TS Phạm Sỹ Liêm: Chuyện ngược đời, đất vàng dắt quy hoạch

Trong khi thế giới phải xây dựng quy hoạch rồi mới có cao ốc nhưng chúng ta lại đang làm ngược lại.

Tiếp tục phản ảnh hiện tượng cổ phần hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất vàng trụ sở các DNNN không minh bạch đã khiến thất thoát tài sản nhà nước rất nhiều. TS Phạm Sỹ Liêm – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu dẫn chứng hàng loạt các cao ốc thi nhau mọc trên đất di dời, cổ phần hóa doanh nghiệp như tòa nhà 8B Lê trực, Công ty CP Dệt Mùa Đông ở 47 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội)… các dự án được xây dựng trên khu đất cổ phần hóa do DNNN nhượng lại hoặc phát triển trên đất cổ phần hóa.

Mới đây nhất là khu đất của Xí nghiệp cơ khí Hà Nội đang thực hiện xong việc nhượng lại khu triển lãm Giảng Võ Hà Nội và sẽ còn nhiều dự án tương tự như vậy nữa.

Theo ông Liêm, nguyên nhân của những bất cập trên xuất phát từ một Nghị định chống ách tắc giao thông đô thị của Chính phủ ban hành từ năm 2008. Theo Nghị định trên, thành phố có chủ trương di dời các nhà máy, xí nghiệp, trường đại học, bệnh viện ra ngoài nội đô để giảm tải cho thành phố.

Tuy nhiên, trong khi hàng loạt các trường đại học, các công ty, xí nghiệp thực hiện chủ trương di dời thì ngay lập tức diện tích các khu đất này (thường là các khu đất vàng) đã được thực hiện mua bán, sang nhượng cho các nhà đầu tư khác. Từ đây, rất nhiều cao ốc, trung tâm thương mại đã mọc lên, không những tăng thêm áp lực cho nội đô mà còn là cơ hội cho tham nhũng, thất thoát tài sản nhà nước xảy ra.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đang chỉ ra một hiện tượng khác khi các doanh nghiệp địa ốc lớn thâu tóm đất vàng, đó là vấn đề quy hoạch đô thị.

“Tôi hoàn toàn hoan nghênh nhà cao tầng. Có nhà cao tầng là tốt nhưng nhà cao tầng rồi thì hạ tầng cơ sở xung quanh phải cải tạo đồng bộ, cải tạo bên trên đồng thời phải cải tạo hạ tầng (đường, điện, nước...) thì mới tương xứng. Vấn đề này lại không thấy ai lo.

Hà Nội hay các tỉnh thành khác đều đang xảy ra một hiện tượng “bất động sản dẫn dắt quy hoạch (tức là quy hoạch chạy theo để hợp thức hóa cho các dự án bất động sản). Đây là nghịch lý, trong khi thế giới phải xây dựng quy hoạch rồi mới có cao ốc nhưng chúng ta lại đang làm ngược lại”, ông Liêm nói.

Vì thế, vị chuyên gia mới cho rằng, câu chuyện kêu gào thiếu bài đỗ xe, tắc đường là chuyện muôn thuở và còn lâu mới giải quyết được nếu vẫn còn tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua chuộc cơ quan quản lý và dẫn dắt quy hoạch.

Vấn đề nữa là nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. Theo ông Liêm, câu chuyện này là rõ ràng và ai cũng thấy. Về lý thuyết, đất vàng sau khi DNNN di dời phải được bàn giao lại cho địa phương hoặc các bộ ngành quản lý. Khu đất ấy sẽ xác định có thể là trụ sở các sở, ngành của thành phố, khách sạn, công viên, nhà trẻ, trường học, thậm chí là nhà đỗ xe cao tầng...

Trong trường hợp muốn bán lại, nhượng lại cho chủ đầu tư khác phải tổ chức đấu thầu, phải qua cạnh tranh mới có giá thực sự, nếu không người dân sẽ không biết giá thực là bao nhiêu. Nhưng thực tế, hầu hết các khu đất vàng đều được chuyển nhượng, sang tên hoặc chỉ định đầu tư mà không hề qua đấu giá công khai, nên mới xảy ra thất thoát, lãng phí rất lớn. Mới có hiện tượng đất cứ hở là lại mọc lên cao ốc.

Liên quan tới câu chuyện này lại phát sinh một vấn đề nữa. Đó là quyền lợi của những người dân khi mua nhà trên khu đất này. Tại Điều 126, 147 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất, theo đó, đất giao cho cá nhân, tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh chỉ có thời hạn từ 50-70 năm. Hết thời hạn, nếu không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại thửa đất này.

Ông đặt câu hỏi, qyền sở hữu của những người mua các căn hộ xây trên khu đất này liệu có đồng nghĩa với thời hạn thuê 50-70 năm của chủ đầu tư hay không?

TS Phạm Sỹ Liêm cho biết, ở một số nước cũng có quy định cho thuê đất xây chung cư trong vòng từ 50 tới 70 năm, nhưng quy định rất rõ ràng và mọi điều khoản đều được thể hiện trên hợp đồng. Khi hết thời hạn thuê nhà, chủ đầu tư phải là người đứng ra bảo đảm cho quyền lợi của mình cũng như đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Còn tại Việt Nam, nếu hết thời hạn thuê nhà nhà nước lại phải là cơ quan đứng ra lo vì khi đó, chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư có thể đã biến mất, cũng có thể đã phá sản từ lâu rồi. Tức là quyền lợi của người mua nhà không được bảo đảm đến cùng mà luôn trong tình thế bị treo lơ lửng trên không.

Cao ốc mọc trên đất CPH: Thất thoát, chia chác nhiều nhất

Một vấn đề nữa, ông cho biết, quy định cho thuê nhà cũng đang tạo ra một lỗ hổng mới có thể tạo điều kiện cho những người thực thi lợi dụng chính sách để thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ. Vì khi cải tạo chung cư cũ lại phải xin dự án, xin dự án là lại có tiền.

Tuy nhiên, đừng nghĩ rằng đây là vấn đề dễ dàng, bởi đến lúc đó, chung cư sẽ mọc lên như nấm, không phải dễ mà thực hiện được. Hơn nữa, phải nhận được sự thỏa thuận, đồng ý của người dân và chủ doanh nghiệp, chứ không phải cứ thích nhảy vào là cải tạo được.

Về trước mắt, vị chuyên gia cho biết, có thể sẽ không ảnh hưởng gì tới quyền lợi của người mua nhà do pháp luật của Việt Nam mọi quy định đều chưa thật sự rõ ràng.

“Quy định là 70 năm, nhưng hết 70 năm vẫn ở thêm 10 năm, 20 năm có khi cũng không ai hỏi han gì đâu” - vị chuyên gia nói.

Mặt khác, theo ông Liêm, căn hộ trên cũng sẽ không mong bán được hay chuyển nhượng lại được do giá trị căn hộ mỗi ngày một giảm, trong khi vấn đề sổ đỏ không thể giải quyết được.

Vì thế, theo ông, giải pháp hài hòa cho các trường hợp này trong hoàn cảnh hết thời hạn thuê là “người dân cứ ở đó, bên cạnh đó, các chủ đầu tư phải phối hợp với người dân và các cơ quan quản lý nhà nước chủ động đứng ra thực hiện cải tạo, nâng cấp các khu chung cư này đảm bảo cho người dân tiếp tục sinh sống”.