Tranh chấp tại chung cư: Quy định đã có nhưng quỹ bảo trì vẫn khó đòi

Mặc dù từ ngày 10/12/2015, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực với nội dung kinh phí bảo trì nhà chung cư buộc phải giao cho Ban Quản trị tòa nhà và nếu dự án nào không thực hiện sẽ phải cưỡng chế, nhưng đến thời điểm này vẫn còn nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây bất đồng, tranh cãi quyết liệt giữa khách hàng với chủ đầu tư, nhất là tại một số dự án người dân đã ở được vài năm và công trình có những hạng mục xuống cấp cần sửa chữa.

Khi được hỏi, hầu hết cư dân sống trong các chung cư đang có tranh chấp đều bày tỏ quan điểm muốn minh bạch việc quản lý và sử dụng nguồn kinh phí này.

Vụ việc tranh chấp ầm ĩ của cư dân với Công ty cổ phần May Hồ Gươm - chủ đầu tư dự án Hồ Gươm Plaza ở Mỗ Lao (Hà Đông, Hà Nội) là một ví dụ điển hình trong thời gian gần đây.

Ban Quản trị chung cư này cho biết, mặc dù các cơ quan chức năng cũng đã vào cuộc, liên tục yêu cầu Công ty Hồ Gươm phải trả lại phí bảo trì và công ty này cũng đã cam kết trả vào tháng 8/2016, nhưng cho đến giờ vẫn chưa trả hết.

Cũng theo Ban Quản trị chung cư Hồ Gươm Plaza, trong tổng số tiền kinh phí bảo trì khoảng 20 tỷ đồng thì chủ đầu tư mới chỉ chuyển trả vào tài khoản của cư dân khoảng 2 tỷ đồng.

Bởi vậy, cuộc đấu tranh giữa các khách hàng và chủ đầu tư vẫn tiếp diễn, kéo theo sự vào cuộc của cả hệ thống chính quyền lẫn ngành chức năng.

Dự án có kinh phí bảo trì “khủng” nhất ở Hà Nội phải kể đến Chung cư cao cấp Keangnam trên đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm) với số tiền lên tới hơn 120 tỷ đồng. Cư dân tòa nhà này đã rất vất vả đấu tranh trong nhiều năm để đòi lại số tiền này; thậm chí phải gửi rất nhiều đơn đến các cơ quan chức năng ở Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Văn Cẩn, Trưởng Ban Quản trị chung cư Keangnam, hiện Ban Quản trị đã nhận được số tiền 120 tỷ đồng trên tổng giá hơn 123 tỷ đồng phí bảo trì từ chủ đầu tư.

Mặc dù không phải Ban Quản trị chung cư nào cũng “bền bỉ” chiến đấu như vậy, nhưng làn sóng đấu tranh giữa khách hàng với chủ đầu tư về việc đòi bàn giao lại kinh phí bảo trì cho dân vẫn tiếp diễn và có xu hướng lan rộng, học tập lẫn nhau.

Mới đây, cư dân đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, Khu đô thị mới Trung Văn (Nam Từ Liêm) đã chọn cách kiện chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng ra Tòa án nhân dân quận Tây Hồ về việc cố tình chây ì bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì.

Một số cư dân tại dự án này cho biết, công trình đã được đưa vào sử dụng từ năm 2012. Ban Quản trị đã được thành lập đúng theo quy định của pháp luật và được Ủy ban Nhân dân quận Nam Từ Liêm công nhận từ cuối năm 2015 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn không thực hiện việc bàn giao phí bảo trì cho Ban Quản trị.

Sau nhiều lần khiếu nại đến các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương, cư dân cũng đã nhận lại các văn bản liên quan như Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã có công văn gửi Sở Xây dựng xem xét giải quyết theo đúng quy định của pháp luật; Sở Xây dựng Hà Nội đã có Công văn số 8654 yêu cầu Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng bàn giao kinh phí bảo trì 2%, phần diện tích chung tại tòa nhà cho Ban Quản trị.

Ủy ban Nhân dân quận Nam Từ Liêm cũng có Công văn số 1773 tiếp tục đôn đốc chủ đầu tư khẩn trương thực hiện các nội dung mà Sở Xây dựng chỉ đạo....

Tuy nhiên, sự việc vẫn dừng lại trên “giấy” và nguồn kinh phí này vẫn nằm trong “túi” chủ đầu tư. Trong khi đó, tòa nhà đã có nhiều hạng mục xuống cấp cần sửa chữa để đảm bảo cuộc sống của người dân thì lại không có kinh phí phục vụ.

Điều này khiến người dân nghi ngờ về tính nghiêm minh của các văn bản đã ban hành cũng như chế tài để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng quy định. Đây chỉ là con số rất nhỏ trong hàng chục, hàng trăm các chung cư đang cùng chung cảnh ngộ.

Tùy từng dự án, kinh phí bảo trì có thể ở mức vài tỷ cho hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng và đây không phải là số tiền nhỏ.

Việc chậm bàn giao nguồn kinh phí này có dấu hiệu chiếm dụng vốn của người dân và thời gian càng kéo dài bao lâu thì khoản “lãi mẹ đẻ lãi con” từ nguồn vốn đang bị chiếm vẫn tiếp tục “nhảy nhót” trong túi chủ đầu tư.

Theo luật sư Trần Minh Hùng, việc chủ đầu tư trì hoãn, không trả kinh phí bảo trì 2% cho Ban Quản trị chung cư là vi phạm Luật Nhà ở và vi phạm hợp đồng với các chủ sở hữu chung cư (người dân) theo như hợp đồng mà các bên đã ký kết khi mua bán.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban Quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

Quá nhiều các tranh chấp tại các chung cư trong thời gian gần đây và liên quan trực tiếp đến nguồn kinh phí bảo trì, Sở Xây dựng Hà Nội vừa có văn bản đề nghị tổng rà soát các chung cư để có biện pháp chấn chỉnh.

Các quận, huyện, thị xã phải tiến hành kiểm tra, rà soát và tổng hợp tình hình quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; thống kê hàng loạt các chỉ số cụ thể, như: tổng diện tích căn hộ để ở, diện tích văn phòng; số lượng căn hộ; số lượng người đến ở, số lượng căn hộ được cấp sổ đỏ…

Cùng đó, những thông tin liên quan đến việc quản lý, vận hành nhà chung cư cũng được yêu cầu làm rõ. Quận, huyện, thị xã phải cung cấp thông tin về thời điểm xây dựng, thời điểm đưa vào vận hành dự án, số lần tổ chức Hội nghị nhà chung cư, số lần bảo trì nhà chung cư, đến kinh phí bảo trì của từng đợt bảo trì. Từ đó, Sở sẽ có biện pháp chấn chỉnh.

Đại diện Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, không phải đến bây giờ mới có quy định về việc quản lý quỹ bảo trì chung cư. Từ Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về Ban Quản trị.

Ngay cả Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định rõ chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban Quản trị khi Ban này được bầu ra.

Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, mỗi dự án vẫn quản lý quỹ này theo một kiểu. Chỉ khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành, nhiều chủ đầu tư mới gấp rút chuẩn bị bàn giao quỹ bảo trì, thay cho việc mặc nhiên “giữ hộ” như trước đây.