thể nói mức độ thành công của các giao dịch mua bán bất động sản tùy thuộc nhiều vào mặt bằng giá cả. Thời gian qua, việc giá bất động sản liên tục giảm khiến cả người bán lẫn người mua đều “dừng lại” để nghe ngóng.

Nay, tại TP.HCM, ở một số khu vực, dường như giá cả đã khá ổn định và việc có một mặt bằng giá mới đã giúp cho số giao dịch thành công tăng lên đáng kể, đặc biệt là với các dự án phía đông Sài Gòn, cả phân khúc cao cấp lẫn bình dân. Lực cầu đã khuyến khích nguồn cung: Chỉ trong sáu tháng đầu năm nay, số dự án bất động sản ở khu vực này đã tăng gấp đôi so với năm 2010.

Cũng cần nói thêm rằng khu vực này có đủ cả “thiên thời, địa lợi” - những dự án hạ tầng giao thông hoàn thiện, như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Đông Tây nối liền với quận 1 nên bất động sản ở đây trở thành nơi mong muốn được an cư với những người mua để ở, đồng thời cũng được giới đầu tư đánh giá là có tiềm năng.

Một mặt bằng giá mới được thiết lập, cao cấp trong khoảng 30-33 triệu đồng/m2, trung bình khoảng 17-23 triệu đồng/m2, nhà giá rẻ với diện tích 50 - 100m2 có giá 11-15 triệu đồng/m2. Việc có được mặt bằng giá ổn định và quan trọng là giá bán của nhiều dự án hợp với mong muốn của người mua nên trong vài tháng gần đây, lượng giao dịch các căn hộ từ bình dân đến cao cấp đã tăng lên đáng kể.

Với những người lạc quan, những tín hiệu kể trên cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu chuyển biến. Không chỉ căn hộ giá rẻ, phân khúc căn hộ trung cấp cũng đã có những nét tích cực. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đã tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ trung, cao cấp chiếm 70% và 30% là phân khúc bình dân…