Triển vọng nào cho thị trường bất động sản cuối năm?

Hiện nay các yếu tố về chính sách cũng như cung - cầu trên thị trường bất động sản (BĐS) đã có những chuyển biến tích cực. Bên cạnh đó, quy luật tăng trưởng cao vào quý IV sẽ là những yếu tố góp phần làm nên sự sôi động của thị trường BĐS trong khoảng thời gian cuối năm. Giá cả được dự báo vẫn sẽ ổn định trong khoảng thời gian này.

Sẽ không có làn sóng cắt lỗ

Trước tình trạng tồn kho BĐS và áp lực trả nợ ngân hàng, quay vòng vốn, từ cuối năm 2010, nhiều chủ đầu tư đã phải chấp nhận bán cắt lỗ dự án. Một làn sóng cắt lỗ trên cả nước đã kéo giá nhà đất trên cả nước giảm sâu, có những dự án giảm tới 40-50%.

Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản  đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc mở bán dự án cần mở toàn bộ, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin, chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời cũng phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2014, đầu 2015, theo nhận định của các chuyên gia, việc giảm giá có thể có, song sẽ không có làn sóng cắt lỗ như thời gian qua.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, hiện hầu hết chủ đầu tư đưa các sản phẩm ra thị trường với mức giá vừa phải, phù hợp với thị trường. Vì vậy, đến thời điểm này hầu như không còn dự án nào phải cắt lỗ.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group, sẽ không có làn sóng cắt lỗ như nhiều người vẫn nói, bởi dự án nào cắt lỗ vẫn cứ cắt, dự án nào tăng giá vẫn sẽ cứ tăng. Việc cắt lỗ, nếu có, có thể sẽ không sâu như vài năm trước đây. Tăng giá cũng vậy, giá bán có thể sẽ nhích nhẹ dần lên ở một số khu vực và dự án.

Về khả năng tăng giá ở các dự án sắp mở bán, ông Quyết cho rằng đối với những dự án hiện hữu đang đi vào hoàn thiện thì có cơ sở để tăng giá, nhưng với các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường thì họ sẽ rất thận trọng trong vấn đề tăng giá. Nguồn cung trên thị trường khá nhiều, cầu đang đuổi theo cung và hiện tại thấp hơn cung vì thế giá sẽ vẫn ổn định.

Như vậy, nhìn chung giá nhà đất thời gian tới được dự đoán sẽ ổn định, nếu có tăng hoặc giảm thì cũng sẽ không phải là con số gây “sốc” như thời gian qua. Theo các chuyên gia, 3 năm vừa qua cơ hội cho người mua rất lớn vì giá BĐS giảm. Thời gian tới cơ hội sẽ nhiều hơn do giá đang tiệm cận dần với mức hợp lý, đặc biệt các chủ đầu tư chăm chút hơn cho khách hàng, sản phẩm thị trường khá đa dạng, không thiếu thốn như các năm trước, các phân khúc đều trải rộng và có nguồn cung tốt.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Nguyễn Chí Hiếu, cắt lỗ là biện pháp bình thường để giảm thiểu, tránh thiệt hại lớn hơn trong tương lai. Việc phỏng đoán chung cho thị trường là liệu có hay không một làn sóng cắt lỗ nữa rất khó, bởi “hiện nay một vài phân khúc nhà ở (như nhà ở xã hội) đang ấm dần, còn phân khúc cao cấp vẫn đang trong tình trạng đóng băng, giá tiếp tục giảm.

Với những phân khúc đang ấm lên chắc chắn sẽ không có làn sóng cắt lỗ, nhưng ở những phân khúc khác giá đang giảm thì có thể sẽ có cắt lỗ để bảo toàn vốn. Vì vậy có thể sẽ có giảm giá, cắt lỗ tại một vài phân khúc trong năm nay”. Theo ông Hiếu, nếu có hiện tượng cắt lỗ thì điều đó sẽ diễn ra ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý, trong bối cảnh tranh tối tranh sáng của nền kinh tế, các chủ đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước quyết định giảm giá, cắt lỗ. 

Nhà đầu cơ đã quay trở lại

Thời điểm này thị trường BĐS chứng kiến những thông tin tuyển nhân viên khá rầm rộ của các công ty BĐS, đặc biệt là các sàn môi giới với mức lương và hoa hồng được quảng cáo khá hậu hĩnh. Một số công ty BĐS như Công ty Novaland, Công ty Hưng Thịnh đã tăng gấp đôi lượng nhân viên so với năm ngoái.

Theo ông Vũ Cương Quyết, sở dĩ có việc này là do nhu cầu thị trường thường tốt lên vào quý IV, ngay cả khi thị trường BĐS xấu nhất thì quý IV vẫn là quý có mức tiêu thụ tốt nhất. Quý IV - 2014 thị trường kỳ vọng nhiều vào sự phát triển đồng thời hiện nay nguồn cung của thị trường khá tốt nên việc tuyển thêm nhân viên của các sàn năm nay khá mạnh mẽ.

Theo đại diện của Tập đoàn CEN Group, giai đoạn này thị trường thường có thêm một lượng kiều hối, cổ tức từ kết quả kinh doanh trong năm đổ vào. Đó là tính mùa vụ của thị trường và chắc chắn cuối năm 2014, thị trường cũng sẽ theo quy luật này.

Thực tế, trước đó thị trường BĐS đã có dấu hiệu sôi động, đặc biệt ở phân khúc căn hộ để bán. Đây được xem là phân khúc sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tổng lượng giao dịch toàn thị trường 9 tháng đầu năm 2014 là gần 13.000 căn. Trong đó, TP.HCM có 5.700 căn được bán, tăng 83% so với cùng kỳ 2013. Tại Hà Nội con số đó là khoảng 6.800 căn.

Liên quan đến giao dịch trên thị trường, thời gian gần đây, thị trường BĐS cũng bắt đầu ghi nhận sự xuất hiện trở lại của nhà đầu cơ. Theo bà Ngô Thị Hương Giang, Quản lý cao cấp, Phòng nghiên cứu và tư vấn Công ty Savills, “cơ sở để nhận định các nhà đầu cơ đã quay trở lại thị trường là qua trao đổi với các sàn giao dịch BĐS, theo đó hiện trên thị trường có nhiều suất bán chênh hơn so với thời gian trước”.

Theo ông Vũ Cương Quyết, giai đoạn 2012  - 2013, nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng mạnh mẽ với khoảng 76% người được hỏi có nhu cầu mua nhà để ở. Năm 2014 con số đó chiếm 70%. Trong khi đó, nhu cầu đầu cơ nhà đất năm 2011 chiếm khoảng 8%, qua 2012 giảm xuống chỉ còn 3%, năm 2013 xuống còn 2%. Tuy vậy, thống kê 1 tháng trước cho thấy con số này tăng lên khoảng 4%.

Theo các chuyên gia, thời gian tới, khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, về lâu dài sẽ tiếp tục hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển ổn định.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8-2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm 12.163 tỷ đồng (xấp xỉ 13%) so với tháng 12-2013. Trong đó lượng tồn kho là căn hộ chung cư khoảng 17.228 căn, tương đương 26.076 tỷ đồng; đất nền nhà ở gần 8,8 triệu m2, xấp xỉ 28.523 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 13.657 căn, tương đương 23.151 tỷ đồng.